La copropriété modernisée

Le 1 septembre 2010, une grande partie de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code Civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés est entrée en vigueur. Le législateur a choisi de préserver la philosophie et la structure de base de la loi du 30 avril 1994, mais souhaite mettre un terme aux controverses et imperfections.

L’innovation la plus frappante consiste en la possibilité de créer des associations partielles de copropriété, avec ou sans personnalité juridique.

En outre, quelques principes de gouvernance d’entreprise (Corporate Governance) ont été introduits au sein de l’organisation interne de l’association des copropriétés, entres autres en renforçant la position des copropriétaires dans la relation entre le syndic et les copropriétaires, par le biais d’une plus grande transparence dans la gestion du syndic et en  soumettant le syndic à la surveillance d’un conseil de copropriété et du commissaire aux comptes.

Ci-dessous, nous examinons brièvement certains changements marquants, sans que nous pourrions être exhaustifs.

La subdivision

Etant donné que les copropriétés deviennent de plus en plus grandes et complexes, il s’impose de plus en plus dans la pratique de créer une subdivision, à savoir la division des parties communes dans des entités juridiques indépendantes. Ce fut une pratique souvent utilisée, jusqu’à ce que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 3 juin 2004, a déclaré que « les copropriétaires de groupes de bâtiments liés par le même acte de base ne sont pas autorisés d’établir des associations partielles individuelles pour des bâtiments séparés ».

Il s’ensuit que la mission et la compétence des associations partielles, qui ont été créées le cas échéant sous l’ancienne loi, ne pouvaient exister que dans le but de prendre des décisions préliminaires aux décisions indiquées par l’assemblée générale de l’association principale. L’utilité de ces associations partielles était donc très limitée.

La nouvelle loi apporte la possibilité de constituer des associations partielles avec une personnalité juridique, à condition que l’indivision principale compte au moins vingt lots ou plus. En cas d’un groupe d’immeubles, un tel mode de gestion est possible par immeuble. Dans un immeuble comportant une séparation physique en éléments clairement distincts, ce mode peut être utilisé par élément d’immeuble. La constitution d’associations partielles doit être régie dans l’acte de base. En outre, ces associations partielles ne peuvent s’occuper que des parties communes qui ont été désignées dans l’acte de base. L’indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Enfin, lorsque les associations partielles veulent obtenir la personnalité juridique, il y a lieu de rédiger un acte de base et un règlement de copropriété pour chaque association partielle.

Le numéro d'entreprise

Désormais, toutes les (sous-)associations de copropriétaires ayant une personnalité juridique ont l’obligation d'avoir un numéro d'entreprise, tenant compte du fait que celui-ci doit être mentionné sur chaque document émanant de l'association en question (577-5 § 1 CC).

Bien que les associations des copropriétaires étaient déjà obligées, à partir de l'introduction de la Banque-Carrefour, d’être en possession d’un numéro d'entreprise, de nombreuses associations ne le sont toujours pas, étant donné que ce numéro n'était accordée que lors d’un transfert de nouveaux statuts ou des actes modifiant les statuts existants dans les registres publics. Si l'association des copropriétaires n'est actuellement pas encore en possession d’un numéro d'entreprise, le syndic ou, à défaut, les copropriétaires ne peuvent pas tarder d’en faire la demande.

L'assemblée générale des copropriétaires

Chaque année, les copropriétaires devront tenir au moins une assemblée générale, qui aura lieu pendant la période prévue par le règlement de copropriété. L’assemblée doit être présidée par un copropriétaire et non par le syndic, à moins que ce dernier est également copropriétaire.
En principe, c’est le syndic qui convoque l'Assemblée Générale. La convocation doit indiquer le lieu, le jour et l’heure auquel aura lieu l’assemblée, ainsi que l'ordre du jour. Le syndic inscrit à l’ordre du jour toutes les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété et des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu. La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Les points qui ne peuvent pas être inscrits à l’ordre du jour compte tenu de la date de réception, le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

Afin d’éviter un abus de droit et pour empêcher les copropriétaires de quitter l’assemblée dans le but d’éviter un vote valable, le quorum est désormais imposé au début de l’assemblée.

La nouvelle loi sur la copropriété prévoit également quelques adaptations en ce qui concerne les procurations. Il est expressément prévu qu’une procuration ne peut concerner qu’une assemblée, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. En outre, nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Toute procuration doit désigner nommément le mandataire. Les procurations vierges ne sont donc plus possibles.
Aucun mandataire ou personne employée par l'association des copropriétaires ne peut participer aux délibérations et votes relatifs à sa mission.

En vertu de l'article 577-6 § 8, paragraphe 2 du Code Civil, les abstentions, les votes blancs et nuls ne sont pas considérés comme des votes valables pour le calcul de la majorité requise. Ce nouveau principe met un terme au controverse qui existait sous la loi du 30 Juin 1994 et se joigne au système tel qu'il est d’application dans les assemblées parlementaires.

Le syndic

Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent être reprises dans un accord écrit.

En outre, le législateur a modifié la durée du mandat du syndic afin de briser une éventuelle surconcentration de puissance. Le mandat du syndic ne peut pas dépasser trois ans, mais peut être renouvelé toutefois par décision expresse de l'Assemblée générale. Le mandat ne peut pas être renouvelé tacitement. En outre, la loi stipule que le seul fait de ne pas renouveler le mandat du syndic, ne peut pas donner lieu à une indemnité.

Les tâches du syndic ont été mises à jour, améliorées ou agrandies.

Le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes

La nouvelle loi impose aux associations de copropriétaires avec au moins vingt lots de composer un conseil de copropriété, lequel remplace le conseil d'administration et obtient de nouvelles compétences. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions et d’adresser aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.
A cet effet, le conseil peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. En outre, il peut recevoir toute autre mission ou délégation, limité aux actes expressément déterminés et par le temps (une année), sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

Là où l'ancienne loi ne prévoyait pas la fonction de commissaire aux comptes, cette fonction est devenue obligatoire pour toutes les copropriétés. Ce commissaire est chargé d’effectuer un contrôle de la gestion financière du syndic et de lui en prendre compte.

Dispositions transitoires

Conformément à l'article 577-14 alinéa 2 du CC, les dispositions statutaires non conformes aux nouvelles règles sont remplacées de plein droit par les dispositions légales correspondantes.

Pour certaines dispositions, un régime transitoire est d’application, ce qui signifie que les nouveaux changements législatifs ne prennent pas effet immédiatement, mais entreront en vigueur sous des conditions particulières.

Enfin, le syndic est tenu de soumettre avant le 1er septembre 2011 une version adaptée de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur à l’approbation de l’assemblée générale.