Minister Alexander De Croo kondigt een welgekomen wetswijziging aan: e-mailverkeer over de gemaakte afspraken tussen immokantoren, kopers en verkopers van vastgoed, zal voortaan rechtsgeldig bewijs zijn. (De Standaard, 9 maart 2017)
De minister reageert daarmee op een arrest van het Antwerpse Hof van Beroep. Die oordeelde op 19 december 2016 dat e-mails geen voldoende bewijs zijn bij de koop of verkoop van een huis of appartement.
Het hof boog zich over de verkoop van een onroerend goed in 2013. De makelaar en de kandidaat-kopers hadden per e-mail een akkoord over de koop. Op het laatste moment trokken de verkopers zich terug. Dit was tegen de zin van de kandidaat-kopers en volgens hen bestond er wel degelijk een koopovereenkomst. Aan de hand van het e-mailverkeer tussen hen en de makelaar wilden ze dit bewijzen.
In eerste aanleg oordeelde de rechter in Turnhout op 4 maart 2014 dat de makelaar, die optrad voor de verkopers, deze correct kon vertegenwoordigen bij de onderhandelingen. Dit kwam omdat de makelaar bij elke mail die hij naar de kandidaat-kopers stuurde, de verkopers in cc had gezet. Volgens de rechter waren de partijen bovendien akkoord over de belangrijkste elementen van de koop-verkoop, zoals de zaak en de prijs. Hierdoor was een geldige koop-verkoop via e-mail tot stand gekomen.
De verkopers waren niet akkoord met dit vonnis en gingen in beroep. Met succes, want het Hof van Beroep in Antwerpen volgde de redenering van de rechter in eerste aanleg niet. Het hof besloot dat de totstandkoming van een overeenkomst via uitwisseling van e-mails moet bekeken worden als de totstandkoming van een contract langs elektronische weg:
“Uit de wettelijke bepalingen van de Wet elektronische Handel volgt dat een koop-verkoop overeenkomst met betrekking tot een onroerend goed, zoals in dit geval, niet tot stand kan komen via elektronische weg.”
Dit klinkt vreemd, want de Wet Elektronische Handtekeningen en Certificatiediensten van 20 oktober 2000 heeft aan voormeld artikel 1322 immers toegevoegd dat aan de vereiste van een handtekening kan voldoen "een geheel van elektronische gegevens dat aan een bepaalde persoon kan worden toegerekend en het behoud van de integriteit van de akte aantoont". In het gedigitaliseerde tijdperk waarin we vandaag leven hoeft een handtekening daarom niet meer noodzakelijk met pen of balpen op een stuk papier worden gezet.
Waar de wetgever dus een algemene versoepeling van de bewijsregeling heeft ingevoerd, zijn overeenkomsten die betrekking hebben op onroerende goederen, huurrechten uitgezonderd, volgens het Hof van Beroep uitdrukkelijk van deze versoepeling uitgesloten.
Minister De Croo zal deze interpretatie in de toekomst onmogelijk maken. In het vervolg zal elke verkoopovereenkomst tot stand kunnen komen via e-mail, ook in het geval van onroerende goederen.
Een beslissing die we alleen maar kunnen toejuichen. Digitale documenten verdringen meer en meer het papier. Ook justitie investeert volop in digitalisering. Anno 2017 moet het daarom mogelijk zijn dat vastgoedtransacties per e-mail gesloten kunnen worden. Het is goed dat de minister een einde maakt aan de vele juridische interpretaties en de rechtsonzekerheid die eruit voortvloeit. En zo worden er ook weer een paar bomen gered.
