Réparation et entretien dans les conventions de bail – qui se charge de quoi ?

Een kort overzicht van het juridisch regime en haar toepassing in de praktijk.

Huurovereenkomsten bevatten vaak zeer uiteenlopende clausules voor wat betreft de verplichtingen van de huurder en de verhuurder inzake onderhoud en herstel van het gehuurde goed. Zinsneden als “de huurder staat in voor de herstellingen en kleine onderhoudswerken die voortvloeien uit artikel 1754 B.W”, of “de huurder staat in voor het gebruikelijk onderhoud, evenals voor het onderhoud en herstel van de volgende elementen:…”, of “de verhuurder staat slechts in voor de grote herstellingswerken”, of noch “de verhuurder staat slechts in voor de structurele herstellingwerken”, doen in de praktijk weleens vragen rijzen over wie nu precies wat moet doen.

Ook wanneer partijen dergelijke onderhoudsclausule in een huurovereenkomst onderhandelen, stelt zich al eens de vraag welk het juridisch kader is dat de basisregels ter zake oplegt.

Artikel 1754 B.W., dat de herstellingverplichtingen van de huurder en de verhuurder in huurovereenkomsten regelt, is van aanvullend recht. M.a.w. partijen kunnen hiervan in hun huurovereenkomst afwijken in onderling akkoord, hetgeen dan ook legio gebeurt.

Algemeen gesproken kan men twee “stromingen” onderscheiden, nl. deze die herstellingverplichtingen voortvloeiend uit artikel 1754 B.W. (gemeen recht) toepassen en deze die de verplichtingen van de verhuurder ogen te beperken tot deze voorzien in artikel 605-606 B.W. (vruchtgebruik). In de praktijk vindt men allerlei varianten tussen deze 2 uitersten in.

    * Artikel 1754 B.W.

Artikel 1754 B.W. viseert de “geringe herstellingen tot onderhoud”, of noch “de herstellingen die gebruikelijk ten laste zijn van de huurder”. Het artikel bevat een opsomming met herstellingen die ten laste zijn van de huurder (bv. onderhoud van haard, schoorsteen, bepleistering van muren, ruiten, deuren, vensterramen, etc.). Echter, deze opsomming is niet limitatief: zoals het artikel zelf stelt, dient deze lijst te worden aangevuld met herstellingen die door “plaatselijk gebruik” ten laste van de huurder vallen. Indien partijen hierover geen concrete afspraak hebben gemaakt, zal de rechtspraak uitwijzen wat als “plaatselijk gebruik” wordt gedefinieerd. Teneinde discussies achteraf te vermijden, is het dan ook aangeraden om, naast de verwijzing naar artikel 1754 B.W., in de overeenkomst een zo duidelijk en exhaustief mogelijke omschrijving (lijst) op te nemen van de onderhoud- en herstellingswerken die ten laste zijn van de huurder. Alle andere herstellingen zullen dan geacht ten laste zijn van de verhuurder.

Belangrijk te noteren is dat herstellingen die het gevolg zijn van ouderdom (slijtage) of overmacht, uitdrukkelijk uitgesloten zijn van het regime 1754 B.W.

Wanneer partijen in hun overeenkomst niets voorzien betreffende herstel van het gehuurde goed, zal artikel 1754 B.W. van toepassing zijn.

    * Artikel 605-606 B.W.

Vaak ziet men huurovereenkomsten waarin de herstellingverplichtingen van de verhuurder beperkt zijn tot de “grove of structurele herstellingen”. In voorkomend geval wordt meestal de herstellingverplichting van artikel 605 - 606 B.W. beoogd.

Deze beperken de herstellingplichten van de eigenaar tot de “grove herstellingen”.

Artikel 606 B.W. luidt: “Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken. Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud”.

M.a.w., tenzij partijen uitdrukkelijk in een lijst met bijkomende verplichtingen ten laste van de verhuurder voorzien, zijn in dit geval alle herstellingwerken, met uitzondering van deze aan de dragende structuur van het gebouw, ten laste van de huurder.