Sinds 1 januari 2011: BTW op nieuw gebouw en bijhorend terrein

Vroegere regeling

Tot 1 januari 2011 waren verkopen van onroerende goederen van BTW vrijgestelde handelingen. De verkoop van een nieuw gebouw viel wel reeds onder het BTW-stelsel, hetzij wanneer een beroepsverkoper het gebouw verkocht, hetzij wanneer een verkoper die geen btw-belastingplichtige beroepsverkoper/oprichter is ervoor opteerde om de verkoop te onderwerpen aan de BTW.

Een nieuw gebouw is een gebouw dat uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat goed onder bezwarende titel wordt vervreemd. De verkoop van het bijhorend terrein bij een nieuw gebouw was daarentegen altijd vrijgesteld van BTW, maar onderworpen aan het registratierecht.

Nieuwe huidige regeling

De programmawet van 23 december 2009 bepaalt dat vanaf 1 januari 2011 ook de verkoop van het terrein dat bij het nieuw gebouw hoort, onderworpen is aan 21% BTW.

De verkoper die geen btw-belastingplichtige beroepsverkoper/ oprichter is, behoudt de keuze om al dan niet aan BTW onderworpen te zijn. Voor de beroepsverkoper is de nieuwe regeling verplicht.

Implicaties

De nieuwe regeling is een meevaller voor bepaalde categorieën van personen maar betekent echter een ernstige prijsverhoging voor anderen. Een belastingplichtige met volledig recht op aftrek kan sinds 1 januari 2011 de BTW aftrekken voor zowel het gebouw als het erbij behorende terrein (vb. ook BTW voor kosten van saneringswerken).

Voor de niet-BTW plichtige koper betekent dit echter een ernstige fiscale meerkost: niet alleen omwille van de 21% BTW maar ook omwille van het feit dat een aantal fiscaal gunstige systemen op het vlak van registratierechten hierdoor buiten spel worden gezet (bv. o.a. klein beschrijf, abattement). De wettekst leent zich er evenwel toe om deze regeling te milderen.

Eenzelfde persoon

De wet bepaalt dat het gebouw en het erbij horend terrein moeten worden vervreemd door eenzelfde persoon. Dit kan worden vermeden door te werken met een grondvennootschap die een opstalrecht verleent aan een constructievennootschap. De grond en het gebouw worden vervolgens afzonderlijk verkocht aan de koper. Aangezien dit een gangbare praktijk is in de vastgoedsector, zal de fiscale administratie  deze zogenaamde “gesplitste verkopen” normaal gezien niet als misbruik beschouwen zolang partijen consequent handelen.

De verkoop van sleutel-op-de-deurwoningen valt niet onder de nieuwe BTW-regeling daar de koper een grond koopt met een aannemingscontract eraan gekoppeld waardoor de koper zelf bouwheer wordt.

Gelijktijdig

De wet bepaalt bovendien dat het gebouw en het erbij horend terrein gelijktijdig moeten worden vervreemd. In het geval van de verkoop van een woning op plan bijvoorbeeld, is er geen BTW verschuldigd op de bijhorende grond indien de verkoop een nog te bouwen huis of appartement betreft. Indien de verkoop echter een “in aanbouw zijnd” huis of appartement betreft, gaan de rechten van de verkoper op de grond dadelijk op de koper over en zal de grond onderworpen zijn aan BTW.

Indien de overdracht van het terrein en het gebouw op andere tijdstippen worden vastgelegd, dient het tijdsverloop tussen beide overdrachten lang genoeg te zijn teneinde niet als misbruik te worden beschouwd.

Overgangsregeling

Er werd eveneens voorzien in een overgangsregeling. Indien partijen kunnen bewijzen dat zij een verkoopscompromis hebben getekend in 2010, zal deze verkoop nog onder het vroegere stelsel vallen. Cruciaal is hierbij de zogenaamde vaste dagtekening.

Mocht u bijkomende vragen hebben, verneem ik dit graag.