Dans le cadre de la réforme du CoBAT votée le 13 octobre 2017, le législateur bruxellois a révisé les dispositions spécifiques relatives aux implantations commerciales, en supprimant notamment l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable pour la modification de l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales.
A l’occasion de l’adoption de la sixième réforme de l’Etat, la Région de Bruxelles-Capitale avait intégré dans le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT), des dispositions spécifiques relatives aux implantations commerciales, matière régionalisée depuis le 1er juillet 2014. Dans le cadre de la réforme du CoBAT votée le 13 octobre 2017, le législateur bruxellois a toutefois décidé de substantiellement revoir le système initialement mis en place.
Historique
La loi du 13 août 2004 relative à l’autorisation d’implantations commerciales, surnommée « loi IKEA », soumettait à permis socio-économique les projets d’implantations commerciales dont la surface commerciale nette était supérieure à 400 m².
Le législateur bruxellois a, dans un premier temps, abrogé cette loi, mettant ainsi fin à l’existence d’une autorisation particulière pour les implantations commerciales à Bruxelles. A la place de celle-ci, de nouvelles dispositions ont été ainsi insérées dans le CoBAT, afin d’intégrer la matière des implantations commerciales dans la législation urbanistique.
A partir du 1er juillet 2014, le CoBAT soumettait donc à permis d’urbanisme préalable le fait de modifier de manière importante l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales ayant une surface commerciale nette de plus de 400 m²(1). Seuls étaient exclus les commerces de gros (art. 98, § 1er, 13°, CoBAT).
Le nouveau système mis en place prévoyait, en outre, que :
- les implantations commerciales d’une surface commerciale nette supérieure à 1.000 m² étaient soumises à rapport d’incidences ;
- les implantations commerciales d’une surface commerciale nette supérieure à 4.000 m² étaient soumises à étude d’incidences ;
- tout projet de construction nouvelle qui prévoyait l’implantation d’un commerce ainsi que tout projet de modification ou d’extension de l’activité commerciale au sein d’un immeuble déjà affecté à du commerce ou d’établissement d’un nouveau commerce au sein d’un immeuble affecté à une autre fonction que le commerce était soumis à une déclaration urbanistique préalable.
Nécessité d’obtenir un permis
De l’aveu même du législateur, l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme pour la modification importante d’une activité commerciale a connu de nombreuses difficultés d’application, notamment en raison du champ d’application trop large et trop flou des cas de modifications soumis à permis, de l’extension du champ d’application de la notion même d’implantation commerciale, de l’absence d’adoption d’un arrêté d’application et du fait d’avoir intégré dans le CoBAT la notion inconnue du droit bruxellois de l’urbanisme, à savoir la notion de « surface commerciale nette ».
Cette obligation a donc été purement et simplement supprimée. En d’autres termes, l’exploitant d’une surface commerciale qui souhaite modifier de manière importante l’assortiment des biens vendus ou le type ou la gamme des biens et/ou services fournis, ou encore augmenter la surface exploitée ne devra plus, de ce seul fait, solliciter de permis d’urbanisme.
Cela ne signifie cependant pas que toute modification apportée à une implantation commerciale ne nécessitera plus aucune autorisation à l’avenir. Dans la pratique, l’impact de la suppression de l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme pour la modification importante d’une activité commerciale devrait donc rester relativement limité. En effet, de nombreux actes et travaux réalisés à l’occasion d’une implantation commerciale demeurent soumis à permis d’urbanisme pour un ou plusieurs autres motifs que le projet d’implantation commerciale en soi (par exemple des actes et travaux de construction ou encore des travaux de transformation intérieurs ou d’aménagement touchant à la stabilité de l’immeuble).
Par ailleurs, le législateur bruxellois a expressément rappelé qu’il appartient au Gouvernement de déterminer les cas de modification de l’utilisation de tout ou partie d’un bien, même sans travaux, qui nécessitent l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme. Le Gouvernement pourra donc, le cas échéant, déterminer des hypothèses dans lesquelles la modification d’une activité commerciale est jugée suffisamment importante que pour justifier l’imposition de l’obtention d’un permis.
