L'impact du coronavirus sur l'immobilier

Le locataire peut-il interrompre le paiement de son loyer du fait d’une obligation de fermeture imposée par le Gouvernement fédéral ? La poursuite de vos négociations relatives aux investissements immobiliers est-elle possible ? Dois-je payer le précompte immobilier ? Vous trouverez la réponse à ces questions – et bien d’autres – dans le présent Q&A.

Cet article est également disponible en anglais et néerlandais.

1. Quelle est la situation actuelle ?

La décision prise par le Ministre de l’Intérieur le 23 mars 2020, publiée par voie d’arrêté ministériel portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus (COVID-19) (l’Arrêté), instaure un lock-down partiel en Belgique jusqu’au 5 avril 2020.

De manière générale, l’Arrêté prévoit pour tous, individus et entreprises, le respect de mesures de distanciation sociale, en particulier une distance de 1,5 mètre entre les personnes – à nuancer lorsqu’il s’agit de membres d’une même famille vivant sous le même toit ou d’entreprises essentielles.

En ce qui concerne les entreprises, au sens large, celles-ci ont été classées en ‘entreprises essentielles‘ et ‘entreprises non-essentielles’. Pour les entreprises non-essentielles, le télétravail est rendu obligatoire, sauf pour les fonctions avec lesquelles il est incompatible ; pour ces fonctions uniquement, le travail peut toujours s’effectuer en entreprise sous réserve du respect scrupuleux des mesures de distanciation sociale. A défaut, l’entreprise doit fermer. Le télétravail, dans toute la mesure du possible, doit également être mis en place dans les entreprises essentielles.

En termes de fermetures et d’interdictions, l’Arrêté prévoit :

• la fermeture de tous les commerces et magasins, à l’exception des magasins d’alimentation, des pharmacies, des librairies et des stations-services, étant entendu que les heures d’ouverture et la fréquentation des grandes surfaces et des magasins d’alimentation est réglementée ;
• l’interdiction (i) des rassemblements, (ii) des activités à caractère privé ou public, de nature culturelle, sociale, festive, folklorique, sportive ou récréative (à l’exclusion (a) des activités en cercle intime ou familial et (b) d’une promenade ou de l’exercice d’une activité physique en extérieur seul, en famille (personnes vivant sous le même toit) ou avec une autre personne), (iii) des excursions scolaires et des activités dans le cadre de mouvements de jeunesse, et (iv) des cérémonies religieuses (à l’exclusion des cérémonies funéraires) ;
• la fermeture des établissements relevant des secteurs culturel, festif, récréatif, sportif et horeca, étant entendu que les hôtels peuvent rester ouverts à l’exclusion de leur éventuel restaurant ;
• la suspension des leçons et activités dans l’enseignement maternel, primaire, secondaire, et le recours à l’enseignement à distance dans les écoles supérieures et les universités ;
• l’interdiction des déplacements, sauf pour se rendre dans les magasins dont l’ouverture est autorisée, les déplacements à caractère médical et les activités autorisées ;
• l’interdiction des voyages non essentiels au départ de la Belgique.

Le Gouvernement fédéral devrait également être investi de pouvoirs spéciaux à partir du jeudi 26 mars 2020 lui permettant, dans le cadre de la lutte contre le coronavirus, de légiférer par voie d’arrêtés, sans suivre le processus parlementaire classique. De tels pouvoirs spéciaux ont déjà été accordés au Gouvernement wallon ; les Gouvernements bruxellois et flamand pourraient suivre.

A chaque niveau de pouvoir, des mesures ont été prises et vont continuer à l’être en matière socio-économique.

2. Investissements immobiliers

La situation actuelle pourrait-elle avoir un impact sur les opérations en cours et leurs négociations ?

En matière de négociations, le droit belge impose la bonne foi. Mettre fin à des négociations, ou bien insister sur leur poursuite, devra s’analyser au cas par cas, à l’aune de ce principe de la bonne foi.

Tous les contrats sont prêts mais nous sommes dans l’impossibilité d’organiser une séance de signature physique.

Il convient de faire la distinction entre deux hypothèses : devez-vous signer un acte notarié ou un acte sous seing privé ?

En ce qui concerne les actes sous seing privé, le droit belge reconnaît la validité d’une signature électronique et des "contrats électroniques" (c'est-à-dire les contrats conclus au moyen d'une signature électronique et stockés ensuite par voie électronique). De plus amples informations sur les différents types de signatures électroniques seront bientôt publiées sur notre site web ou vous pouvez contacter votre personne de contact habituelle chez Loyens & Loeff.

En ce qui concerne les actes notariés, il n'est pas encore possible d'utiliser la procédure de la signature électronique. Cela nécessite l'installation d'une base de données d'actes notariés (NABAN), qui n'a pas encore été mise en œuvre. Par conséquent, pour la signature des actes notariés, vous devez encore vous rendre chez le notaire pour l'exécution de l'acte. 

Les actes sous seing privé ont été signés, et le délai pour exécuter l’acte notarié approche.

La Fédération des Notaires a donné l’instruction de reporter la passation des actes, sauf en ce qui concerne les ‘actes d’extrême urgence’ et les actes dont le client indique qu’ils doivent être passés car autrement ‘les conséquences financières seraient trop importantes’. Au vu du risque d’amende pour le non-respect des délais, il devrait toujours être possible de passer ces actes, moyennant le respect des mesures de distanciation sociale.

Concernant les actes relatifs à des constitutions, des affectations hypothécaires… dans le cadre d’une acquisition, il devrait également être possible de les passer, toujours moyennant le respect des mesures de distanciation sociale. 

3. Gestion immobilière et baux

La situation actuelle permet-elle une suspension des paiements ?

Aucun disposition réglementaire n’a été prise à cet égard pour le moment.

