Comment un bailleur à ferme peut-il résilier son bail ?

La durée minimale d'un bail à ferme demeure de 9 ans en vertu du décret flamand sur le bail à ferme.
Cette durée ne peut pas faire l'objet d'une dérogation contractuelle. Si une durée plus courte est convenue, la durée du bail est prolongée de plein droit à 9 ans.

En l'absence de résiliation valable, le bail à ferme est prolongé de plein droit pour des périodes successives de 9 ans à la fin de chaque période d'utilisation, même si la première période d'utilisation était supérieure à 9 ans.

Nonobstant la durée minimale de 9 ans d'un bail à ferme, le bailleur peut toujours résilier le bail dans les cas suivants.

1. Cas dans lesquels le bailleur peut résilier le bail

1.1 Lorsqu'il veut utiliser le bien conformément à sa destination finale

Tout d'abord, le bailleur à ferme peut résilier son bail dans les cas suivants lorsqu'il souhaite utiliser le bien conformément à sa destination finale. 

C'est le cas lorsque le bail :

1° concerne des terrains qui, vu leur situation au moment du bail, devaient être considérés comme terrains à bâtir ou à une destination industrielle, sans que des travaux de voirie doivent être effectués au préalable, à condition qu'il soit déclaré comme tel dans le bail ;
2° concerne des terrains non bâtis et qui, au moment de la résiliation, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans travaux de voirie à effectuer préalablement, ou concerne des terrains, bâti ou non, situés en zone d’extraction. Si les terrains situés en zone d’extraction font l'objet d'une autorisation d’extraction accordée par le bailleur ou si une autorisation d’extraction a été accordée, celui qui a obtenu l'autorisation d’extraction entre dans les droits et obligations du bailleur ;
3° concerne des terrains qui, vu leur situation à la date de chaque prolongation de bail, doivent être considérés comme terrains à destination industrielle, à condition que le bailleur en ait avisé le preneur au moins trois mois avant la fin de la période de bail en cours ;
4° concerne des terrains nécessitants des travaux de voirie préalables et peuvent être considérés comme terrain à bâtir ou à destination industrielle, soit au début du bail, à condition qu'ils soient déclarés comme tel dans le bail, soit lors d'un prolongation du bail, à condition que le bailleur en ait avisé le preneur au moins 3 mois avant la date d'une prolongation ; 
5° est conclu avec une administration publique ou une personne morale de droit public et concerne des terrains qui, avant la conclusion du contrat, ont été expropriés ou acquis par cette administration ou cette personne sur la base d'un arrêté d'expropriation ; 
6° concerne des terrains qui, après la conclusion du bail, sont expropriés par une administration publique ou une personne morale de droit public ;
7° concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou à la production de nature si l’ensemble des conditions suivantes sont réunies :

(a) les terrains ont une superficie combinée et contiguë d'au moins 0,5 hectare ;

(b) le boisement ou la production de nature sera maintenu pendant une période d'au moins 24 ans ;

(c) le terrain est situé :

• soit dans une zone désignée sur un plan d'exécution spatial définitivement établi et relevant de la catégorie d’affectation de zone « zone forestière » ou « zone naturelle », mentionnée dans l'annexe à l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 avril 2008 relatif à la forme et au contenu des plans d’exécution spatiaux ;
• soit dans l’une des zones suivantes désignées sur un plan de secteur, un plan général d’aménagement ou un plan particulier d’aménagement : « zone forestière », « zone verte », « zone naturelle », « zone naturelle d’intérêt scientifique », « zone de développement de nature » ou « réserve naturelle » ;
• soit dans une zone spéciale de conservation telle que mentionnée par le décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel.

d) en cas de boisement qui n'a pas lieu dans le cadre de l'obligation de compensation visée par le décret forestier ; 

8° concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou à la production de nature si l’ensemble des conditions suivantes sont réunies :

1. le bail a été conclu avec une commune ;
2. le boisement ou la production de nature concerne des terrains d'une superficie contiguë  d'au moins 0,5 hectare ;
3. le boisement ou la production de nature sera maintenu pendant une période d'au moins 24 ans ;
4. le boisement ou la production de nature ont été approuvés par le conseil communal ;
5. le bailleur n'a pas désigné lui-même les terrains comme zone agricole dans un plan d’exécution spatiale ;
6. en cas de boisement, celui-ci n'est pas soumis à l'obligation de compensation visée par le décret forestier.

1.2 Lorsqu'il souhaite affecter à l’usage familial un terrain contiguë

Le bailleur peut également résilier le bail à tout moment s'il souhaite affecter à l’usage familial un terrain contiguë, attenant à sa résidence principale, dont la superficie n'excède pas 20 ares. En cas de litige avec le preneur sur l'emplacement de ce terrain, c'est le tribunal qui décide.

