La position de VLABEL sur les constructions d'emphytéose a déjà fait l'objet de nombreuses controverses dans le passé. Dans sa position n° 15.114 du 10 août 2015, VLABEL a indiqué que la reconstitution du droit d'emphytéose et du tréfonds dans le chef d'un même tiers acquéreur est toujours soumise au droit de vente. Ce faisant, VLABEL a contredit la position de l'administration fédérale et du service des décisions anticipées qui était plus favorable au contribuable. VLABEL adapte désormais sa position, suite à quoi les biens immobiliers en Flandre qui font l'objet d'une construction d'emphytéose existante, pourront dorénavant également être achetés d'une manière fiscalement avantageuse.
Contexte
Dans le passé, les biens immobiliers professionnels étaient achetés de manière massive par le biais de split sale (voir Eubelius Spotlights mars 2015). Il s'agit d'une structure d'achat par laquelle le vendeur établit d'abord un droit d'emphytéose, puis vend ensuite le bien grevé de l'emphytéose (« tréfonds ») à une autre partie, souvent liée à l'emphytéote. De cette manière, une grande partie de la valeur de la pleine propriété étant soumise à un droit d'enregistrement de 0,2% (2% par la suite) au lieu du droit vente de 12,5% (Bruxelles ou Wallonie) ou 10% (Flandre), la technique du split sale a permis à (ou aux) acheteur(s) de réaliser une économie considérable de droits d'enregistrement.
Alors que, dans le passé, les autorités fiscales acceptaient de telles structures, le split sale entre parties liées a été qualifié d' « abus fiscal » à partir de 2012 en raison de l'introduction de la disposition générale anti-abus. En conséquence, ces structures ne sont en principe plus mises en place.
Achat d'un bien immobilier détenu de manière scindée
Bien entendu, cela ne change rien au fait qu'un grand nombre de biens immobiliers sont toujours détenus de manière scindée en emphytéose et tréfonds. Si un acquéreur souhaite acquérir la pleine propriété d'un tel bien, il devra acheter, d'une part, le droit d'emphytéose et, d'autre part, le tréfonds.
Dans ses commentaires, l'administration fiscale fédérale a toujours indiqué que, dans un tel cas, des droits d'enregistrement de 2% sont dus sur le prix du droit d'emphytéose, tandis que le droit de vente, plus élevé, est dû uniquement sur le prix du tréfonds. Ce point de vue, qui est également suivi par le service des décisions anticipées, implique qu'un tiers acquéreur, qui souhaite acquérir la pleine propriété d'un tel bien détenu de manière « scindée », peut également réaliser une économie considérable en droits d'enregistrement.
VLABEL change d'avis
Cependant, VLABEL ne partageait initialement pas ce point de vue. Dans une position datée du 13 août 2015 (n°15.114), VLABEL a indiqué que, dans un tel cas, le droit de vente (10%) était toujours dû sur la valeur totale de la propriété. Cette position, pour laquelle il n'existe pas de base juridique claire, a souvent été critiquée dans la pratique et a mené à l'insécurité juridique.
Dans une nouvelle position du 13 mai 2019, VLABEL revient sur ce point. Désormais, VLABEL accepte également le point de vue fédéral. Cela signifie que les biens immobiliers détenus de manière scindée en Flandre pourront désormais également être achetés par un tiers de manière fiscalement avantageuse, ce qui élimine beaucoup d'incertitude dans la pratique.
Wouter Claes
Korneel Decroix
Bruno Vanden Berghe
