Certains preneurs d’un bail à ferme souhaitent effectuer des travaux de réparation, d'amélioration ou de transformation sur les terrains donnés en bail, ou y construire un ou plusieurs bâtiments.
Cet article examine de plus près les implications de cette situation.
1. Un preneur d’un bail à ferme peut-il construire des bâtiments ou effectuer des travaux ?
La réglementation existante en la matière est également reprise par le décret sur le bail à ferme.
Conservant l'application des articles 1722 et 1724 de l'ancien Code civil, le preneur a le droit, sauf en cas de résiliation valable, de :
- construire toutes constructions, à condition qu’il les entretienne et en supporte toutes les charges, et
- de faire tous les ouvrages, qu'il s'agisse d’ouvrages nouveaux, d’ouvrages d'amélioration, de réparation ou de transformation, qui sont utiles à l'habitabilité du bien loué ou à l'exploitation de ce bien et conformes à sa destination.
Pour certains petits travaux d'infrastructure sur le terrain, tels qu'un drainage ou une surélévation, le bailleur aura la possibilité d'imposer des conditions préalables.
Dans ce cadre, il appartient au Gouvernement Flamand de dresser une liste des actes urbanistiques relatifs aux petits travaux d'infrastructure. La mise en œuvre de ces actes est autorisée, mais uniquement sous réserve des conditions préalables imposées par le bailleur.
En outre, si l'autorisation du bailleur est requise, il est stipulé que ce dernier peut également imposer des conditions pour l'exécution des travaux.
Si le bailleur refuse de donner son accord ou d'imposer des conditions préalables, le preneur peut demander une autorisation au juge de paix. Celle-ci est délivrée après avis d'une entité compétente, désignée par le Gouvernement Flamand, en rapport avec les conditions préalables. Une description des travaux à effectuer et une estimation des coûts sont jointes à la demande.
2. Le preneur peut-il fournir une garantie pour sa créance ?
Le preneur qui a obtenu la permission ou l'autorisation peut, pour garantir sa créance, prendre à ses frais une inscription hypothécaire au registre du patrimoine sur les parcelles cadastrales sur lesquelles les bâtiments et les travaux seront réalisés.
Il est important de noter ici que l'hypothèque du preneur prend rang avant les privilèges et hypothèques existants sur les parcelles en question, à concurrence de leur plus-value résultant des travaux et constructions effectués au moment de la réalisation du gage. Cela est important pour d'autres parties qui ont un privilège ou une hypothèque sur un bien faisant l'objet d'un bail à ferme.
La radiation ou la réduction de l'inscription peut être faite par le conservateur des hypothèques en vertu d'un acte sous seing privé établi en deux originaux, et sur production du bordereau contenant l'inscription.
3. Que se passe-t-il si le preneur en cas d'aliénation du bien, enlève ou défait les bâtiments ou ouvrages effectués ?
Le bailleur est tenu de mentionner dans tout acte d'aliénation du bien loué les ouvrages réalisés par le preneur, ainsi que les consentements ou autorisations en vertu desquels ils ont été réalisés, éventuellement après avoir interrogé le preneur.
La renonciation au droit d’enlèvement ou d'indemnisation n'est possible qu'après l'exécution des travaux et doit être constatée par acte authentique ou par une déclaration en justice.
Sans y être obligé par le bailleur, le preneur peut à tout moment enlever ou défaire les bâtiments et ouvrages qu'il a construits, dans la mesure où ils peuvent être considérés comme des objets indépendants.
4. Que se passe-t-il à l'expiration du bail ?
Le décret sur le bail prévoit également les règles que le preneur et le bailleur doivent respecter à l'expiration du bail.
A l'expiration du bail, le preneur qui a supporté les frais de construction et des ouvrages a droit à une indemnité égale à la plus-value du bien qui en résulte.
Si les constructions et ouvrages ont été réalisés soit avec l'accord écrit du bailleur, ou en cas d'usufruit, avec l'accord écrit du nu propriétaire et de l'usufruitier, soit avec l'autorisation du juge, l'indemnité ne peut être inférieure aux frais supportés par le preneur, dans la mesure où ils n'ont pas été amortis. Cet amortissement est fixé forfaitairement à 4 % par an.
Si le bail prend fin à l'initiative du preneur, cette indemnité ne peut pas dépasser le montant du fermage que le preneur a payé au total au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il a loués au même bailleur.
Si le bail prend fin à l'initiative du preneur mais exclusivement pour motifs importants, ce dernier a également droit à cette indemnité.
En l'absence de consentement ou d'autorisation, le montant de l'indemnité ne peut dépasser le montant du fermage que le preneur a payé au cours des trois dernières années pour le bien qu'il a loué au même bailleur.
