Depuis le 1er juillet 2022, un nouveau règlement anti-blanchiment pour les agents immobiliers est entré en vigueur.
Ce nouveau règlement abroge l'ancien règlement anti-blanchiment de 2013. Il n'introduit pas beaucoup de nouvelles modifications, mais donne une image plus claire de la manière dont les agents immobiliers doivent se conformer aux obligations prévues par la loi anti-blanchiment de 2017.
1. La portée de ce règlement
Contrairement à la version précédente, la nouvelle version du règlement a un champ d'application limité. Les intermédiaires et les régisseurs entrent dans le champ d'application de ce règlement mais les syndics, en revanche, sont exclus.
Les intermédiaires sont des agents immobiliers qui fournissent une assistance pour le compte de tiers dans le cadre d'un contrat d'achat, de vente, de location, d'échange ou de transfert de biens immobiliers, de droits immobiliers ou de fonds commerciaux.
Les régisseurs sont eux-mêmes des agents immobiliers qui développent des activités de gestion pour le compte de tiers en matière de biens immobiliers ou de droits immobiliers, autre que l’activité de syndic.
Les dispositions de la loi anti-blanchiment de 2017 du règlement anti-blanchiment de 2022 s'appliquent aux personnes avec lesquelles l'agent immobilier conclut un contrat dans le cadre de :
- l’intermédiation en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce (un contrôle de la clientèle est donc requis pour les acheteurs, locataires, les cessionnaires de fonds de commerce, ... etc. ;
- la gestion de biens ou de droits immobiliers, autre que l'activité de syndic.
La est également requise pour les personnes qui concluent un contrat par l'intermédiaire d'un agent immobilier à l'une des fins susmentionnées sans conclure un contrat direct avec lui (les acheteurs, locataires, acquéreurs d'un fonds de commerce, etc.)
Si un client est en indivision, chaque indivisaire doit être vérifié.
Un ajout important à la nouvelle réglementation anti-blanchiment est la présomption que si l’agent immobilier fait un usage adéquat des procédures et outils anti-blanchiment mis à la disposition par l’IPI (www.antiwitwas.be/FR), il est présumé satisfaire aux obligations en la matière.
2. À quoi les agents immobiliers doivent-ils se conformer ?
Les agents immobiliers ont toutes sortes d'obligations en matière de la lutte contre le blanchiment d'argent imposées par la loi anti-blanchiment.
Pour atteindre cet objectif, il existe des procédures et d'outils à utiliser. Il faut prendre en compte les obligations générales de vigilance, la vigilance à l'égard des clients, les obligations d'évaluation des risques et la vigilance renforcée.
2.1 Les obligations de vigilance
Le règlement aborde un certain nombre d'aspects relatifs aux obligations de vigilance.
Cette vigilance concerne plus particulièrement l'identification et la vérification de l'identité, l'identification des caractéristiques du client et de l'objet et la nature de la relation d'affaires ou de l'opération occasionnelle envisagée.
Le règlement apporte plus de clarté quant au moment exact auquel l'agent immobilier doit remplir ces obligations de vigilance, à savoir
- à l'égard de ses propres clients (la ou les personnes avec lesquelles il conclut un contrat d’intermédiaire d'agent immobilier ou de gestion) : avant de conclure le contrat ;
- à l'égard des acheteurs, locataires, acquéreurs d'un fonds de commerce, à savoir la ou les parties contractantes et l'opération envisagée : avant l'accomplissement de tout acte juridique permettant la conclusion de cette opération, tel qu'un compromis ou une promesse de vente ou d'achat.
Lorsque l'agent immobilier n'est pas en mesure de prendre ces mesures de vigilance ou si les personnes visées ou un mandataire ou un bénéficiaire effectif figure sur la liste du SPF Finances de personnes et d’entités auxquelles s'appliquent des mesures de gel, il ne peut pas continuer sa mission avec son propre client et l'opération envisagée ne peut pas être effectuée avec la ou les parties contractantes.
En outre, l'agent immobilier doit lui-même examiner s’il y a lieu d'en informer la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF-CFI).
Les agents immobiliers intervenant pour une même opération peuvent convenir que l'un d'entre eux exécutera tout ou partie de ces obligations de vigilance pour le compte des autres. Mais attention, même dans ce cas, chaque agent immobilier doit toujours vérifier son ou ses propres contractants.
2.2 Les facteurs de risque élevés liés au client et aux opérations
Le règlement définit également les facteurs de risque élevés qui s'appliquent aux clients (personnes physiques et morales) et aux opérations (opérations atypiques).
Le règlement ajoute des facteurs de risque élevés supplémentaires à la liste contenue dans l'annexe 3 de la loi anti-blanchiment de 2017.
2.3 Limitation des paiements en espèces
Le règlement traite également la limitation des paiements en espèces.
Le contrat de vente doit préciser le numéro de compte bancaire duquel l'acompte et/ou le prix seront transférés, ainsi que l'identité de son ou ses titulaire(s). Dans le cas où l’agent immobilier ne disposerait pas de cette information, il y a lieu de demander une déclaration des parties dans laquelle ce numéro est mentionné. Au cas où l'acheteur ne paie pas lui-même par le débit de son numéro de compte, il faut alors indiquer comment le prix d'achat sera financé.
Conseil : en tant qu'agent immobilier, vérifiez toujours si les paiements proviennent bien et bel du ou des comptes spécifiés.
3. Conclusion
Le nouveau règlement n'introduit pas beaucoup de nouveautés, mais développe de façon plus approfondie les obligations existantes afin d'apporter plus de clarté.
Un ajout important est que lorsque l’agent immobilier utilise l'outil anti-blanchiment de l’IPI, il existe une présomption légale qu’il a ainsi respecté les obligations.
Tracy Enta - Senior Associate
