In 2014 beschreven we reeds de problematiek van de pop-up handelshuur. De wetgever is inmiddels tegemoet gekomen aan de onverzoenbaarheid van de klassieke handelshuurwet met het hippe pop-up concept. Het pop-up decreet dat op 1 september 2016 in werking is getreden, lanceert een nieuw huurregime voor pop-up’s in Vlaanderen. Hieronder lijst Marlex voor u op wat de belangrijkste punten van het nieuwe wettelijke kader van een pop-up handelshuur zijn.
Naast de klassieke toepassingsvoorwaarden van de handelshuur, kent het pop-up decreet één afwijkende toepassingsvoorwaarde. Om onder het toepassingsgebied van het pop-up decreet te vallen moet de huur uitdrukkelijk zijn afgesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Uiteraard geldt het pop-up decreet ook enkel voor overeenkomsten afgesloten na 1 september 2016.
In het derde artikel van het decreet staat jammer genoeg al een grote tegenstrijdigheid met het eerste artikel dat het toepassingsgebied regelt. Artikel drie bepaalt dat “de duur van de huur de duur van een geheel jaar niet mag bereiken of overtreffen”. M.a.w. een pop-up handelshuur met een duur gelijk aan één jaar is niet mogelijk.
Een belangrijk verschil met de klassieke handelshuur, is dat de huurder bij een pop-up handelshuur geen recht heeft op huurhernieuwing. De huurovereenkomsten eindigen van rechtswege op hun einddatum, zonder dat er een opzegging vereist is.
Wel kunnen partijen schriftelijk overeenkomen om de pop-up handelshuur te verlengen onder dezelfde voorwaarden. De huur kan zelfs meerdere malen verlengd worden, zolang de totale duur van de huur niet langer is dan één jaar. Wanneer de totale duur van de huur langer zou zijn dan één jaar, dan valt de huur automatisch onder de klassieke handelshuurwet. Dit betekent dat de huurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de aanvang van de oorspronkelijke overeenkomst.
Deze laatste wettelijke bepaling biedt misschien wel mogelijkheden voor verhuurders om de pop-up handelshuur te gebruiken als proefperiode voor een werkelijke handelshuur van negen jaar. Uiteraard is dit ook een opportuniteit voor huurders om eerst de slaagkans van hun handelszaak op die locatie uit te testen.
Het nieuwe regime biedt eveneens zeer soepele opzeggingsmogelijkheden. De huurder krijgt de mogelijkheid om de huur vroegtijdig te beëindigen, mits een opzegging van ten minste één maand bij aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot. De verhuurder beschikt niet over een mogelijkheid om vroegtijdig de pop-up handelshuur te beëindigen. Uiteraard kunnen partijen wel in onderling overleg de pop-up handelshuur vroegtijdig beëindigen, op voorwaarde dat dit schriftelijk wordt vastgelegd. De huurder heeft geen recht op een uitzettingsvergoeding, tenzij dit anders werd overeengekomen.
Anders dan bij een klassieke handelshuurovereenkomst, is de overdracht van huur of onderhuur strikt verboden. Hetgeen uiteraard logisch is, gelet op de korte duur van de huur.
Bij vervreemding van het verhuurde goed, zal de nieuwe eigenaar de geregistreerde huurovereenkomst moeten naleven en kan hij de huurder niet uitzetten. Net zoals bij de klassieke handelshuur, is de registratie van de huurovereenkomst dus uiterst belangrijk.
Tot slot, wat betreft verbouwingen aan het gehuurde pand, volgt het decreet de grote lijnen van de handelshuurwet. De huurder mag, onder bepaalde voorwaarden, verbouwingen uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder, tenzij deze mogelijkheid contractueel werd uitgesloten.
Het decreet is zeker een belangrijke stap om komaf te maken met de rechtsonzekerheid van de jonge pop-up ondernemers omtrent hun huur. Hopelijk regulariseert de wetgever snel de grote tegenstrijdigheid in het pop-up decreet, zodat de rechtsonzekerheid omtrent de pop-up handelshuur definitief als beëindigd mag worden beschouwd.
