Selon la Cour Constitutionnelle, les liens de parenté qui permettent à l’acquéreur d’un immeuble de résilier un bail commercial pour occupation par ses proches, ne sont pas assimilables aux liens étroits qui unissent une personne morale à une association de fait.
Contexte
Dans le cadre d’un bail commercial, un litige opposait un bailleur, personne morale, et un preneur, lui aussi personne morale, quant au versement d’une indemnité d’éviction de 3 ans de loyer pour cause d’éviction irrégulière. Le bailleur, après avoir acquis l’immeuble, avait mis fin au bail en cours sur pied de l’article 12 de la loi du 30 avril 1950 sur les baux commerciaux, au motif qu’il désirait occuper l’immeuble à titre personnel. Le preneur avait toutefois constaté, après la rupture du bail, qu’en réalité le bailleur n’occupait pas les lieux à titre personnel, mais les avait mis à disposition d’un syndicat dont il était proche.
Dans une première décision, le Juge de paix de Lierre avait donné tort au preneur. Raisonnant par analogie, il avait assimilé les « liens étroits » entre le bailleur et le syndicat à un de cas légaux autorisant le bailleur à mettre fin au bail, à savoir « sa volonté d’occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou l’adoption. » (article 16, I, 1° de la loi du 30 avril 1951).
Question préjudicielle
En appel, le Tribunal de 1ère instance de Malines a, quant à lui, estimé opportun de poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle. Le Tribunal a demandé à la Cour si ne constituait pas une discrimination prohibée par la Constitution, la possibilité donnée au bailleur commercial d’évincer un preneur pour occupation personnelle ou par des membres de sa parenté, sans que cette possibilité soit aussi donnée au bailleur, personne morale, souhaitant faire occuper les lieux par une autre personne morale ou une association de fait avec laquelle il a des « liens étroits ».
Décision de la Cour Constitutionnelle
La Cour expose tout d’abord qu’elle limite son examen à la situation d’une personne morale qui, dans le cadre d’un bail commercial, souhaite évincer le preneur afin de laisser occuper l’immeuble qu’elle a acquis par une association avec laquelle elle a des « liens étroits ». Elle se refuse donc d’emblée à examiner le cas de l’occupation par une autre personne morale, typiquement une filiale du même groupe.
Elle estime ensuite que les catégories de personnes mentionnées dans le recours préjudiciel sont suffisamment comparables vu qu’il s’agit, dans les deux cas, de personnes cherchant à résilier un bail au profit d’une personne ou d’une association avec laquelle elles entretiennent des liens pouvant être définis comme étroits.
Après avoir relevé que les dispositions concernées visent à permettre la résiliation du bail commercial en cas de lien de parenté entre l’acquéreur de l’immeuble et la personne au profit de laquelle la résiliation intervient, mais qu’en revanche elles ne permettent pas à une personne morale qui acquiert un immeuble, de mettre fin au bail au profit d’une association de fait, quand bien même les liens entre la personne morale et cette association seraient étroits, la Cour se réfère aux travaux préparatoires de la loi sur les baux commerciaux : l’objectif poursuivi par le législateur de l’époque était de protéger le fonds de commerce tout en trouvant un point d’équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. A cet égard, le législateur de 1951 a estimé que le bailleur devait avoir la possibilité de résilier le bail en certaines circonstances mais que cette possibilité devait être strictement limitée. C’est dans ce cadre qu’il a estimé qu’une résiliation était justifiée non seulement lorsque le bailleur souhaite occuper le bien personnellement mais aussi lorsqu’il souhaite le faire occuper par des personnes qui lui sont apparentées au sens du droit de la famille.
La Cour estime ainsi que la différence de traitement soumise à son examen est raisonnablement justifiée au regard des objectifs du législateur et compte tenu du pouvoir d’appréciation dont il dispose dans l’équilibre à ménager entre les intérêts en présence. Selon elle, l’utilisation du critère de parenté au sens du droit de la famille permet de circonscrire, de manière claire et limitative, les personnes en faveur desquelles le bail peut être résilié, ce qui contribue à atteindre l’objectif relatif à la protection du fonds de commerce. Elle estime en revanche que permettre la résiliation en faveur d’une association de fait aurait pu donner lieu à des abus. En effet, l’association de fait n’a pas la personnalité morale et peut être constituée à tout moment de manière informelle.
