L’arrêté royal contenant le cadre règlementaire du nouveau fonds d’investissement immobilier belge (« FIIS ») a finalement été publié au Moniteur belge. Les investisseurs belges et internationaux pourront commencer à mettre en œuvre leur(s) fonds d’investissement(s) immobilier(s) belge(s) à partir de décembre 2016.
Les caractéristiques essentielles du nouveau fonds d’investissement immobilier belge, également désigné par l’abréviation FIIS (« fonds d’investissement immobilier spécialisé »), GVBF en néerlandais (« gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds ») ou REIF en anglais (« real estate investment fund ») sont illustrées ci-dessous :
1. Le FIIS/GVBF vise à limiter la charge règlementaire qui pèse actuellement sur les REIF belges existants (SIR, « société immobilière réglementée », ou GVV, « gereglementeerde vastgoedvennootschap » en néerlandais) ou REIF en anglais (« real estate investment fund ») ;
2. Le FIIS/GVBF n’est disponible que pour les investisseurs institutionnels et professionnels (et exclut donc les particuliers) ;
3. Au cadre règlementaire attrayant s’ajoute un régime fiscal avantageux basé sur le niveau du fonds ;
4. La (re)structuration d’un investissement immobilier via un FIIS/GVBF offre des opportunités à un large éventail d’entreprises.
Restrictions minimales – flexibilité maximale
Le FIIS/GVBF est un fonds immobilier fermé (à savoir un fonds d’investissement à capital fixe) soumis seulement à un nombre très restreint de contraintes règlementaires. Tout d’abord, le fonds doit satisfaire aux règles de la directive AIFM sauf s’il a droit à une exemption (p. ex. : l’exemption de minimis si l’actif reste inférieur à 100 millions d’euros ou à 500 millions d’euros s’il n’y a pas de financement par dette). Deuxièmement, la valeur des actifs du fonds doit s’élever à 10 millions d’euros (une période de transition d’environ deux ans est prévue) et le fonds doit distribuer annuellement au moins 80 % de ses bénéfices. Troisièmement, le fonds doit être créé pour une durée minimum de 10 ans. Cependant, le fonds peut avoir, en principe, une durée indéfinie, sa durée initiale pouvant être prolongée (bien qu’une décision unanime des actionnaires soit nécessaire) pour des périodes consécutives maximales de 5 ans.
Le fonds reste donc soumis à certaines limites, mais celles-ci sont réduites par la flexibilité qui résulte de l’absence d’autres limitations, telles que:
- la possibilité de création d’un FIIS/GVBF par un seul actionnaire ;
- l’existence possible du fonds avec un seul bien immobilier ;
- l’absence de ratio d’endettement maximum ;
- l’existence d’une exemption résultant des limitations de déduction d’intérêts prévues par la directive européenne anti-abus ;
- le non-exercice d’un pouvoir de surveillance et d’autorisation par la FSMA ;
- l’absence de piège à liquidités (en raison de l’application des normes internationales d’information financière IFRS) ;
- la possibilité d’une procédure d’enregistrement « allégée » auprès du ministère belge des Finances.
Réservé aux investisseurs institutionnels et professionnels
Le GVBF/FIIS n’est permis que pour les investisseurs professionnels et institutionnels, comme :
- les institutions de crédit, les fonds de retraite ou encore les compagnies d’assurances ;
- le respect par les grandes entreprises de deux des exigences chiffrées suivantes : (i) un bilan total d’au moins 20 millions d’euros, (ii) un chiffre d’affaires net d’au moins 40 millions d’euros et (iii) des capitaux nets d’au moins 2 millions d’euros ;
- sociétés accréditées par la FSMA en tant qu’investisseurs professionnels. Cette procédure d’accréditation est ouverte à toute entreprise et est (relativement) facile à obtenir.
De plus, le FIIS/GVBF doit avoir la forme juridique d’une SA/NV, d’une SCA/Comm.VA ou d’une SCS/Comm.V. (la création sous la forme d’une SPRL/BVBA n’est pas possible).
Régime fiscal avantageux
Le FIIS/GVBF est soumis à un régime fiscal favorable. Le fonds est virtuellement transparent sur le plan fiscal étant donné qu’il n’est taxé que sur une base très limitée d’impôts notionnels des sociétés. Les plus-values latentes sont soumises à une « taxe de sortie » de 16,995 % lors de la création d’un nouveau fonds et de l’apport d’actifs dans un fonds existant. Le nouveau régime fiscal du FIIS/GVBF s’aligne sur le régime existant du SIR/GVV.
Toute la fiscalité est transférée du niveau du fonds vers les actionnaires du fonds. Les actionnaires belges seront, en principe, taxés à un taux de 33,99 % (sauf si l’actionnaire peut compenser les revenus de dividendes avec des latences fiscales) étant donné que la distribution des dividendes d’un FIIS/GVBF ne donne pas droit à l’exemption de participation belge. Les actionnaires étrangers peuvent bénéficier d’un traitement fiscal plus avantageux en fonction du régime d’exemption de participation en vigueur dans leur juridiction de résidence fiscale. Les actionnaires situés aux Pays-Bas, au Luxembourg, en Allemagne, au Royaume-Uni et en Suisse pourraient bénéficier de leur régime national d’exemption de participation à condition que certaines conditions soient remplies. En outre, la Belgique ne prélève pas d’impôt à la source sur les dividendes distribués par le FIIS/GVBF à des actionnaires étrangers (pour autant que les dividendes ne proviennent pas de dividendes belges ou de revenus immobiliers belges).
Le FIIS/GVBF bénéficie également d’une exonération de la TVA sur certains services de gestion facturés au fonds.
Quels investisseurs doivent envisager un FIIS/GVBF ?
La combinaison du cadre réglementaire attrayant et du régime fiscal avantageux offre des opportunités à un vaste éventail d’investisseurs immobiliers. Tout d’abord, les investisseurs internationaux pourraient décider de « regrouper » leurs investissements immobiliers européens dans un FIIS/GVBF. Le fonds belge servira alors de « plateforme » à des investissements paneuropéens. Le revenu locatif de l’immobilier européen n’est pas imposé au niveau du fonds et le rapatriement des revenus qui s’ensuit reste exempt d’impôt dans la plupart des cas. En outre, les investisseurs qui optent pour un FIIS/GVBF ne doivent en principe pas tenir compte d’un nombre d’obligations BEPS en ce qui concerne le revenu locatif du fonds. .
Deuxièmement, le fonds offre également des opportunités attrayantes aux investisseurs immobiliers belges et, plus généralement, à toute société belge possédant un portefeuille immobilier (significatif). Cela sera le cas, par exemple, des fonds de retraite belges et des entreprises possédant des latences fiscales non utilisées considérables. De plus, le FIIS/GVBF pourrait fournir le moyen idéal pour relancer des structures existantes et éviter un « piège à liquidités ». Par ailleurs, le FIIS/GVBF peut également servir à lancer une réforme de la politique immobilière existante et à soutenir la nouvelle structure sociale.
Possibilité de conseils individuels adaptés sur mesure
Le SIIF/GVBF offre un large éventail d’avantages tant pour les sociétés belges que pour les sociétés internationales. Le nouveau régime peut déjà être bénéfique pour les entreprises qui disposent d’un seul actif immobilier. Bien entendu, nos experts immobiliers restent à votre disposition pour vous offrir une solution individuelle adaptée à vos projets immobiliers.
Claudine Bodeux - Counsel (claudine.bodeux@tiberghien.com)
Renaud Thonet - Senior associate (renaud.thonet@tiberghien.com)
