België heeft heel wat verouderde appartementsgebouwen en dit leidt meer en meer tot problemen. Om de woonkwaliteit van de bewoners te garanderen, zijn een resem aan moderniseringswerken nodig. Denk maar aan gebouwen met betonrot, met enkele beglazing en met slecht geïsoleerde daken.
Een aantal van deze aanpassingen (bv. verplichte dubbele beglazing vanaf 2020) werden of worden in de nabije toekomst verplicht door de wetgever. Om dergelijke werken aan de gemene delen van een appartementsgebouw door te voeren, dient gezamenlijk beslist te worden door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Opdat deze besluitvorming in de toekomst vlotter zou kunnen verlopen, heeft de wetgever het appartementsrecht grondig hervormd met de wet van 18 juni 2018, die in werking is getreden op 1 januari 2019. De betrachting van de wetgever bestaat erin om via soepelere regelgeving sloop- en nieuwbouwwerken aantrekkelijker te maken.
De nieuwe wet op de mede-eigendom laat zich samenvatten in vier positieve krachtlijnen: meer flexibele beslissingsprocessen, een efficiëntere werking van de vereniging van mede-eigenaars, een herbalancering van de mede-eigendom en meer duidelijkheid in de wetgeving.
Eerste krachtlijn: flexibilisering van beslissingsprocessen
De eerste krachtlijn, de flexibilisering van de beslissingsprocessen, heeft als doelstelling de gekwalificeerde meerderheden bij de besluitvorming te matigen. Voor de besluitvorming omtrent alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen, volstaat het dat de algemene vergadering van mede-eigenaars beslist met een twee derden meerderheid, waar tot voor kort nog een drie vierden meerderheid vereist was.
Tevens is geen eenparigheid van stemmen meer vereist als men tot sloop wil overgaan. In de plaats daarvan heeft de wetgever geopteerd voor een vier vijfden meerderheid. Dit betekent dat één enkele persoon de sloop (bijvoorbeeld van een ernstig door betonrot aangetast gebouw) niet langer eenzijdig kan tegenhouden. De keerzijde van de medaille is dat, indien de kosten van de werken hoger blijken te zijn dan de waarde van de private kavel, de tegenstemmers recht hebben om afstand te doen van hun kavel en de andere mede-eigenaars een overnameplicht hebben. Daarnaast wordt ook, voor het geval er zich een blokkering van het besluitvormingsproces voordoet, in de nieuwe wet voorzien in de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder die zich, tijdelijk en onder bepaalde omstandigheden, in de plaats kan stellen van de algemene vergadering.
Tweede krachtlijn: efficiënter werken
Met de tweede krachtlijn poogt de wet de vereniging van mede-eigenaars efficiënter te laten werken: er zullen minder statutenwijzigingen nodig zijn, er kan meer geregeld worden in het onderhandse reglement van interne orde en er wordt een hoofdelijkheid geïntroduceerd tussen de eigenaar en de huurder van een appartement bij de invordering van de bijdragen in de lasten. Interessant is ook, zeker in het licht van de vele verplichte aanpassingswerken die in het verschiet staan, dat voorzien wordt in de aanleg van een verplicht ‘reservekapitaal’ voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals bijvoorbeeld het isoleren van het dak of het plaatsen van dubbele beglazing. Als men plots zou geconfronteerd worden met aanzienlijke kosten, moet het reservekapitaal (minstens vijf procent van de gewone gemeenschappelijke kosten van het voorafgaande jaar) ervoor zorgen dat de mede-eigenaars niet met een financiële kater opgezadeld worden.
Derde krachtlijn: herbalancering van de mede-eigendom
De derde krachtlijn van de nieuwe wet is de herbalancering van de mede-eigendom. Om de delicate evenwichtsoefening tussen stemgerechtigheid en de bijdrageplicht in de lasten zo rechtvaardig mogelijk te laten verlopen, werd de wet opgesteld overeenkomstig de principes ‘de betaler beslist’ en ‘de beslisser betaalt’. Enkel diegene die bijdraagt aan de lasten in de gemene delen, mag meestemmen over deze gemene delen. Bij wijze van voorbeeld kan worden gedacht aan de lift van het appartementsgebouw. De mede-eigenaars die op het gelijkvloers leven, moeten niet meebetalen voor het onderhoud van de lift, maar krijgen dan logischerwijze dienaangaande geen stemrecht meer. Het is aan de syndicus om per agendapunt bij te houden wie wel mag stemmen en wie niet.
Bijkomstig dient gewezen op de verscherpte verplichtingen in hoofde van de bewoners van het appartementsgebouw. Elke mede-eigenaar die zijn kavel verhuurt, is thans verplicht zijn huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen die door de algemene vergadering worden genomen.
Vierde krachtlijn: inhoudelijke verduidelijking en transparantie
De vierde krachtlijn van de wet bestaat in haar betrachting tot inhoudelijke verduidelijking en transparantie. Zo vereist de wetgever een preciezere omschrijving van zowel de taken als van de vergoedingen van de syndicus, die alles wat hij doet dient op te lijsten om misbruiken tegen te gaan. Als de syndicus langdurige telefoongesprekken (bv. langer dan 15 minuten) wil beschouwen als ‘bijkomende prestaties’en daarvoor een extra kost wil aanrekenen, dan dient dit voorafgaandelijk te worden bepaald in de onderliggende schriftelijke overeenkomst. Bij niet-vermelde prestaties kan de syndicus geen vergoeding vragen (tenzij de algemene vergadering van mede-eigenaars anders beslist).
Een ander voorbeeld is het afschaffen van de – vaak verwarrende – feitelijke deelverenigingen. Vanaf nu zijn enkel nog juridische deelverenigingen mogelijk. Ook de onduidelijkheid over het feit of onbebouwde loten al dan niet onder de wet vallen, is definitief van de baan. De wetgever heeft ze immers uitdrukkelijk opgenomen in de bepalingen van de nieuwe wet.
Guillaume Calus
Daan Vandenbroucke
