A l'occasion de l'acquisition d'un bien loué, l'acquéreur peut-il mettre fin au contrat de bail existant ? La date certaine du contrat de bail et la durée de l'occupation sont à cet égard deux éléments cruciaux.
La présente contribution ne vise que les baux de résidence principale de 9 ans conclus après le 28 février 1991. En ce qui concerne les baux de courte durée (c'est-à-dire dont la durée est égale ou inférieure à 3 ans), l'acquéreur devra nécessairement respecter l'échéance prévue dans le contrat.
Dans l'hypothèse d'un contrat de bail de 9 ans de résidence principale, l'acquéreur d'un bien loué - peu importe qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement - est subrogé dans les droits et obligations du vendeur/bailleur à la date de la passation de l'acte authentique pour autant que le bail ait date certaine avant la vente du bien (article 9, al. 1er de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale). En d'autres termes, l'acquéreur du bien loué « devient » le bailleur du locataire.
Le bail n'est opposable à l'acquéreur que pour autant qu'il ait acquis date certaine avant la vente du bien.
La date certaine du contrat de bail conclu sous seing privé peut être acquise de trois manières différentes (article 1328 du Code civil):
- par l'enregistrement du contrat de bail ;
- par le décès de l'une des parties ; ou
- par la constatation de sa substance dans un acte dressé par un officier public (notaire, huissier de justice ou juge).
Si le bail a date certaine, l'acquéreur pourra donner congé au locataire dans les conditions et formes prévues à l'article 3, § 2 (pour occupation personnelle moyennant un préavis de 6 mois), à l'article 3, § 3 (pour travaux importants à l'expiration d'un triennat) et à l'article 3, § 4 (sans motif à l'expiration d'un triennat moyennant un préavis de 6 mois et une indemnité de 6 ou 9 mois) de la loi sur le bail de résidence principale.
Si le bail n'a pas date certaine, il convient d'opérer une distinction en fonction de la durée de l'occupation des lieux par le locataire.
Si le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail sans préavis. Si le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail moyennant un préavis de 3 mois donné dans les 3 mois qui suivent l'acte authentique de vente pour les motifs visés à l'article 3 §, 2 à 4 de la loi sur le bail de résidence principale (voir motifs repris ci-dessus).
En toute circonstance, une clause par laquelle l'acquéreur se réserve la possibilité d'expulser le locataire en cas de vente de l'immeuble sera réputée non écrite.
La protection du locataire varie ainsi considérablement en fonction du caractère certain de la date du bail et de la durée d'occupation. Un candidat acquéreur d'un immeuble loué veillera donc à demander une copie du contrat de bail en cours et à vérifier auprès du bureau d'enregistrement compétent si le contrat de bail a été enregistré. Ces précautions lui permettront de déterminer avec certitude dans quelles circonstances il peut mettre fin au bail.
