Le projet de loi a été déposé à la Chambre la 31 juillet 2018. Par conséquent, la mise en œuvre de cette réforme se confirme et il faut donc anticiper l’application des nouvelles règles.
Aujourd’hui, il faut principalement retenir les éléments suivants afin d’anticiper les changements pour les projets immobiliers en cours :
- L’option pour la location avec TVA sera possible à partir du 1er janvier 2019.
- L’option ne sera possible que pour les bâtiments dont la construction a commencé à partir du 1eroctobre 2018.
1. Option pour la location avec TVA
- L’option sera applicable aux nouveaux bâtiments (ou aux bâtiments devenus neufs suite à des rénovations) pour lesquels aucune TVA sur des travaux immobiliers (opérations visées par l’article 19, §2, deuxième paragraphe) n’est devenue exigible avant le 1er octobre 2018.
- Les études et les travaux relatifs au sol (sondage, assainissement, terrassement, stabilisation) qui sont réalisés avant le 1er octobre 2018 ne seront pas pris en compte et n’empêcheront donc pas d’opter pour l’application de la TVA. La preuve du début des travaux de construction sera donc cruciale.
- En ce qui concerne les entrepôts, la location avec TVA sera aussi possible pour les entrepôts existants pour autant que plus de 50% du bâtiment soit utilisé pour l’entreposage de biens. De plus, les règles actuelles seront assouplies et la location avec TVA sera aussi possible si une partie du bâtiment est utilisée pour la vente (10% maximum).
- Pour les bâtiments loués avec option, le délai de révision de la TVA sera porté à 25 ans.
Pour les autres bâtiments, le délai de révision actuel de 15 ans sera conservé. Si un bâtiment tombant initialement sous la période de révision de 15 ans est loué avec option après que cette période soit écoulée, cette période de révision de 15 ans sera considérée comme définitive et ne sera pas prolongée.
En ce qui concerne les cessions de bâtiment, l’exposé des motifs prévoit aussi qu’un régime similaire à celui du transfert de branche d’activité soit élaboré en vue de limiter les conséquences négatives des révisions de TVA.
2. Location de courte durée toujours avec TVA
La location d’immeuble pour une période de maximum 6 mois sera d’office soumise à la TVA (les anciens immeubles sont aussi visés).
Cette nouvelle disposition ne s’appliquera toutefois pas :
- à la location de courte durée de logement (résidence principale ou secondaire, logement de vacances, etc.) ;
- à la location de courte durée à des personnes physiques agissant à des fins privées ;
- à la location de courte durée à des organisations sans but de lucre ;
- à la location de courtes durée à des organismes socio-culturel visés par l’article 44, §2 CTVA.
Dans ces cas, une attestation devrait être fournie par l’utilisateur concernant son statut TVA.
3. Conclusions et recommandations
Le projet de loi déposé à la Chambre pourrait bien entendu encore subir quelques modifications, mais il s’agit a priori d’une version quasi définitive.
Aujourd’hui, il est donc important de déterminer si les projets de construction en cours pourront se qualifier pour l’option.
En ce qui concerne la signature de convention de bail, ou de lettre d’intention pour des bâtiments pour lesquels une option est possible, il est important de déjà anticiper l’entrée en vigueur de la loi et sous quelles modalités l’option s’appliquera (ex : indemnité pour couvrir le risque de révision TVA en cas de rupture, etc.).
Le nouveau régime optionnel apporte de nouvelles opportunités, même si dans certains cas les régimes de mise à disposition soumis actuellement à la TVA resteront des alternatives valables.
Lionel Wielemans, Director
lionel.wielemans@pwc.com