En la matière, il faut souligner que la question n’est pas à sens unique : elle concerne tant les paiements du propriétaire vers ses prestataires de service, que les paiements du locataire vers le propriétaire. Notez qu’il n’y a pas non plus ‘une’ bonne réponse.

• L’imprévision peut être définie comme une situation nouvelle, totalement imprévisible par les parties à un contrat, qui survient en cours de l’exécution du contrat et en bouleverse l’économie, provoquant ainsi un déséquilibre entre les prestations réciproques des parties, rendant l’exécution du contrat par l’une de ces parties, non point impossible, mais exceptionnellement lourde, au-delà de tous les aléas que les cocontractants avaient normalement envisagés, et ceci en dehors de toute faute dans le chef des parties ou de l’une d’elles. La théorie de l’imprévision a jusqu’à présent été rejetée par la Cour de Cassation, bien que parfois acceptée par les juridictions inférieures. Une proposition de loi visant à introduire la notion dans le droit belge n'a pas encore été votée et il n'est donc pas certain que la notion soit introduite à l'avenir.
• Contrairement à l’imprévision, la force majeure va résulter en une impossibilité d’exécuter une obligation. La force majeure s’entend d’un évènement insurmontable, indépendant de toute faute du débiteur, qui empêche ce dernier d’exécuter ses obligations, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui. Une circonstance rendant l’exécution de l’obligation simplement plus onéreuse ne constitue pas un évènement de force majeure.
• La cause étrangère est également reconnue comme cause exonératoire pour le débiteur. En l’espèce, on pense au fait du prince, qui s’entend de tout empêchement résultant d’un ordre ou d’une prohibition émanant de l’autorité publique et qui constitue une cause étrangère justifiant l’inexécution des obligations telles que prévues par le contrat. Il convient toutefois que cet ordre (i) ait été imprévisible au moment de la conclusion du contrat, (ii) soit inévitable du point de vue du débiteur et (iii) ne soit pas attribuable au débiteur ou à une personne dont il est responsable.

Gardant ces principes à l’esprit, il faudra d’abord (i) déterminer dans quelle mesure l’Arrêté s’applique au débiteur et (ii) revoir les dispositions du bail. En effet, les parties auraient pu déjà prévoir des ‘circonstances exceptionnelles’, par exemple en incluant dans leur bail une définition contractuelle de la force majeure étendue à l’imprévision, en prévoyant des mécanismes de loyer variable (le cas échéant assorti d’un minimum garanti) ou encore en précisant que le loyer, ou une partie de celui-ci, sera dû en toutes circonstances, même en cas d’inutilisation suivant un cas fortuit.

Il faut également revoir les dispositions du bail en matière d’assurance – en ce que le preneur pourrait avoir une obligation d’assurer sa perte d’exploitation afin de protéger le bailleur – et les clauses particulières des polices d’assurance, qui pourraient exclure certains risques.

Le même raisonnement s’applique concernant les financements immobiliers.

4. Développements immobiliers

Quel pourrait être l’impact, en termes de délais, sur mon projet ?

Dans la Région wallonne, en vertu d’un décret du 18 mars 2020, tous les délais de rigueur ainsi que les délais de recours sont suspendus pendant 30 jours. C’est également le cas pour les enquêtes publiques. Cela concerne notamment les demandes de permis d’urbanisme, de permis d’environnement ou celles relatives aux permis uniques. Cette suspension pourrait retarder le développement immobilier.

Une telle mesure n’a pas (encore) été adoptée à Bruxelles, ni en Flandre.

Les chantiers en cours doivent-ils fermer ?

Les entreprises actives dans le secteur de la construction sont en règle générale qualifiées d’entreprises non-essentielles. Etant donné que le télétravail n’est pas possible, les travaux de construction peuvent être maintenus pour autant que les mesures de distanciation sociale soient respectées. Dans le cas où ces règles de distanciation sociale ne peuvent être respectées, les sites de construction doivent être fermés.

En tout état de cause, la sécurité et la santé des travailleurs doivent être assurées par leur employeur.

5. Fiscalité immobilière

Qu’en est-il du précompte immobilier et des autres taxes régionales et locales ?

Les mesures suivantes doivent à ce stade être soulignées :

• Une suspension du paiement des taxes régionales en Wallonie. Le Gouvernement wallon a décidé de suspendre le paiement de ces taxes pendant la période de crise, ce qui va allonger le délai de paiement de normalement deux mois, mais sans impact sur le montant dû. Le flou demeure toutefois en ce qui concerne le précompte immobilier : il s’agit d’un impôt régional mais dont le recouvrement est assuré par l’Etat fédéral.
• Une suspension du paiement des impôts régionaux en Région flamande. Les avis d’imposition relatifs au précompte immobilier qui sont généralement émis en mai seront envoyés à partir de septembre 2020 pour les personnes morales. Cela signifie de facto que le paiement du précompte immobilier est différé pour les sociétés actives en Région flamande. Les autres entreprises peuvent demander de manière flexible un plan de remboursement et, si nécessaire, une exonération des intérêts de retard.
• Une suspension du paiement du précompte immobilier en Région bruxelloise : le Gouvernement bruxellois a annoncé le délai de paiement du précompte immobilier (de 2 mois) sera prolongé de 2 mois.
• Une possibilité d’extension des exemptions du précompte immobilier pour cause d’improductivité. Cette mesure est demandée par le secteur, et en discussion au niveau des gouvernements régionaux.

Et pour les impôts fédéraux, l’impôt des sociétés et la TVA ?

Des mesures d’extension des délais, pour les déclarations et les paiements, et de remise des intérêts de retard ont déjà été prises. Pour plus de détails sur ces mesures, nous renvoyons à l'article suivant (en anglais).