Face à un locataire qui ne paye pas son loyer, le bailleur peut s’adresser à un huissier de justice qui – sans autorisation du juge – pratiquera une saisie conservatoire sur les meubles qui se trouvent dans les lieux loués.
L’article 1461 du Code judiciaire consacre une forme particulière de saisie mobilière conservatoire qui est souvent oubliée par les bailleurs: la saisie gagerie.
Face à un locataire qui ne paye pas son loyer, un bailleur peut, sans autorisation préalable du juge, saisir les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux loués. Il importe peu que le bail soit écrit ou verbal, il suffit qu’il y ait convention entre les parties. Ce type de saisie se distingue donc des autres saisies conservatoires mobilières, qui nécessitent l’autorisation du juge des saisies.
Les conditions pour pratiquer une telle saisie-gagerie sont identiques à celles qui sont applicables à toute saisie mobilière conservatoire. D’une part, la créance de loyer doit être certaine, liquide et exigible et, d’autre part, la célérité caractérisée par l’insolvabilité acquise ou menaçante du débiteur-locataire est requise.
La saisie-gagerie est exécutée uniquement pour les loyers échus, à l’exclusion des loyers à échoir et de toute autre créance concernant l’exécution du bail telles que les charges, les provisions pour charges ou encore le précompte immobilier.
Un commandement préalable devra être signifié au locataire, un jour au préalable, ce qui présente l’inconvénient de donner l’alerte au locataire qui disposera ainsi de 24 heures pour mettre à l’abri certains biens de valeur (le locataire qui ne garnit pas le bien loué de meubles suffisants peut néanmoins être expulsé à certaines conditions). En cas de déplacement volontaire des meubles avant la saisie-gagerie, le bailleur conserve le droit de pratiquer une saisie-revendication dans un délai de 15 jours.
La saisie-gagerie ne dispense pas le bailleur d’introduire une action tendant à faire statuer sur le fond de la demande. C’est précisément le jugement sur le fond qui constitue le titre exécutoire et qui, par sa seule signification, opère de plein droit la transformation de la saisie-gagerie en saisie-exécution.
Il est à noter que la saisie-gagerie implique l’immobilisation des biens saisis dans le patrimoine du locataire, sans qu’il en soit toutefois dépossédé. Le saisi dispose donc du droit de les déplacer en quittant les lieux loués. Il lui incombera d’informer le bailleur-saisissant quant à l’emplacement des biens saisis au moment de la transformation de la saisie-gagerie en saisie-exécution.
Si la saisie-gagerie peut constituer un moyen de pression non-négligeable, ce mécanisme doit toutefois être utilisé dans le strict respect des conditions énoncées ci-dessus sous peine de se voir condamner au paiement de dommages et intérêts pour abus de procédure.