En outre, il convient encore de souligner que l’exploitation d’un magasin pour la vente au détail dont les locaux de vente et les locaux attenants à ceux-ci et servant de dépôt de marchandises ont une surface totale égale ou supérieure à 1.000 m² ou d’un établissement destiné à la vente d’animaux – à l’exception des poissons – demeure soumise à un permis environnement de classe 2.
Evaluation des incidences
La réforme des dispositions relatives aux implantations commerciales a entraîné la nécessité de revoir les catégories de projets soumis à évaluation des incidences.
Désormais, et pour autant que le projet soit soumis à permis d’urbanisme, un rapport d’incidences doit être réalisé lorsqu’un projet visant la création d’un nouvel établissement commercial – et dans certains cas la modification d’un établissement existant – dont la superficie de plancher est comprise entre 1.250 m² et 5.000 m². La réalisation d’une étude d’incidences sera, quant à elle, imposée lorsqu’un projet dépasse le seuil de 5.000 m² de superficie de plancher, qu’il s’agisse de la création d’un nouvel établissement commercial ou de la modification d’un établissement existant.
Dans les deux cas, il n’est pas tenu compte la superficie de plancher éventuellement occupée par des espaces de stationnement pour véhicules à moteur(2).
Par ailleurs, alors que les commerces de gros étaient autrefois expressément exclus, la notion d’établissement commercial englobe désormais les commerces, dont font partie les grands commerces spécialisés, et les commerces de gros, telles que ces notions sont définies par le Plan régional d’affectation du sol.
Suppression de la déclaration urbanistique
L’obligation d’introduire une déclaration urbanistique pour tout projet de construction nouvelle qui prévoit l’implantation d’un commerce ainsi que tout projet de modification ou d’extension de l’activité commerciale au sein d’un immeuble déjà affecté à du commerce, ou d’établissement d’un nouveau commerce au sein d’un immeuble affecté à une autre fonction que le commerce est supprimée.
L’objectif de cette déclaration était de permettre aux communes d’obtenir en temps réel une photographie de la mixité commerciale de leurs quartiers et de disposer d’une base de données de la situation précise, plutôt que de recourir à des études. Cependant, les missions dévolues à Atrium Brussels, l’agence régionale qui coordonne les investissements urbains et le développement des quartiers commerçants, comprennent notamment la mise en place d’un baromètre du commerce, dont les objectifs sont sensiblement équivalents à ceux de la déclaration urbanistique préalable mais sans imposer pareille contrainte administrative aux commerçants.
Dans la pratique, la suppression de l’obligation d’introduire une déclaration urbanistique n’aura que peu d’effet sur les titulaires de cette obligation, puisque le mécanisme de déclaration urbanistique était resté lettre morte, le Gouvernement n’ayant jamais adopté l’arrêté d’exécution déterminant le formulaire à utiliser.
Entrée en vigueur
A ce jour, il demeure difficile de dire avec précision quand entreront en vigueur ces modifications. En effet, elles ne seront réellement d’application qu’un an après la publication au Moniteur belge de l’ordonnance du 13 octobre 2017 réformant le Code bruxellois de l’aménagement du territoire. Or cette ordonnance n’a pas encore été publiée.
Notes de bas de page:
La construction d’un nouvel établissement commercial est, quant à elle, soumise à permis d’urbanisme en vertu de l’article 98, § 1er, 1°, du CoBAT, qui soumet, de manière générale, à permis les actes et travaux de construction. L’article 4/2 du CoBAT prévoyait, en outre, que l’autorité délivrante devait accorder une attention particulière aux répercussions des projets d'implantation commerciale d'une surface commerciale nette supérieure à 400 m², notamment quant à la protection des consommateurs, à la sécurité, à la salubrité des lieux et des abords, aux conditions de circulation, d'accessibilité et de stationnement, ainsi qu'à l'intégration de tels projets dans leur environnement urbanistique.
Les espaces de stationnement situés en dehors de la voie publique constituent un fait générateur indépendant à l’obligation de réaliser une évaluation des incidences (rapport ou étude d’incidences).
