Tot voor kort werd men als natuurlijke persoon steeds belast in de personenbelasting op de vergoeding die men als opstalhouder of erfpachthouder ontving bij de overdracht van het recht van opstal respectievelijk recht van erfpacht. Met de wet van 22 april 2019 heeft de wetgever daar verandering in gebracht. Voortaan zal de vergoeding die men ontvangt in het kader van de overdracht van een recht van opstal of erfpacht in de meeste gevallen vrijgesteld zijn van belasting. Het recht van opstal en erfpacht worden (fiscaal) dus nog aantrekkelijker! In dit artikel vatten wij de nieuwe regeling graag voor u samen.
Recht van opstal en recht van erfpacht
Op grond van een recht van opstal heeft de opstalhouder een tijdelijke toelating om onder andere gebouwen op te richten op de grond die aan iemand anders toebehoort. Bijgevolg wordt de opstalhouder tijdelijk eigenaar van de gebouwen. De erfpachthouder verkrijgt op basis van het recht van erfpacht het tijdelijke volle genot van een onroerend goed (gebouw en grond) dat aan iemand anders toebehoort. Na verloop van de duurtijd van het recht van opstal of erfpacht dooft het tijdelijke recht uit en herwinnen in principe alle aanspraken van de opstalgever respectievelijk erfpachtgever op het onroerend goed.
Deze juridische figuren worden in de praktijk meer en meer gebruikt, daar zij er enerzijds voor kunnen zorgen dat een woning op een (meer) betaalbare wijze kan worden verworven en zij anderzijds fiscale optimalisaties mogelijk maken.
Overdracht van het recht van opstal of het recht van erfpacht: hoe het vroeger was
Indien de erfpachthouder of opstalhouder een natuurlijke persoon is en zijn tijdelijk recht op de woning overdraagt, werd de verkregen vergoeding tot voor kort in principe steeds belast in de personenbelasting als onroerende inkomsten (inclusief de meerwaarde). Wanneer daarentegen een natuurlijke persoon volle eigenaar is van een woning en deze overdraagt, wordt de verwezenlijkte meerwaarde doorgaans niet belast, waardoor geen personenbelasting verschuldigd is (behalve in het geval van een snelle overdracht van een woning die niet de eigen woning is of in het geval van speculatie). Een belangrijk nadeel dus van de opstalhouder en de erfpachthouder enerzijds ten opzichte van de volle eigenaar anderzijds.
Overdracht van het recht van opstal of het recht van erfpacht: de nieuwe fiscale vrijstelling
Door middel van de wet van 22 april 2019 (BS 29 april 2019) heeft de wetgever deze ongelijke behandeling weggewerkt. Voortaan is de vergoeding die de opstalhouder of de erfpachthouder verkrijgt bij de overdracht van (zijn tijdelijk recht op) zijn woning onder gelijkaardige voorwaarden vrijgesteld van belasting als de meerwaarde verwezenlijkt door de volle eigenaar.
Concreet betekent dit onder meer dat bij de overdracht van het tijdelijk recht door de opstalhouder en de erfpachthouder:
- geen belasting verschuldigd is op de verkregen vergoeding indien het tijdelijk recht op het gebouw wordt overgedragen ten vroegste vijf jaar na datum van de authentieke akte van vestiging of verkrijging van het recht (nieuw artikel 12, §4, eerste lid, 1° WIB).
- geen belasting verschuldigd is op de verkregen vergoeding indien het tijdelijk recht betrekking heeft op de eigen woning, zelf bij overdracht binnen de vijf jaar. Er is sprake van een “eigen woning” wanneer de woning gedurende een ononderbroken periode van ten minste 12 maanden die de maand van de overdracht voorafgaat, de eigen woning is geweest van de belastingplichtige. Bovendien mag tussen de periode van minstens 12 maanden en de maand van vervreemding nog een periode van maximaal zes maanden liggen gedurende dewelke de woning niet in gebruik is genomen (nieuw artikel 12, §4, eerste lid, 3° WIB).
Let wel, de nieuwe vrijstelling geldt enkel indien het recht van opstal of erfpacht betrekking heeft op “een grond waarop een gebouw is opgericht, op een bebouwd onroerend goed of op een gebouw”. De vrijstelling speelt bijgevolg enkel wanneer er zich een gebouw op de grond bevindt (nieuw artikel 12, §4, eerste lid WIB).
Overigens verandert dit wetgevend ingrijpen niets aan de bestaande fiscale regels in de personenbelasting betreffende de vestiging van het recht van opstal en erfpacht. De inkomsten die worden verkregen bij de vestiging van een recht van opstal of erfpacht zijn in principe nog steeds belastbaar als onroerende inkomsten (art. 7, §1, 3° WIB).
Ten slotte is het opmerkelijk dat de goedgekeurde wettekst voorziet in een vrijstelling voor zowel het recht van opstal als het recht van erfpacht, én de vrijstelling niet enkel geldt in het geval van overdracht van de eigen woning. Het oorspronkelijk wetsvoorstel voorzag immers enkel in een vrijstelling in het geval de overdracht van het recht van erfpacht sloeg op de eigen woning.
