Le 18 septembre 2024, les partis de la majorité N-VA, Vooruit et CD&V ont conclu l'accord de gouvernement flamand (l'Accord de gouvernement flamand), avec un certain nombre de mesures qui ont un impact significatif sur le secteur immobilier. Nous sommes heureux de vous expliquer les changements les plus importants dans cet article.
1 Droits d’enregistrement pour l’acquisition de son habitation propre et unique
Afin de soutenir les Flamands dans leur recherche d'une habitation propre et unique, le droit d'enregistrement pour les contrats d’acquisition d’une habitation propre et unique pour les particuliers passera de 3 % à 2 %. Pour les achats effectués par des vendeurs professionnels, l'Accord de gouvernement flamand fait passer le taux de 4 % à 6 %.
Les taux modifiés s'appliqueront à partir du 1er janvier 2025, la date de passation de l'acte authentique étant le facteur déterminant pour l'application du taux. La date du compromis de vente n'est donc pas pertinente à cet égard.
2 Obligation de renovation : une limitation pour les batiments residentiels et une extension pour les batiments non residentiels
Comme nous vous l'avons déjà expliqué dans notre e-flash du 16 janvier 2023 (uniquement disponible en néerlandais), le propriétaire qui a acquis un bâtiment résidentiel avec un label PEB EPC E ou F après le 1er janvier 2023 est contraint de rénover ce bâtiment pour qu'il atteigne au moins le label PEB D dans un délai de cinq ans à compter de la date à laquelle il est devenu propriétaire. En outre, compte tenu de l'objectif de neutralité climatique, une voie vers un durcissement a été introduite. Un propriétaire qui acquiert un bâtiment résidentiel à partir du 1er janvier 2028 ne devra plus obtenir au moins un label PEB D mais un label PEB C dans les cinq ans. Les exigences en matière de PEB seront ensuite progressivement renforcées, de sorte que les maisons et les appartements acquis après le 1er janvier 2045 devront satisfaire à un label PEB A dans un délai de cinq ans.
Toutefois, le gouvernement flamand a décidé d'abandonner complètement la voie du durcissement susmentionnée et de s'attaquer principalement aux maisons les moins efficaces sur le plan énergétique. À cet égard, l'obligation de rénovation sera limitée à l'obtention du label PEB D et la période de mise en œuvre sera portée à six ans.
Contrairement à l'obligation de rénovation des bâtiments résidentiels, l'Accord de gouvernement flamand ne change rien à l'obligation de rénovation des bâtiments non résidentiels. Ainsi, tout propriétaire d'un bâtiment non résidentiel devra se conformer à un ensemble minimum de mesures (y compris l'isolation du toit, le remplacement du simple vitrage, etc.) et obtenir un label énergétique minimum dans les cinq ans suivant l'acquisition. D'ici au 1er janvier 2030, toutes les unités construites devront obtenir un label PEB E et d'ici au 1er janvier 2050, un label PEB A.
Pour atteindre l'objectif de neutralité climatique susmentionné d'ici 2050, le Gouvernement flamand vise, conformément à l'Accord de gouvernement flamand, à élaborer une trajectoire de croissance ambitieuse pour les grands bâtiments non résidentiels, après avoir dressé la carte des labels PEB. Aucune obligation de rénovation ne sera imposée aux petits bâtiments non résidentiels.
3 L’impact sur le secteur locatif
Conformément à l'Accord de gouvernement flamand, le Gouvernement flamand s'efforcera de mettre en place un marché locatif privé de qualité. Plusieurs instruments seront utilisés à cette fin, dont les principaux sont les suivants :
- Le certificat de conformité (c'est-à-dire un document montrant qu'un logement locatif répond aux exigences de qualité d’un logement) deviendra à terme obligatoire pour la location de logements en tant que résidence principale dans toute la Flandre ;
- Le respect de la norme énergétique contenue dans les exigences de qualité d’un logement sera couplé à une interdiction d'indexation pour les maisons avec un label PEB E ou F à partir de 2028. Plus précisément, le 8 décembre 2023, le Gouvernement flamand a approuvé un arrêté [1] ajoutant une nouvelle norme énergétique aux exigences de qualité d’un logement. Selon cette norme, les habitations devront obtenir au moins le label PEB E à partir de 2030. Les exigences seront ensuite progressivement renforcées, avec des étapes supplémentaires en 2035 et 2040 ;
- Le Gouvernement flamand a l'intention de mettre en place un système flamand d'enregistrement des contrats de bail - en remplacement du système fédéral - afin d'effectuer davantage de contrôles sur la qualité des logements loués et d'accorder plus facilement des primes de location et d'autres réductions. A ce sujet, le Gouvernement flamand entamera un dialogue avec le gouvernement fédéral afin d'éviter que le contrat de bail ne doive être enregistré à la fois au niveau fédéral et au niveau flamand.
Enfin, le gouvernement flamand prévoit une évaluation de la législation sur les baux commerciaux. Toutefois, l'accord de gouvernement flamand ne fournit pas de détails supplémentaires sur cette évaluation.
4 Prime a la demolition et reconstruction
Dans l'accord budgétaire du 9 octobre 2023, le gouvernement fédéral a décidé de remplacer le taux de TVA exceptionnellement réduit de 6% pour la démolition et la reconstruction de bâtiments. Le régime favorable, qui ne s'appliquait auparavant qu'aux zones urbaines, est depuis lors applicable à l'ensemble du territoire belge sous conditions sociales. Toutefois, pour les investissements sur le territoire flamand qui ne sont pas éligibles au taux réduit de TVA fédéral, une prime flamande à la démolition et à la reconstruction peut être obtenue - à condition que les conditions respectives soient remplies.
Selon l'Accord de gouvernement flamand, le Gouvernement flamand vise à maintenir la prime à la démolition et à la reconstruction existante d'une part, et d'autre part à encourager le gouvernement fédéral à réintroduire un taux de TVA général - et donc pas seulement sous des conditions sociales - de 6 % pour la démolition et la reconstruction. Cela devrait contribuer à la fois à la politique en matière de climat et au logement abordable. Étant donné que ce régime relève de la compétence fédérale, il s’agit d’une affaire à suivre.
5 Energie
Pour stimuler la rénovation des bâtiments, le Gouvernement flamand envisage un tax shift dans lequel l'électricité verte (en particulier le chauffage à l’électricité produite par pompe à eau) deviendrait moins chère que les combustibles fossiles.
Le Gouvernement flamand prévoit également de continuer à soutenir au maximum la production d'énergie renouvelable afin d'éviter l'achat d'énergie renouvelable à l'étranger. Dans l'Accord de gouvernement flamand, le Gouvernement flamand envisage une capacité installée de 2,8 GW pour l'éolien et de 10 GW pour le solaire d'ici 2030. Pour ce faire, le Gouvernement flamand se concentrera sur le renforcement des réseaux et l'augmentation de la capacité de stockage.
Enfin, l'Accord de gouvernement flamand indique que le partage d’énergie au sein de complexes de bâtiments à partir d’un point de raccordement commun sera exempté de taxes, et que le Gouvernement flamand investira dans la gestion des données, la gestion du réseau intelligent et une plus grande flexibilité, entre autres en promouvant les batteries connectées au réseau, la charge bidirectionnelle et les contrats d'énergie dynamiques.
[1] Arrêté du Gouvernement flamand modifiant diverses dispositions relatives à la politique du logement, M.B., 29 décembre 2023.
