De wet van 14 oktober 2018 (BS 25 oktober 2018) voert drie belangrijke wijzigingen door inzake BTW op huur van onroerende goederen.
Vooreerst wordt een optionele BTW-heffing ingevoerd inzake de verhuur van onroerende goederen bij professionele verhuur. Dit zogenaamde ‘optie-regime’ houdt in dat de verhuurder en de huurder onder bepaalde voorwaarden zullen kunnen kiezen voor de BTW-heffing op de huur. In geval van dergelijke keuze zal de verhuurder BTW aanrekenen aan de huurder en zal hij de BTW op de uitgevoerde werken kunnen aftrekken.
Vervolgens zal voortaan BTW verschuldigd zijn op kortetermijnverhuring.
Tenslotte wordt ook het BTW-regime inzake opslagruimtes aangepast door ondermeer een ruimere definitie.
De nieuwe wet is sinds 1 januari 2019 in werking getreden.
In onderstaand artikel worden de belangrijkste punten van deze nieuwe wet toegelicht.
1. Optionele btw-heffing voor professionele verhuur
1.a. Algemeen kader
Het nieuwe artikel 44, §3, 2° W.BTW voert een bijkomende uitzondering in op de vrijstelling voor de verhuur onroerende goederen: vanaf 1 januari 2019 zullen partijen bij B2B-verhuring kunnen opteren voor het BTW-regime.
Deze optie is slechts mogelijk onder volgende vier cumulatieve voorwaarden:
1. Het betreft een verhuur in een professionele context: de huurder dient zelf BTW-plichtig te zijn en het goed uitsluitend te gebruiken voor zijn economische activiteit (o.a. geen privégebruik).
2. Het dient te gaan over gebouwen en gedeelten van gebouwen. De verhuur van louter een stuk grond valt buiten het toepassingsgebied van de optionele btw-heffing. Indien evenwel tegelijkertijd een gebouw en een bijhorend terrein worden verhuurd, dan geldt de optionele btw-heffing wél voor het bijhorende terrein.
3. Er is sprake van een nieuw opgericht gebouw of een grondig gerenoveerd gebouw in die zin de BTW op de materiële bouwwerken van oprichting slechts voor de eerste maal opeisbaar mag zijn geworden vanaf 1 oktober 2018. Handelingen zoals grond- en afbraakwerken, alsook intellectuele diensten (van architecten, landmeters, studiebureaus …) worden niet aanzien als materiële bouwwerken en deze posten mogen bijgevolg reeds voor 1 oktober 2018 aanleiding hebben gegeven tot opeisbare BTW.
4. Zowel de verhuurder als de huurder dienen uitdrukkelijk voor de onderwerping aan de BTW te opteren. Het gaat m.a.w. over een gezamenlijke optie. Er zal een verklaring in die zin in de huurovereenkomst moeten worden opgenomen.
1.b. Recht op aftrek van BTW
Indien partijen opteren voor het BTW-regime, kan de eigenaar-verhuurder de BTW op de gedane investeringen recupereren. De verhuurder zal de BTW op de oprichting, de verbouwing of de renovatie van het onroerend goed hierdoor onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen. De professionele verhuurder zal vervolgens BTW kunnen aanrekenen op de huurvergoedingen aan de huurder en zal de verschuldigde BTW afdragen aan de Schatkist.
De huurder kan op zijn beurt de aangerekende BTW volgens de normale regels in aftrek brengen, waardoor deze maatregel voor de huurder budgetneutraal is.
1.c. Keuze geldig voor de volledige duur van de overeenkomst
De optie voor BTW-heffing geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder en de huurder een nieuwe huurovereenkomst sluiten, hebben de contractspartijen opnieuw de vrijheid om de optie tot belastingheffing al dan niet uit te oefenen. Dit geldt ook bij de verlenging van het huurcontract.
1.d. Herzieningsperiode van 25 jaar
Wanneer de partijen opteren om de verhuur aan BTW te onderwerpen, bedraagt de herzieningstermijn voor de afgetrokken BTW op het gebouw 25 jaar (i.p.v. de gebruikelijke 15 jaar). De verhuurder zal m.a.w. het gebouw gedurende minstens 25 jaar moeten verhuren met BTW.
Indien de bestemming van het gebouw gedurende deze herzieningsperiode wijzigt (en dus de voorwaarden voor de mogelijke BTW-heffing niet meer cumulatief van toepassing zijn), dan moet de eigenaar een deel van de initieel afgetrokken BTW herzien in diens nadeel. De herziening gebeurt dan per jaar (1/25).
1.e. Toepasselijk tarief
In principe is het standaardtarief van 21% van toepassing.
Hierop bestaan enkele uitzonderingen die kunnen genieten van een verlaagd BTW-tarief (zie KB nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de btw en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven).
2. Verplichte BTW-heffing op kortetermijnverhuur
Daarnaast wordt verhuur van korte termijn voortaan verplicht onderworpen aan BTW. Onder korte termijn wordt een periode van maximaal zes maanden begrepen. Het gaat hier bijvoorbeeld om de verhuur van feestzalen, tentoonstellings- of seminarieruimten, congreszalen, etc.
In dit regime is het niet relevant of het een nieuw of bestaand gebouw betreft, noch of de verhuring gebeurt aan een BTW-plichtige of niet.
Op dit verplicht BTW-regime zijn echter vier uitzonderingen voorzien, die vrijgesteld blijven van BTW:
- de verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning;
- de verhuur aan een natuurlijke persoon die het onroerend goed niet aanwendt voor de uitoefening van zijn economische activiteit;
- de verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
- de verhuur aan organisaties die het onroerend goed aanwenden voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten (zoals scholen, musea, etc.).
3. Wijziging BTW-regime voor magazijnen en opslagruimten
Volgens de huidige wetgeving is de verhuur van opslagruimten verplicht onderworpen aan BTW indien het gaat om een onroerend goed dat specifiek is ontworpen voor het opslaan van goederen. Hierbij werd de 10%-regel gehanteerd, zijnde de regel dat tot maximaal tien procent van de oppervlakte van het goed kon worden aangewend als kantoorruimte.
De voorwaarde dat maximaal tien procent van de oppervlakte mag worden aangewend als kantoorruimte, wordt verlaten en voortaan bepaalt de BTW-wetgeving expliciet dat de verplichte BTW-onderwerping geldt voor ruimten “die voor meer dan 50 procent gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 procent worden aangewend als verkoopsruimte”.
Echter, wanneer het gaat om een professionele verhuur, dan geldt ook hier het optioneel BTW-regime. In deze hypothese is ook niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen (, zijnde gebouwen waarvoor de BTW op de oprichtingskosten voor de eerste maal opeisbaar werd vanaf 1 oktober 2018), zodat ook bestaande gebouwen in aanmerking komen.
Hierdoor wordt er voortaan een onderscheid gemaakt tussen de verhuur van opslagruimten aan een partij handelend in het kader van haar beroep en de particulier handelend buiten enige beroepswerkzaamheid. In het laatste geval zal bij verhuur van opslagruimtes de verplichting tot BTW-heffing gelden, terwijl in het eerste geval de partijen zullen kunnen opteren voor het BTW-regime.
Bronnen:
Wetsontwerp tot wijziging van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur uit hun aar onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft,
Wetsontwerp tot wijziging van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur uit hun aar onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft
Wet tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft.
