Le gouvernement fédéral a récemment annoncé de nouvelles mesures afin de rendre le marché immobilier belge plus attractif pour les investisseurs étrangers et institutionnels. Plus précisément, un nouveau type de fonds d’investissement immobilier sera mis en place, le FIIS ou le fonds d’investissement immobilier spécialisé (en néerlandais GVBF ou het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds), ainsi qu’un certain nombre d’assouplissements au régime des SIRs.
Actuellement, aucun projet de loi n’a encore été déposé au parlement. Par conséquent, les informations reprises ci-après sont susceptibles d’être modifiées pendant les travaux parlementaires.
Le nouveau FIIS sera un véhicule d’investissement non côté, fermé et destiné à des investisseurs institutionnels et aux grands acteurs de l’immobilier. Le nouveau fonds devra être inscrit auprès du SPF finances. Les fonds devront éventuellement satisfaire aux règles AIFM (cela dépendra de la question de savoir si les seuils sont ou non dépassés).
Contrairement au régime des SIRs actuel, (1) un seul actionnaire suffira, (2) pas d’obligation de diversification de l’investissement immobilier, et (3) pas de taux maximum d’endettement. Toutefois, à l’instar du régime des SIRs, le nouveau régime FIIS devra obligatoirement distribuer chaque année au moins 80% de son résultat net. La valeur de marché des biens immobiliers détenus par ces fonds devra s’élever au minimum à 10 millions d’EUR. Les fonds seront en principe constitués pour une durée limitée de 10 ans. Cependant, ce délai peut être prolongé afin d’éviter que des fonds soient liquidés dans des circonstances économiques difficiles.
Le régime fiscal des FIIS devrait être similaire au régime fiscal actuel des SIRs. Dès lors, en pratique, le FIIS sera quasiment fiscalement transparent. Ces sociétés ne seront imposables que sur le montant total des avantages anormaux ou bénévoles reçus et certaines dépenses et charges non déductibles à titre de frais professionnels. Cette transparence fiscale aboutit à déplacer la taxation du fonds vers ses actionnaires. Par conséquent, un précompte mobilier devra en principe être payé sur le dividende (le taux ordinaire est de 27%) et les sociétés belges ne pourront pas bénéficier du régime des RDT.
Les actionnaires étrangers pourraient bénéficier d’un traitement fiscal plus avantageux. Un exit tax de 16,995% sera applicable sur les plus-values latentes sur les immeubles transférés à un FIIS (si on opte pour ce régime ou si le fonds acquiert par la suite des biens immobiliers par fusions, scissions, et opérations assimilées).
Par la même occasion, le régime existant des SIRs sera assoupli. Sans entrer dans les détails, à ce stade, nous pouvons déjà relever les deux changements suivants. Les règles pour participer à une SIR institutionnelle seront plus flexibles. De plus, une SIR pourra désormais investir dans des projets de travaux d’infrastructure publique.
Il va de soi que nous suivons ces changements importants pour le secteur immobilier. Par ailleurs, nous sommes bien entendu à votre disposition pour analyser si ce nouveau régime constitue une opportunité pour vos investissements immobiliers.
