Le 31 janvier 2025, après près de huit mois de négociations intensives, un gouvernement fédéral (la coalition Arizona) a été formé, ce qui a donné lieu à un accord de coalition ambitieux (l'Accord de coalition fédérale). Le nouvel Accord de coalition fédérale contient un certain nombre de mesures proposées qui ont un impact significatif sur le secteur immobilier. Les mesures proposées seront encore clarifiées, ajustées et traduites en textes juridiques formels dans les mois à venir. Néanmoins, dans cet article, nous souhaitons vous présenter les changements les plus importants.
Meilleure protection des consommateurs et modernisation du secteur de la construction
Le nouveau gouvernement fédéral exprime son intention de rendre le secteur de la construction plus respectueux des consommateurs et de le moderniser grâce aux changements suivants :
1. Modifications de la loi Breyne, introduction d'un service de médiation et nouvelle législation pour les consommateurs
Tout d'abord, l'intention du gouvernement fédéral est de mieux protéger les consommateurs contre les pratiques commerciales déloyales dans le secteur de la construction. Après consultation du secteur et des organisations de consommateurs, sont envisagées (i) l'adaptation de la loi Breyne, également connue sous le nom de loi belge sur la construction d’habitations de 1971, (ii) l'introduction d'un service de médiation à part entière pour le secteur de la construction et, enfin, (iii) l'introduction d'un régime de protection juridique pour les consommateurs souhaitant effectuer des travaux de transformation ou de rénovation.
En ce qui concerne la loi Breyne, le gouvernement fédéral a l'intention (i) d'éliminer les lacunes existantes dans la loi, (ii) de renforcer l'application de la loi par l’Inspection économique et enfin (iii) d'optimiser et d'étendre l'interdiction professionnelle. Le service de médiation devrait apporter une plus grande sécurité juridique et sensibiliser les consommateurs à tous les recours existants. Enfin, en ce qui concerne le régime de protection juridique des consommateurs souhaitant effectuer des travaux de transformation ou de rénovation, aucun détail supplémentaire n'est encore connu.
2. Inventaire des biens immobiliers pour la Régie des bâtiments
Dans le cadre de la modernisation et de la simplification, le gouvernement fédéral propose spécifiquement pour la Régie des bâtiments un inventaire consultable de tous les biens immobiliers détenus, possédés, gérés et/ou utilisés, à l'exception des sites stratégiques et sensibles. Cet inventaire devrait permettre une utilisation optimale des biens immobiliers disponibles et une réaffectation, une vente ou une cession rapide des biens immobiliers inutilisés. L'objectif est de rendre l'information sur les biens immobiliers facilement accessible, ce qui va dans le sens d'initiatives récentes telles que le passeport habitation et le passeport bâtiment.
3. Contrôle plus strict des chantiers de construction
Afin de renforcer la lutte contre la sous-traitance abusive, les chaînes de sous-traitance dans le secteur de la construction au sens large font l'objet d'un réexamen, en concertation avec les partenaires sociaux. L'objectif est de déterminer si les réglementations actuelles sont suffisamment strictes et efficaces. Parallèlement, l'obligation d'enregistrer les sorties de chantiers sera instaurée afin de lutter contre le dumping social et d'accroître la sécurité sur les chantiers.
4. Mesures concernant les sociétés immobilières
Le gouvernement fédéral souhaite prendre des mesures ayant un impact sur les sociétés dites immobilières. Ces sociétés immobilières ont pour objet la gestion d'un patrimoine mobilier (par exemple, du capital, des actions, etc.) et immobilier (par exemple, des biens immobiliers) et s'inscrivent souvent dans une logique d'économie d'impôt. L'Accord de coalition fédérale mentionne donc l'intention du gouvernement fédéral d'aider les Communautés et les Régions, si elles le souhaitent, dans la lutte contre les « share deals » (transactions sur actions) impliquant des sociétés immobilières. Cette démarche s'inscrit dans le cadre de la révision proposée de l'actuel Code des sociétés et associations (CSA).
