Dans presque toutes les grandes villes (Bruxelles, Paris, Amsterdam,...), la location d'appartements via des plates-formes internet (Airbnb, 9 flats, ...) est une pratique répandue. Mais cette "nouvelle" façon de mettre sa propriété à disposition d’un tiers implique quelques controverses. En Belgique aussi, de nombreuses discussions à cet égard ont eu lieu. Cela est très certainement lié au fait que ce type de location n’est pas réglementé en Belgique. Dans cet article, nous aborderons certaines difficultés qui accompagnent ce type de location en Belgique.
Ces difficultés s’illustrent déjà dans la pratique. Ainsi, trois appartements à Bruxelles, loués à des touristes via Airbnb, ont récemment été mis sous scellés. Dans ce cas particulier, le propriétaire ne disposait pas des permis nécessaires pour louer ses appartements en tant que logements touristiques.
Les difficultés potentielles liées à la location d'un appartement à des touristes sont de deux types. D'une part, le propriétaire doit obtenir les autorisations nécessaires pour louer sa propriété à des touristes. Les mises sous scellés récentes montrent que cette obligation d’autorisation n’est pas traitée à la légère et qu’elle fait l’objet de contrôles. L’échevin de l’urbanisme de Bruxelles a également annoncé que le nombre de contrôles relatifs à ce type de location allait être augmenté.
Un deuxième aspect important est la compatibilité avec le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prescrit entre autres la destination des lots privatifs. Si la destination des lots privatifs est la résidence privée, cela soulève la question de savoir si la location touristique d'un appartement (via une plate-forme internet) est compatible avec cette destination, même s'il n'existe aucune interdiction statutaire explicite.
L'année passée, trois décisions de jurisprudence ont été rendues sur ce second aspect et ces trois décisions aboutissent à la même conclusion : la destination de résidence privée ne permet la location que pour une période plus longue. A contrario, on peut en déduire que la location à des touristes, généralement de courte durée, via une plate-forme internet n'est pas compatible avec la destination de résidence privée. Étant donné que l'appartement est toujours loué pour une courte période, cela ne constitue pas, selon la jurisprudence actuelle, une "résidence".
En outre, l’interprétation de la notion de résidence privée empêche qu’un lot privatif soit utilisé à des fins commerciales. Cela aussi est problématique selon la jurisprudence actuelle. Le juge de paix de Bruges, entre autres, a conclu que la location régulière via Airbnb constituait bien une activité économique (interdite). Cela signifie donc que la location occasionnelle de votre appartement n'est pas considérée comme une activité économique et peut donc être compatible avec la destination de résidence privée.
Ces éléments impliquent que la location touristique d'un appartement pour de courtes périodes est en principe incompatible avec la destination de résidence privée. Cette jurisprudence concerne à chaque fois des locations via Airbnb. Par analogie, cette jurisprudence s’applique également à la location de lots privatifs par l’intermédiaire d’une autre plate-forme internet.
A côté de cette jurisprudence claire, une partie de la doctrine belge adopte un autre point de vue. Inspirés par la jurisprudence étrangère (française et allemande), certains auteurs, bien que minoritaires, considèrent que la location à des touristes différents chaque jour ou chaque semaine est compatible avec l'utilisation des appartements en tant que résidence privée. Ces auteurs citent entre autres des arguments de la Bundesgerichtshof allemande (cour fédérale allemande), selon laquelle la notion de résidence doit être interprétée au sens large. Selon ce point de vue, le propriétaire d'un appartement a le droit de disposer entièrement de son appartement et devrait donc avoir le droit et la liberté de le louer.
Comment appliquer cette jurisprudence en pratique ?
Concrètement, une personne qui veut louer son appartement à des touristes doit d'abord et avant tout respecter le règlement de copropriété. Si ce règlement prévoit que la destination est la résidence privée, les développements qui précèdent montrent que la location aux touristes n'est pas compatible avec cette destination.
Pour éviter d'éventuelles discussions entre le propriétaire et l'association des copropriétaires, il est préférable d'inclure une clause dans le règlement de copropriété qui règle clairement cette situation. Il peut être explicitement autorisé ou interdit de publier une annonce mettant un appartement en location à des touristes. Dans la pratique, cependant, la plupart des règlements de copropriété ne contiennent pas de telle clause. Dans ce cas, une solution pourrait être de convoquer une assemblée générale pour modifier les statuts afin de permettre ou d'interdire une telle location. Cela n'est toutefois pas évident, car une modification des statuts requiert en principe une majorité de quatre cinquièmes.
En conclusion, il est certain que la mise en location d’un appartement via une plate-forme internet n'est pas une évidence. Nous suivons de près la jurisprudence en la matière et nous vous tiendrons au courant de l'évolution de la situation.
