Le sort fiscal d’un investissement est un élément essentiel lors de la réalisation d’un investissement immobilier. Un moyen classique d’investir de manière fiscalement efficiente en immobilier est l’achat scindé avec donation préalable. En deux ans, l’administration fiscale a (du) changé(er) pas moins de quatre fois son point de vue sur le sort fiscal d’une telle opération. Nous vous présentons ici le dernier état de la question.
Comme indiqué, l’acquisition scindée d’un bien immobilier est une méthode classique de planification patrimoniale familiale. L’exemple typique d’une telle acquisition scindée vise les parents qui acquièrent une habitation avec leurs enfants. Les parents acquièrent ainsi l’usufruit de l’habitation, et les enfants la nue-propriété. Par le décès des parents, l’usufruit s’éteint et les nus propriétaires, les enfants, deviennent pleins propriétaires de l’habitation.
Cette technique était très avantageuse, vu que la transaction n’était soumise à aucun droit de succession. Avec l’introduction da la disposition fiscale anti-abus, l’acquisition scindée a rejoint, le 19 juillet 2012, la liste noire des transactions qui sont en principe vues comme des abus fiscaux. Depuis lors, l’administration fiscale a encore modifié deux fois son point de vue. Après le retrait de la vente scindée de la liste noire le 10 avril 2013, l’administration fiscale a brusquement fait savoir, par décision du 19 avril 2013, qu’elle constitue un montage de donation démembrée visé par l’article 9 du Code des Droits de Succession. L’administration imposait de la sorte des droits de successions progressifs, dus sur la valeur de la pleine propriété de l’habitation.
Après une large critique de cette nouvelle position, l’administration fiscale a, à nouveau changé d’avis par une décision du 18 juillet 2013. Dans cette décision, l’administration a confirmé d’abord que le montage est toujours en principe une donation démembrée, visée par l’article 9 du Code des Droits de Succession.
La nouveauté est toutefois que l’administration a fait savoir qu’à partir du 1er septembre 2013, des transactions déterminées, sont admissibles dans les deux cas suivants:
1. lorsque la donation précédente (des parents aux enfants) a été soumise aux droits d’enregistrement imputés aux donations; ou
2. lorsque les bénéficiaires de la donation (les enfants) ont pu disposer librement des avoirs donnés.
La manière dont doit être rapportée la preuve de ce que l’on a pu disposer des fonds donnés n’est pas claire. L’administration a déjà indiqué que ce sera le cas s’il est démontré que la donation du bénéficiaire de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée au financement de l’acquisition d’une nue-propriété dans le cadre d’une acquisition scindée.
Avec cette décision du 18 juillet 2013, un éclaircissement partiel a ainsi été apporté. Pour autant que l’on se trouve dans l’un des deux cas d’exception, il est possible d’éviter l’imputation de droits de succession en recourant à la technique de la vente scindée. Il faudra tout de même provisoirement attendre de voir comment ces deux exceptions seront introduites dans la pratique. Nous verrons donc un peu plus tard quel est effectivement le degré de sécurité de cette technique.
