Le 21 décembre 2013 deux arrêtés du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale sont entrés en vigueur, à savoir l’arrêté du 2 mai 2013 adoptant la modification partielle du Plan Régional d’Affectation du Sol (« PRAS ») et l’arrêté du 26 septembre 2013 relatif aux charges d’urbanisme imposées à l’occasion de la délivrance des permis d’urbanisme.
1 PRAS démographique : favoriser/faciliter la création de logements
Dans une précédente lettre d’information dédiée aux récents changements et aux tendances du marché immobilier belge ainsi qu’à l’occasion de notre séminaire du 28 mars 2013, nous faisions état de la décision du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de modifier le PRAS et de l’adoption d’un arrêté du 11 janvier 2011.
Le PRAS démographique a été adopté le 2 mai 2013. L’arrêté a été publié au Moniteur Belge le 6 décembre 2013 et est entré en vigueur le 21 décembre dernier.
Pour rappel, le PRAS démographique vise principalement à anticiper l’augmentation de la population de la Région de Bruxelles-Capitale durant les dix années à venir. En résumé, il sera désormais plus aisé de créer du logement, notamment, dans des zones qui, jusqu’alors, n’étaient pas (principalement) destinées au logement. Ainsi, le PRAS démographique a modifié les prescriptions de la zone administrative dans laquelle le logement constitue à présent une affectation principale. En outre, par le biais de la création de la zone d’entreprise en milieu urbain (« ZEMU »), le logement est, désormais, autorisé dans d’anciennes zones d’industrie urbaine.
2 Charges d’urbanisme : principes, montants, réductions, exonérations, délais de réalisation et garantie financière
Par un arrêt du 15 juin 2009, le Conseil d’Etat annulait l’arrêté du 12 juin 2003 relatif aux charges d’urbanisme imposées à l’occasion de la délivrance des permis d’urbanisme ainsi que son arrêté modificatif du 18 décembre 2003.
Depuis lors, l’autorité n’était plus tenue d’imposer des charges d’urbanisme lors de la délivrance des permis d’urbanisme et était libre, sur la base de l’article 100 du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (« COBAT »), d’imposer des charges d’urbanisme en respectant le principe de proportionnalité.
Le 26 septembre 2013, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté un arrêté relatif aux charges d’urbanisme imposées à l’occasion de la délivrance des permis d’urbanisme. Cet arrêté a été publié le 26 septembre 2013 et est entré en vigueur le 21 décembre 2013.
2.1 Principes
Les charges d’urbanisme doivent consister en ou financer des travaux situés à proximité du projet autorisé par le permis d’urbanisme et être définies dans le permis d’urbanisme.
2.2 Nature des charges d’urbanisme
Les charges d’urbanisme doivent correspondre à des travaux relatifs à la réalisation, la transformation ou la rénovation :
• d’espaces publics, d’équipements et de bâtiments publics, de voiries et d’espaces verts ; ou
• de logements encadrés et de logements conventionnés.
Les charges d’urbanisme peuvent également correspondre à une somme d’argent destinée à la réalisation des travaux précités, lesquels sont mentionnés par l’autorité dans le permis d’urbanisme.
2.3 Permis d’urbanisme obligatoirement soumis à charges d’urbanisme
Les permis d’urbanisme autorisant la construction, l’extension ou le changement de destination avec travaux de tout ou partie d’immeuble destiné aux activités ci-après font obligatoirement l’objet de charges d’urbanisme :
• bureaux, activités de production de biens immatériels, assemblées parlementaires et missions consulaires de plus de 500 m² ;
• parking à vocation commerciale, à savoir un parking accessible au public moyennant paiement et n’étant pas l’accessoire d’une autre affectation, de plus de 24 places ;
• commerces et commerces de gros de plus de 2.000 m² ;
• hôtels de plus de 20 chambres ;
• logements de plus de 1.000 m².
Cette liste ne prive pas l’autorité du pouvoir d’imposer des charges d’urbanisme à l’occasion de la délivrance de permis d’urbanisme ayant un autre objet, sous réserve du respect du principe de proportionnalité.
2.4 Valeur des charges d’urbanisme obligatoires
La valeur des charges d’urbanisme obligatoires est fixée comme suit :
• entre 125 et 200 EUR/m² pour le bureau et la production de biens immatériels ;
• 125 EUR/m² pour le parking à vocation commerciale, le commerce et le commerce de gros ;
• 90 EUR/m² pour les hôtels ;
• entre 50 et 65 EUR/m² pour le logement.
2.5 Réduction des charges d’urbanisme
L’autorité peut réduire d’un tiers, ou de plus d’un tiers en cas de circonstances exceptionnelles, la valeur des charges d’urbanisme obligatoires dans un nombre limité d’hypothèses liées à (i) la nature du bien objet du permis d’urbanisme (bien classé, inscrit ou inexploité) ou (ii) la localisation du bien objet du permis d’urbanisme (revitalisation urbaine ou de quartier et réhabilitation d’îlot en zone de forte mixité).
