Le projet de loi – tel qu’il a été adopté en séance plénière de la Chambre du 5 octobre 2017, et bientôt loi – modifie en premier lieu le règlement existant pour les sociétés immobilières réglementées publiques et institutionnelles.
Bien que la loi SIR soit de date récente, le législateur désire réaliser un certain nombre de réformes dont l’objectif est que les sociétés immobilières réglementées (les « SIR ») disposent des instruments nécessaires pour activer les biens immobiliers d’autres acteurs institutionnels et professionnels du marché.
Outre cela, le projet de loi introduit une nouvelle catégorie de sociétés immobilières réglementées, soit la société immobilière réglementée à finalité sociale.
1re réforme : modifications concernant les SIR publiques et institutionnelles
La première série d’adaptations vise à :
(i) remédier à certaines restrictions du statut SIR qui ont été éprouvées souvent, dans la pratique, comme entravantes, en combinaison avec
(ii) une extension des activités autorisées de la SIR à la « classe d’actifs» et à « l’infrastructure », et
(iii) assurer un « level playing field » avec le fonds d’investissement immobilier spécialisé.
- Nouvelle « classe d’actifs » accessible aux SIR
Les activités autorisées des SIR sont étendues au secteur de l’infrastructure, de sorte que celui-ci puisse également participer, à l’avenir, notamment aux contrats DBFM(O), aux concessions et aux autres formes de partenariat public-privé, à des (projets d’) énergie (renouvelable), aux réseaux et aux équipements utilitaires.
- Assouplissement de l’exigence de contrôle
Aujourd’hui, les sociétés immobilières réglementées publiques (les SIRP) et d’autres acteurs du marché peuvent déjà collaborer de manière structurale dans les sociétés dites « sociétés immobilières réglementées institutionnelles» (les « SIRI »). Il s’agissait là, jusqu’à présent, de sociétés filiales des SIRP qui se trouvent sous le contrôle (exclusif ou commun) des SIRP, et dans lesquelles des parties institutionnelles et professionnelles peuvent acquérir des parts.
Jusqu’à présent, seules trois des 17 SIRP ont une ou plusieurs sociétés filiales qui ont adopté la forme d’une SIRI. Cela démontre que les règles actuelles qui régissent les SIRI ne répondent pas aux désirs du marché.
Le projet de loi supprime maintenant l’exigence selon laquelle la SIRP doit avoir le contrôle exclusif ou commun sur les SIRI et insère, au lieu de cela, un seuil de participation minimal de 25 % du capital de la SIRI (soit directement soit indirectement). Cette mesure vise à faciliter et à diligenter la collaboration entre les SIRP et les auteurs acteurs du marché.
Concomitamment, le projet de loi stipule que la valeur réelle des participations que la SIRP détient dans pareilles SIRI non contrôlées ne doit pas être supérieure à 50 % de la valeur réelle des actifs consolidés des SIRP concernées.
- Participation de personnes physiques aux SIRI
Le projet de loi offre également la possibilité à des personnes physiques de détenir des titres émis par une SIRI. Le montant minimal de la souscription (en cas d’augmentation de capital) ou du prix ou de la contrepartie (en cas d’acquisition) dans le chef de l’acquéreur-personne physique sera déterminé par A.R.
- Fourniture d’un « level playing field »
L’extension des activités au secteur de l’infrastructure exige une plus grande flexibilité au niveau du ratio de dette maximal. La réglementation existante prévoyait un degré de dette maximal de 65 %.
Dans certaines conditions bien déterminées, il deviendra possible de laisser le financement externe dans le cadre de travaux d’infrastructure hors considération lors du calcul du ratio de dette afin de fournir aux SIRP un « level playing field » par rapport aux autres fournisseurs de capital propre et de crédit subordonné dans le cadre du financement de projets de PPP et de projets d’énergie (renouvelable).
Outre cela, il est veillé à ce qu’il soit créé un « level playing field » sain entre le statut SIR et le fonds d’investissement immobilier spécialisé en coordonnant les règles fiscales.
2° réforme : création d’une nouvelle catégorie de SIR : les SIR à finalité sociale
L’activité de la nouvelle catégorie de SIR doit se situer dans le domaine des infrastructures immobilières qui sont requises pour le secteur social et l’accueil de personnes. Il est visé plus spécifiquement à cet égard e.a. l’infrastructure immobilière pour les soins aux handicapés, les soins aux personnes âgées, l’accueil d’enfants, l’aide à la jeunesse et l’enseignement.
L’objectif de la création de la SIR à finalité sociale est le financement de pareilles formes d’infrastructure immobilière sur une base plus large et, le cas échéant, en l’ouverture au public par l’attribution d’un statut fiscal similaire au statut actuel fiscalement favorable des SIR publiques et institutionnelles.
La finalité sociale de ces investissements est garantie concrètement par un certain nombre de règles spécifiques qui dérogent à la « réglementation de droit commun » actuellement en vigueur pour les SIR publiques. Quelques-unes de ces règles dérogatoires spécifiques sont expliquées succinctement ci-dessous.
- Activités autorisées
Les SIR à finalité sociale ne peuvent, en principe, posséder que des biens immeubles à destination sociale. Pareille SIR peut également agir comme preneur de leasing et détenir des droits d’option sur ces actifs. La possession d’autres actifs, comme des titres, n’est pas autorisée. Sur ce point, le cadre légal de ces SIR est plus sévère que celui des autres SIR.
- Forme de société
La SIR à finalité sociale adopte obligatoirement la forme d’une SCRL à finalité sociale. Les droits de participation dans une SIR à finalité sociale ne peuvent pas être présentés à des fins de négociation sur le marché réglementé, contrairement à ceux de la SIR publique.
- Ratio de dette et liquidité
Etant donné que pour les associés d’une SIR à finalité sociale la seule possibilité de réaliser leurs actions consiste dans le remboursement de ces actions par les SIR concernées, le ratio de dette et la liquidité sont très importants. Il y a lieu, en effet, de veiller à ce que les demandes de remboursement ne compromettent pas la poursuite des activités de la société.
Pour cette raison, le ratio de dette maximum autorisé sera déterminé par A.R., sans toutefois pouvoir dépasser légalement 33 % des actifs de la SIR à finalité sociale. Ce pourcentage est beaucoup plus bas que le pourcentage en vigueur pour les autres SIR publiques (65 %).
Vu le caractère non liquide d’un placement dans une SIR à finalité sociale, l’A.R. pourra fixer des limites quant à la présentation d’actions dans pareille SIR à des investisseurs de détail. Les actions représentant la partie fixe du capital ne peuvent pas être présentées à des investisseurs de détail.
Les investisseurs de détail peuvent toujours sortir, en principe contre réception de la valeur nominale de leurs actions.
En conséquence, la nouvelle réglementation prévoit la constitution obligatoire d’une réserve de liquidité par le biais de retenues sur le bénéfice de la société. Il s’agit d’une retenue annuelle obligatoire d’un cinquième du résultat net positif jusqu’à ce que le fonds de réserve ait atteint un cinquième de la partie variable du capital.
- Distribution de dividendes
Tout comme c’est le cas pour la SIR ordinaire, pour la SIR à finalité sociale aussi, la distribution annuelle minimale est de 80 % du bénéfice distribuable. Cette distribution reste toutefois sous réserve du rendement annuel maximum de 6 % prescrit par le Code des Sociétés pour les sociétés à finalité sociale.
Le projet de loi a été soumis au Roi pour ratification le 5 octobre 2017. Le projet de loi (alors la loi) n’a pas encore été publié et entrera en vigueur à la date fixée par le Roi.