Neutralité sur le plan climatique : soutenir la politique de rénovation
Le gouvernement fédéral souhaite également maintenir les objectifs du « Green Deal européen » en se concentrant sur une politique de rénovation belge forte. Pour atteindre les objectifs fixés en matière de climat et d'énergie, les mesures suivantes seront prises pour rendre les bâtiments durables et plus neutres sur le plan climatique :
1. Généralisation du taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction
L'Accord de coalition fédérale vise tout d'abord à clarifier le taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction de bâtiments. Actuellement, deux régimes préférentiels temporaires distincts s'appliquent jusqu'au 30 juin 2025
- Un régime permanent transitoire pour la démolition et la reconstruction dans les 32 « zones urbaines » (entré en vigueur en 2007 et applicable jusqu'au 30 juin 2025).
Cette réglementation prévoit un taux de TVA de 6% dans les 32 zones urbaines de notre pays à la double condition que (i) le permis d'urbanisme (reconstruction) ait été demandé avant le 1er janvier 2024 et que (ii) pour les ventes sur plan, les travaux de démolition et de reconstruction soient facturés ou payés au plus tard le 30 juin 2025. Pour bénéficier du régime préférentiel, les conditions suivantes doivent également être remplies :
- les actes doivent porter sur une habitation reconstruite située dans l'une des zones urbaines et qui, après l'achèvement des travaux, est utilisée exclusivement ou principalement comme logement privé
- les actes doivent être fournis et facturés par une personne enregistrée comme « entrepreneur indépendant » au moment de la conclusion du contrat d’entreprise ; et
- le maître de l’ouvrage doit introduire une déclaration préalable auprès d'un bureau d'audit du SPF Finances et fournir une copie de la déclaration au prestataire de services.
- Un régime transitoire de réduction de la TVA pour les « promoteurs immobiliers » (c'est-à-dire le maître d’ouvrage-personne physique) (entré en vigueur le 1er janvier 2021 et prolongé jusqu'au 30 juin 2025).
Ce régime préférentiel temporaire est applicable si un maître d’ouvrage-personne physique achète une habitation, la démolit et la reconstruit à condition que (i) la demande de permis de bâtir (reconstruction) soit introduite avant le 1er juillet 2023,(ii) les travaux de démolition et de reconstruction soient facturés ou payés au plus tard le 30 juin 2025, et (iii) que le maître d’ouvrage-personne physique utilise l'habitation reconstruite comme « habitation unique et à titre principal comme habitation propre » avec une surface habitable maximale de 200 m².
Toutefois, ce régime temporaire ne vise que les maîtres d’ouvrage-personnes physiques. Les promoteurs immobiliers, acteurs majeurs du marché immobilier, sont donc exclus du champ d'application de ce régime favorable. En effet, la TVA due sur les projets de construction réalisés par les promoteurs immobiliers et destinés à la vente est passée de 6 % à 21 %.
L'Accord de de coalition fédérale met fin à cette dichotomie de dispositions transitoires en établissant un taux réduit uniforme de 6 % de TVA pour la démolition et la reconstruction des bâtiments, sans aucune exception. Par conséquent, le taux réduit de TVA redevient accessible aux promoteurs immobiliers et aux promoteurs de construction. Toutefois, les conditions sociales existantes sont maintenues, à l'exception du durcissement du critère de superficie qui passe de 200 m² à 175 m². Cette uniformité devrait permettre d'améliorer l'accessibilité financière de ces bâtiments. En outre, il reste à voir si les réglementations futures traiteront le mode de calcul de la surface habitable de la même manière.
Dans ce contexte, le gouvernement fédéral souhaite également apporter une plus grande sécurité juridique en adoptant des définitions uniformes de la rénovation (6 %) et de la reconstruction (21 %). Cette clarification devrait permettre d'éviter les discussions sur le taux de TVA applicable.