L’autorité doit réduire la valeur de toutes les charges d’urbanisme de la valeur des charges acquittées par le passé sur la base d’un permis d’urbanisme partiellement ou totalement non exécuté portant sur le même immeuble et dont l’accusé de réception de complétude ne date pas de plus de dix ans.
2.6 Exonération des charges d’urbanisme
L’autorité ne peut imposer des charges d’urbanisme dans les cas suivants :
• la réalisation de logements encadrés et conventionnés ;
• la réalisation d’espaces verts ;
• la réalisation de parkings de transit ;
• la réalisation d’équipements scolaires, culturels, sportifs, sociaux, de santé, de culte reconnu ou de morale laïque ;
• le changement de destination d’un immeuble de bureaux ou d’activités de production de biens immatériels vers le logement ou l’équipement scolaire, culturel, sportif, social de santé, de culte reconnu ou de morale laïque. En cas de rénovation lourde ou de démolition-reconstruction, l’exonération ne porte pas sur les superficies de plancher supplémentaires créées ;
• en présence d’un permis d’urbanisme exécutant un permis de lotir dont la délivrance a donné lieu à l’imposition de charges d’urbanisme autres que celles liées à l’infrastructure nécessaire à sa mise en œuvre.
2.7 Proposition par le demandeur du permis d’urbanisme
Le nouvel arrêté charges autorise le demandeur d’un permis d’urbanisme à intégrer dans sa demande de permis les travaux qu’il propose de réaliser au titre de charges d’urbanisme. L’autorité n’est pas liée par cette proposition et peut, dès lors, privilégier d’autres travaux ou une somme d’argent. Toutefois, si l’autorité marque son accord sur les charges d’urbanisme proposées, le demandeur est dispensé d’introduire une nouvelle demande de permis d’urbanisme portant sur les travaux proposés à titre de charge.
Un régime spécifique est créé s’agissant des demandes de permis d’urbanisme relatives à du logement de plus de 1.000 m². Dans ce cas, le demandeur du permis d’urbanisme est autorisé à proposer la réalisation de 15 % de logements encadrés ou conventionnés, à titre de charges d’urbanisme. L’autorité pourra accepter cette proposition même si le coût qui en résulte est inférieur à la valeur normalement imposée.
2.8 Délai de réalisation
• En cas de charges en nature
Lorsque les charges d’urbanisme correspondent à des travaux et si le planning n’est pas imposé par le permis d’urbanisme, ces travaux doivent avoir commencé avant l’achèvement des travaux autorisés par le permis d’urbanisme. En outre, si les travaux relatifs aux charges d’urbanisme nécessitent un permis d’urbanisme distinct, la demande doit être introduite dans l’année qui suit la délivrance du permis d’urbanisme initial. Ces délais peuvent, toutefois, être revus sur la base d’une demande motivée faite à l’autorité.
• En cas de charges en numéraire
Lorsque les charges d’urbanisme correspondent à une somme d’argent, l’autorité doit avoir entamé de manière significative les travaux financés par les charges d’urbanisme dans un délai de six ans à dater du versement de l’intégralité de la somme d’argent. Dans l’hypothèse où l’autorité décide de réaffecter une partie de la somme d’argent à d’autres travaux que ceux visés dans le permis, le délai est porté à huit ans uniquement pour la partie de la somme réaffectée.
En cas de dépassement du délai imparti, l’autorité est tenue de rembourser la somme d’argent au titulaire du permis d’urbanisme.
2.9 Garantie financière
Lorsque les charges d’urbanisme correspondent à des travaux, le titulaire du permis d’urbanisme a l’obligation de constituer une garantie financière couvrant l’intégralité du coût estimé des charges d’urbanisme, avant l’ouverture du chantier portant sur les travaux objet du permis.
En cas de cession du permis, le cédant reste tenu de garantir la bonne fin des charges d’urbanisme aussi longtemps que le cessionnaire n’a pas fourni à l’autorité une garantie financière similaire.
La garantie financière est acquise à l’autorité, à due concurrence de la valeur des travaux non exécutés :
• en cas de non-respect des délais de réalisation ;
• en cas de péremption du permis d’urbanisme imposant les charges d’urbanisme mis en œuvre partiellement ;
• lorsque les travaux imposés au titre de charges d’urbanisme nécessitent un permis d’urbanisme distinct et que (i) soit la demande de permis a été refusée et n’est pas plus susceptible de recours administratif, (ii) soit le permis autorisant les charges se périme après avoir été mis en œuvre partiellement.
2.10 Mesure transitoire
Les dispositions du nouvel arrêté charges ne s’appliquent pas aux permis d’urbanisme dont l’accusé de réception de complétude a été délivré avant le 9 décembre 2013.
