Op 16 November 2016 heeft de Belgische Mededingingsautoriteit haar onderzoek ten aanzien van de populaire vastgoedsite Immoweb stopgezet naar aanleiding van de door Immoweb aangeboden verbintenissen.
Het onderzoek werd begin vorig jaar ‘ex officio’ (en dus niet na een klacht) opgestart en had betrekking op de zogenoemde ‘Most Favoured Nation’-clausules (MFN-clausules) die door Immoweb werden opgenomen in haar contracten met ontwikkelaars van software voor vastgoedkantoren.
Deze software wordt door vastgoedkantoren gebruikt om hun aanbod automatisch en onmiddellijk online te plaatsen op vastgoedsites zoals Immoweb. De softwareontwikkelaars ontvangen van de vastgoedsites een commissie per zoekertje dat met behulp van hun software wordt getransfereerd.
Op grond van de MFN-clausules in de Immoweb contracten, dienden de softwareontwikkelaars evenwel dezelfde voorwaarden aan te bieden aan Immoweb als aan een concurrent, indien deze financieel voordeliger waren. Met andere woorden, indien een lagere commissie werd aanvaard voor een concurrerende vastgoedsite (zoals Immovlan, ImmoPortal, LogicImmo,…), moest deze ook automatisch worden toegekend aan Immoweb.
Het Auditoraat (het onderzoeksorgaan van de Mededingingsautoriteit) had reeds in een preliminaire fase geoordeeld dat deze clausules in strijd waren met het mededingingsrecht aangezien concurrenten van Immoweb (die over een dominante positie beschikt op de markt) werden verhinderd om in de praktijk een lagere prijs te onderhandelen met de softwareontwikkelaars voor zoekertjes naar hun site.
“In dat geval zouden deze softwareontwikkelaars immers inkomsten mislopen, gezien de vastgoedkantoren hun zoekertjes voornamelijk op Immoweb willen gepubliceerd zien”, aldus het Auditoraat.
Geconfronteerd met deze analyse, heeft Immoweb intussen besloten om een einde te stellen aan deze praktijk en zich er bovendien toe te verbinden om de volgende vijf jaar geen nieuwe MFN-clausules meer op te nemen in haar contracten met softwareontwikkelaars.
Het feit dat de Belgische Mededingingsautoriteit op eigen initiatief het onderzoek was gestart, toont de actievere rol die het Auditoraat speelt en wenst te spelen in de toekomst. Met de nieuwe personeelsaanwervingen die er zitten aan te komen, zullen dergelijke spontane onderzoeken alleen nog maar toenemen.
Hanne Baeyens
hanne.baeyens@cms-db.com