1.3 Lorsqu'un certain permis a été délivré pour le terrain loué

Le bailleur peut résilier le bail à tout moment si un permis a été délivré pour le terrain loué pour : 

• la recherche ou l'extraction d'hydrocarbures,
• la recherche ou le stockage dans le cadre du stockage géologique de dioxydes de carbone, ou
• la recherche ou l'extraction d'énergie géothermique.

Le titulaire du permis se substitue alors au bailleur dans tous ses droits et obligations pour mettre fin au bail en cours.

Dans tous ces cas, le bailleur doit respecter un délai de préavis d'au moins 3 mois, qui est éventuellement prolongé pour permettre au preneur de faire l’enlèvement nécessaire de la récolte croissante.

2. Le décret flamand sur les baux à ferme prévoit de nouveaux motifs de résiliation 

Par rapport à la loi sur les baux à ferme, le décret flamand sur les baux à ferme prévoit deux possibilités supplémentaires de résiliation du bail, à savoir le boisement et la production de nature.

En vertu de la loi sur les baux, un bail pouvait déjà être résilié par une administration publique pour des raisons de boisement, dans le cas où le gouvernement en question invoquait la possibilité de résiliation dans l'intérêt public. La jurisprudence a suivi le gouvernement dans ce cadre. Le décret flamand sur les baux à ferme concrétise cette possibilité de résiliation.

La nouveauté est que le bailleur peut résilier le bail pour aliéner tout ou une partie du bien loué si l’ensemble des conditions suivantes sont réunies : 

1. le bail concerne un terrain ;
2. la résiliation est donné au terme de la période de bail en cours ;
3. la résiliation n'est pas donné durant la première période de bail, sauf si la première période de location n’ait une durée d'au moins 18 ans ;
4. la possibilité de résiliation est expressément prévue dans le bail.

3. La résiliation pour des motifs sérieux est également possible

A l’issue d’une période de location, le bailleur peut résilier le bail pour des motifs sérieux. Ces motifs sérieux sont énumérés de manière exhaustive dans le décret et sont les suivants :

1. le bailleur manifeste l’intention d’exploiter lui-même tout ou une partie du bien loué ou d'en céder tout ou une partie de l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés ;
2. le bailleur a l'intention de joindre une ou plusieurs parcelles louées, pour lesquelles le bail a été résilié, à des parcelles qu'il loue à un autre locataire, à condition que cette opération soit nécessaire pour répondre à un intérêt économique ou familial incontestable et que la viabilité de l'exploitation agricole du preneur occupant ne soit pas atteinte ;
3. l'échange de parcelles louées par le même bailleur à différents preneurs, dans le but de constituer des exploitations remembrées ;
4. la division de l'exploitation agricole en deux ou plusieurs nouvelles exploitations, soit pour des raisons économiques sérieuses, soit pour des motifs d’ordre social, à condition que la viabilité de l'exploitation agricole du preneur occupant ne soit pas atteinte ;
5. des modifications profondes intervenues dans la composition du ménage du preneur qui compromettent gravement les possibilités d'exploitation du bien loué ;
6. la dépréciation du bien loué due à une mauvaise culture ou à une négligence grave dans l'entretien à charge du preneur des bâtiments loués ;
7. des injures graves ou les actes d'hostilité manifeste du preneur à l'égard du bailleur ou des membres de sa famille vivant sous son toit ;
8. la condamnation du preneur pour des actes de nature à porter atteinte à la confiance du bailleur ou à rendre impossibles des relations normales entre le bailleur et le preneur ;
9. l'affectation des parcelles proprement dites par un bailleur public à des fins concrètes d'intérêt général 
10. l'affectation des parcelles comme terrains à bâtir ou à destination industrielle, à condition que ces parcelles soient considérées comme tels en raison de leur emplacement au moment de la résiliation.

Si le bailleur public n'est pas une commune et que le bail est résilié pour les raisons d'intérêt public susmentionnées, et que les raisons d'intérêt public mentionnées concernent le boisement ou la production de nature, le terrain doit avoir une superficie globale et contiguë de 0,5 hectare et le boisement ou la production de nature doivent être maintenus pendant au moins 24 ans. 

Si le bailleur public est une commune, il faut que le bail ait été conclu avec l’autorité locale, que le terrain ait une superficie globale et contiguë d'au moins 0,5 hectare, que le boisement ou la production de nature soit maintenu pendant au moins 24 ans, que le boisement ou la réalisation naturelle ait été approuvé par le conseil communal et que la commune n'ait pas désigné le terrain comme zone agricole dans un plan d’exécution spatiale.

Le délai de préavis que le bailleur doit respecter dans les situations précitées 1° à 8° est de 2 ans au minimum et 4 ans au maximum. Dans les cas visés aux 9° et 10°, le bailleur doit respecter un délai de préavis d'au moins 3 mois, qui est prolongé pour donner au preneur le temps de de faire l’enlèvement nécessaire de la récolte croissante.

