Pop-up winkels, pop-up restaurants, pop-up bars,... Het recent pop-up fenomeen komt in alle vormen en maten. Er worden pop-ups gestart om verbouwingswerken te overbruggen; om jonge mensen te laten proeven van het ondernemingsleven; om leegstandsproblemen op te lossen;... Deze verscheidenheid aan pop-ups bemoeilijkt de vraag of een pop-up onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet valt. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst voor een pop-up is dan ook de nodige omzichtigheid geboden.
Op het eerste zicht lijkt de handelshuurwetgeving niet van toepassing. Artikel 2, 1° van de handelshuurwet voorziet immers een uitzondering op het toepassingsgebied van de wet voor gelegenheidshuur. De wet definieert gelegenheidshuur als volgt: "een huur die wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar".
De vraag of een pop-up onder deze definitie van een gelegenheidshuur valt, werd tot op heden nog niet beantwoord in de rechtspraak. Door de verschillende vormen van pop-ups en verschillende beweegredenen, lijkt het antwoord niet zo eenvoudig. Sommige pop-ups zijn slechts enkele maanden open, andere meer dan één jaar. De vraag of een pop-up onder de uitzondering van artikel 2,1° valt, zal dus nog heel wat inkt doen vloeien.
Zeker in geval van succes, is de kans reëel dat er discussie rijst omtrent de toepassing van de handelshuurwet. Indien de handelshuurwet immers van toepassing is, bedraagt de handelshuur van rechtswege negen jaar. Een huurder wiens pop-up uitgroeit tot een waar succes, zal zijn huurovereenkomst maar al te graag zien verlengen voor een periode van negen jaar. En ook omgekeerd, een verhuurder wiens pand reeds ruime tijd leegstaat, zal zijn pop-up huurder niet graag zien vertrekken.
Om de discussie omtrent de huurtermijn definitief uit te sluiten, zou er een handelshuurovereenkomst kunnen worden gesloten met bijkomende opzegmogelijkheden. Er kunnen echter enkel bijkomende opzegmogelijkheden worden bedongen in het voordeel van de huurder. Gezien het onzeker blijft of de huurder gebruik zal maken van de bijkomende opzegmogelijkheid, biedt deze oplossing dus helemaal geen zekerheid voor de verhuurder.
Wat wel een zekerheid biedt voor beide partijen is het afsluiten van een overeenkomst tot voortijdige beëindiging van de handelshuur overeenkomstig artikel 3, 4e lid van de handelshuurwet gelijktijdig met de handelshuurovereenkomst. De huurder en verhuurder komen op het tijdstip van het sluiten van de huur meteen ook overeen dat ze de handelshuur voortijdig zullen beëindigen. Om geldig te zijn, dient de overeenkomst tot voortijdige beëindiging te worden vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter.
Zolang er geen juridische zekerheid is omtrent de vraag of een pop-up kan worden beschouwd als een gelegenheidshuur die niet onder de toepassing van de handelshuurwet valt, is het dus aangeraden om deze onzekerheid contractueel in te dekken. Niemand zal immers gebonden willen zijn voor een huurtermijn van negen jaar voor een pop-uitbating van enkele maanden.
