Le 2 juin 2010 a été promulguée la loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion. Les principales améliorations appor-tées par cette loi aux articles du Code civil consacrés à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, sont les suivantes :
1. Le nouvel article 577-3 du Code civil prévoit dorénavant la possibilité de créer des associations partielles lorsque l’indivision principale comprend 20 lots ou plus. Cette avancée s’inscrit sans au-cun doute dans une volonté de gestion plus efficace de la copropriété puisque les groupes d’im-meubles et les immeubles comportant des éléments clairement distincts pourront voir leurs diffé-rentes parties gérées de manière particulière, l’indivision principale restant compétente pour la ges-tion commune.
2. L’acte de base de copropriété doit notamment fixer la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative. Afin d’éviter tout arbitraire, le nouvel article 577-4 du Code civil précise que la valeur des parties privatives est déterminée suivant des critères précis, à savoir : la super-ficie nette du sol, l’affectation et la situation de la partie privative.
3. En ce qui concerne le fonctionnement et les missions de l’assemblée générale, le législateur a notamment apporté les modifications suivantes :
- le règlement de copropriété doit comprendre la période annuelle de 15 jours pendant laquelle doit se tenir l’AG ;
- l’AG doit être présidée par un copropriétaire ;
- les modalités précises concernant la convocation de l’AG sont détaillées au nouvel article 577-6, §§1-4 (N.B. : la requête du copropriétaire doit être adressée par voie recommandée à la poste) – possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire un point à l’ordre du jour ;
- pour une délibération valable de l’AG, plus de la moitié des copropriétaires devaient être pré-sents ou représentés et posséder au moins la moitié des quotes-parts dans les parties com-munes. Dorénavant, l’AG délibérera également valablement si les copropriétaires présents ou représentés représentent plus de ¾ des quotes-parts dans les parties communes ;
- limitation de la possibilité de procuration (article 577-6, §7 C.c.) ;
- le syndic rédige le PV des décisions prises par l’AG avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus ;
- l’AG, dans les cas d’une copropriété de moins de 20 lots, décide, à la majorité des ¾, s’il y a lieu de constituer un conseil de copropriété qui contrôle la bonne exécution par le syndic de ses missions. L’ancien conseil de gérance assistait également le syndic mais les deux missions étaient inconciliables dans la pratique. Le conseil peut également recevoir d'autres missions et délégations sur décision de l’AG (art. 577-7, §1, 1°, c) C.c.) ;
- l’AG désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non.
4. Dorénavant, le mandat du syndic ne pourra excéder trois ans (contre 5 auparavant) mais pourra être renouvelé. Le législateur précise que le seul fait de ne pas renouveler le mandat du syndic ne peut donner lieu à indemnité (art. 557-8, §1, al.3 C.c.). Les diverses obligations du syndic sont précisées au nouvel article 577-8 du Code civil.
5. En adoptant la loi du 2 juin 2010, la législateur a également assuré une plus grande transpa-rence dans l'attribution des contrats et des marchés (art. 577-7, §1, al. 1°, d) et 577-8, §4, 13° et 15° C.c.).
6. En principe, les frais de procédure et les honoraires d’avocat de la copropriété font partie des frais d’administration de l’immeuble. Toutefois, le nouvel article 577-9 du Code civil in-troduit une exception pour laquelle il distingue les hypothèses suivantes :
- le copropriétaire dont la demande contre la copropriété est déclarée fondée est dispensé de ces frais et honoraires, qui seront donc répartis entre les autres copropriétaires. Si sa demande n’est déclarée que partiellement fondée, il sera dispensé de ceux-ci dans la pro-portion appréciée par le juge ;
- le copropriétaire défendeur dans une action intentée par la copropriété dont la demande est déclarée non fondée, est dispensé des frais d’honoraires et de dépens. Par contre, si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire devra participer aux hono-raires et dépens mis à la charge de la copropriété.
7. On relèvera également que :
- la clause qui confierait la résolution d’un litige concernant la copropriété à un arbitre n’est pas valable (nouvel article 577-4, §4 C.c.) ;
- les documents émanant de l’association des copropriétaires doivent mentionner le numé-ro d’entreprise de l’association ;
- tout copropriétaire doit avertir le syndic des droits personnels (par exemple bail) qu’il concède à des tiers sur son lot privatif (art.577-10, §4 C.c.). En cas de cession du droit de propriété d’un lot, le copropriétaire veillera à être attentif au prescrit des nouveaux articles 577-11 et 577-11/1 du Code civil qui règlent cette question.
8. Enfin, le syndic veillera à soumettre dans l’année à l’AG une version adaptée de l’acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur. Cette nouvelle loi s’appli-quera en effet à toutes les copropriétés qui répondent aux conditions de l’article 577-3, al.1er du Code civil à partir du 1er septembre 2010.
