Om de vastgoedsector tegemoet te komen, heeft de wetgever nieuwe mogelijkheden gecreëerd om te verhuren met btw. Het algemene principe dat verhuur van vastgoed vrijgesteld is van btw, blijft behouden. Dit betekent dat de verhuurder in principe geen btw in aftrek kan brengen op investeringen en kosten die hij maakt in en aan het onroerend goed.
Op dit algemene principe bestonden al een beperkt aantal uitzonderingen zoals o.a. de onroerende leasing, de verhuur van parkeergarages en opslagruimten.
Vanaf 1 januari 2019 komen hier nog twee uitzonderingen bij: de optionele verhuur van vastgoed met btw tussen btw-plichtigen en de kortetermijnverhuur van vastgoed.
1. Optionele verhuur van vastgoed met btw
De nieuwe optionele btw-heffing op de verhuur van vastgoed is enkel mogelijk in een B2B-context. De huurder moet de hoedanigheid van btw-plichtige hebben en hij moet het gebouw uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruiken (kantoorgebouw, winkel, fabrieksgebouw, …). De huur wordt dan gefactureerd met btw (die aftrekbaar is voor de huurder van het onroerend goed die het gebruikt voor zijn btw-activiteit). Voor de btw-plichtige verhuurder ontstaat het recht op btw-aftrek op de investeringen en de kosten in en aan dat onroerend goed.
De nieuwe regeling kan toegepast worden vanaf 1 januari 2019, maar enkel op gebouwen die werden opgericht vanaf 1 oktober 2018 of die vanaf die datum zo grondig verbouwd werden dat ze als ‘vernieuwbouw’ worden beschouwd. Belangrijk hierbij te vermelden is dat er vóór 1 oktober 2018 wel al btw opeisbaar mag geworden zijn ten aanzien van intellectuele handelingen (zoals diensten van architecten, studiebureaus), alsook met betrekking tot de afbraak- en grondwerken (zoals saneringswerken).
De nieuwe regeling is optioneel. Dit wil zeggen dat zowel de verhuurder als de huurder uitdrukkelijk moeten opteren voor de btw-heffing. Praktisch gezien zal dit gebeuren via een pro fisco-verklaring opgenomen in de huurovereenkomst. Eenmaal gekozen, geldt de optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Er is geen formele notificatieverplichting aan het bevoegd controlekantoor vereist.
2. Verplichte kortetermijnverhuur met btw
Betreft het een verhuur voor een periode van minder dan zes maanden, dan zal die verhuur voortaan verplicht (dus géén optie!) worden onderworpen aan de btw. Dit geldt zowel tussen btw-plichtigen, als in relatie tot natuurlijke personen. Het is hierbij irrelevant of het een nieuw of bestaand gebouw betreft.
Lobke Pottie