2. Augmentation du pouvoir d'achat : condition de crédit obligatoire et prêt assoupli pour les biens immobiliers économes en énergie
Les particuliers qui contractent un prêt hypothécaire bénéficieront d'une protection accrue. Une obligation légale sera imposée pour inclure automatiquement une condition suspensive dans tout contrat d'achat jusqu'à l'obtention du crédit nécessaire. Sans l'inclusion de cette condition suspensive, le contrat d'achat ne sera pas valide. La ratio legis de cette obligation est d'assurer la sécurité financière de l'acheteur privé tout en renforçant la confiance dans le marché immobilier.
En ce qui concerne plus particulièrement les habitations à faible consommation d'énergie dotées d'un bon certificat de performance énergétique (PEB), le gouvernement fédéral souhaite également offrir un autre incitant financier en permettant aux prêteurs d'accéder à la base de données des PEB. En concertation avec la Banque nationale de Belgique et les régions, le gouvernement fédéral examine les leviers permettant d'assouplir les conditions des prêts hypothécaires pour l'achat d'un bien immobilier présentant une bonne performance énergétique. Bien entendu, il reste à voir comment cela se traduira dans la pratique.
3. Réduction temporaire de la TVA pour les pompes à chaleur
L'Accord de coalition fédérale prévoit une réduction temporaire du taux de TVA pour la fourniture et l'installation de pompes à chaleur de 21 % à 6 % pour une durée de cinq ans. Cette réforme va dans le sens d'un soutien aux familles pour que le coût de la transition énergétique reste abordable et accéléré.
4. Modifier le processus décisionnel pour les immeubles d’appartements en copropriété forcée pour les interventions énergétiques
Le gouvernement fédéral a l'intention de modifier le processus décisionnel pour les immeubles d’appartements en copropriété forcée. En ce sens, lors de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires, une majorité simple suffirait pour effectuer ce que l'on appelle des « interventions énergétiques ».
Actuellement, le Livre 3 du Code civil prévoit souvent des majorités plus strictes comme, par exemple, les deux tiers des voix pour tous les travaux sur les parties communes des immeubles d'habitation. L'assouplissement envisagé vise à abaisser les seuils pour les rénovations énergétiques et l'installation d'énergies renouvelables (comme les panneaux solaires et l'installation de bornes de recharge à l'extérieur).
5. Encourager les investissements durables des associations de copropriétaires
Le gouvernement fédéral est fermement décidé à encourager les associations de copropriétaires à préparer un plan d'investissement pluriannuel. Ce plan devrait inclure une approche permettant d'élaborer des investissements liés au climat. Cela permettrait une plus grande transparence pour les copropriétaires individuels et leur permettrait d'identifier les coûts des investissements durables.
Afin de soutenir les associations de copropriétaires dans les rénovations énergétiques susmentionnées, a été considérée la question de savoir comment les associations de copropriétaires peuvent obtenir des prêts plus faciles ou plus avantageux auprès des institutions financières.
Initiatives législatives
Enfin, l'Accord de coalition fédérale mentionne l'état d'avancement des modifications du droit civil privé. Ainsi, il est indiqué que :
- Le livre 7 du Code civil sur les contrats spéciaux a déjà été examiné par la commission parlementaire et l'avis préalable du Conseil d'État a déjà été obtenu.
- Le livre 9 du Code civil semble être déjà partiellement examiné par la commission parlementaire (par exemple, les sûretés personnelles) et a déjà été soumis au Conseil d'Etat. Les livres 7 et 9 continueront à être finalisés.
- Le livre 10 du Code civil sera soumis par le ministre de la Justice à l'approbation du gouvernement et déposé à la Chambre des représentants, ce qui ouvrira la perspective d'une refonte complète du Code civil.
L'Accord de coalition fédérale n'a pas encore été transposé dans la loi. Lydian vous tiendra bien entendu au courant des développements à ce sujet.
