Depuis le 1er janvier, la démolition et la reconstruction d'une habitation peuvent bénéficier du taux de TVA de 6%, quel que soit l'endroit où celle-ci se trouve en Belgique. La vente d'une telle habitation peut désormais également être soumise à la TVA au taux de 6%.
Auparavant, le taux de TVA de 6% n’était d’application que dans 32 villes-centres. Sous la nouvelle réglementation et moyennant le respect de certaines conditions, le taux réduit de TVA est temporairement étendu au reste du pays.
Un certain nombre de conditions supplémentaires donnent un caractère social à la mesure. La condition la plus importante est que le logement reconstruit doit être l’habitation propre et unique du maître d’ouvrage-personne physique. Cela signifie, entre autres, que le maître d’ouvrage doit être une personne physique qui y établit son domicile sans délai et le conserver à cet endroit jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de la première occupation. La superficie totale habitable de l’habitation reconstruite est de maximum 200m².
Le taux de TVA de 6% s'applique désormais également à la vente de bâtiments démolis et reconstruits. Cette extension est particulièrement intéressante pour les promoteurs immobiliers qui pourront proposer à la vente de nouveaux logements avec 6% de TVA, à condition que le bâtiment soit construit sur une parcelle cadastrale sur laquelle un bâtiment existant a été démoli. La superficie totale habitable est également limitée dans ce cas et l’application du taux réduit requiert que l’acquéreur utilise l’habitation comme habitation propre et unique.
Le taux réduit de TVA s'applique en principe aussi à la vente du sol y attenant, sauf si celui-ci est vendu séparément par une société foncière et est donc soumis aux droits d'enregistrement de 10% (en Flandre) ou 12,5% (en Wallonie et à Bruxelles). Bien que la vente des quotités du sol avec application de la TVA semble attrayante du point de vue de la TVA, elle doit être abordée avec la prudence nécessaire. A l’heure actuelle, il existe une pratique constante consistant à vendre des projets immobiliers résidentiels de manière scindée, c’est-à-dire que la société foncière vend les quotités du sol sous le régime des droits d’enregistrement s’élevant à 10% ou 12,5%, alors que les constructions sont vendues par la société de construction avec application de 21% de TVA. Cette pratique n’est autorisée par l’administration de la TVA que si cela se fait de manière cohérente.
Outre l’habitation propre et unique, le taux réduit de TVA de 6% s'applique également à la démolition et à la reconstruction de logements ou à la vente de logements reconstruits après démolition, lorsque ceux-ci sont loués pour une période de 15 ans par le maître d’ouvrage ou l'acheteur à une agence immobilière sociale ou dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à un telle agence immobilière sociale. Dans ce cas, aucune condition n’existe quant à la superficie habitable maximale de l’habitation reconstruite.
Ces mesures sont limitées dans le temps. Elles ne s'appliquent que dans la mesure où la TVA devient exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.