4. Possibilités de résiliation à partir de la troisième période de location 

Le bailleur peut résilier le bail à partir de la troisième période du bail s'il souhaite exploiter lui-même, personnellement, le bien loué ou s'il souhaite céder la totalité de l'exploitation du bien à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés. Le bailleur doit alors respecter un délai de préavis de 3 ans au minimum et de 4 ans au maximum.

5. Qu'en est-il des baux d'au moins 27 ans ? 

Les parties peuvent conclure un bail d'au moins 27 ans.

Le bailleur peut résilier le bail à l'issue de ces 27 ans pour exploiter lui-même, personnellement, tout ou une partie du bien loué ou en céder l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés. Il doit s'agir d'une exploitation personnelle et effective pendant au moins 9 ans par les personnes désignées dans la résiliation du bail ou, s'il s'agit de personnes morales, par leurs associés actifs, leurs associés commandités ou les administrateurs et pas seulement leurs préposés.

Au terme du bail de 27 ans, le bailleur peut résilier tout ou une partie du bail en vue de l'aliénation du bien.

Le décret flamand sur les baux à ferme s'applique intégralement aux baux d'au moins 27 ans. Dans ce cas, un délai de préavis d'au moins 3 ans et d'au plus 4 ans est d'application.

6. Bail de carrière

Nonobstant la règle générale selon laquelle la durée du bail est d'au moins 9 ans (avec des prolongations de 9 ans à chaque fois), un bail de carrière peut être conclu pour une durée déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la retraite et l'âge actuel du candidat preneur. Le preneur ne peut pas être âgé de plus de 40 ans au moment de la conclusion de la convention. S'il y a plus d'un preneur, seul l'âge du copreneur le plus jeune sera pris en compte.

Tout en maintenant l'application des règles d'expropriation, le bail de carrière ne peut être résilié par le bailleur. Au terme du bail de carrière, le bailleur peut librement disposer de son bien de plein droit sans que le preneur ne puisse s'y opposer.

La sous-location et le transfert de bail ne peuvent pas dépasser la durée du bail convenu.

Si le locataire reste en possession du bien après l’expiration du bail de carrière, celui-ci se renouvelle tacitement d'année en année.

7. Que se passe-t-il en cas d'aliénation du bien loué ?

Le bailleur peut résilier tout ou une partie du bail pour l’aliéner, pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

1. le bail concerne un terrain ;
2. la résiliation est donné au terme de la période de bail en cours ;
3. la résiliation n'est pas donné durant la première période de bail, sauf si la première période de bail n’ait une durée d'au moins 18 ans ;
4. la possibilité de résiliation est expressément prévue dans le bail.

Dans ce cas, un délai de préavis de 2 ans au minimum et de 4 ans au maximum est d'application.

8. Résiliation pour usage personnel 

Le bailleur peut résilier tout ou une partie du bail pour exploiter personnellement le bien, ou pour céder l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés, ou à une exploitation agricole viable si l’ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1. le preneur a atteint l'âge légal de la retraite ;
2. le preneur perçoit une pension de retraite ou de survie ;
3. le preneur ne peut pas désigner un ou plusieurs membres de la famille privilégiés susceptibles de poursuivre ses activités.

Si le bien est loué par plusieurs preneurs, tous les copreneurs doivent remplir l’ensemble des conditions susmentionnées.

En cas de location ou de vente d'une exploitation agricole, la location ou la vente doit être conclue dans les six mois suivant le départ du preneur du bien loué.

Un délai de préavis d'au moins 1 an et d'au plus 4 ans s'applique.

9.  Résumé 

En vertu du décret flamand sur les baux à ferme, le bailleur peut résilier le bail pour les raisons suivantes, avec les délais de préavis suivants, pour autant que les conditions soient remplies :

• Affectation du bien loué conforme à sa destination finale
  • Résiliation à tout moment ?  Oui 
  • Délai de préavis: 3 mois 
• Affecter un terrain contigu à la résidence principale du bailleur
  • Résiliation à tout moment ?  Oui 
  • Délai de préavis: 3 mois 
• Permis (hydrocarbures, dioxyde de carbone, géothermie)
  • Résiliation à tout moment ?  Oui 
  • Délai de préavis: 3 mois 
• Motifs sérieux
  • Résiliation à tout moment ?  Non 
  • Délai de préavis: 2 ans – 4 ans of 3 mois avec prolongation de la récolte
• Pour l’exploitation par le bailleur ou la cession de l’exploitation à des members de la famille privilégiée du bailleur
  • Résiliation à tout moment ?  Non 
  • Délai de préavis: 3 ans – 4 ans ou 1 an – 4 ans
• Cession
  • Résiliation à tout moment ?  Non 
  • Délai de préavis:  2 ans – 4 ans
• Cession à une exploitation agricole viable
  • Résiliation à tout moment ?  Non 
  • Délai de préavis: 1 an – 4 ans 

Charlotte Sterckx
Ulrike Beuselinck