Un "coach immobilier" autoproclamé est considéré comme un agent immobilier parce qu'il propose activement des biens immobiliers et organise des visites. Il importe peu que l'acheteur potentiel ait pu trouver lui-même les biens sur le site web. Le fait qu'il n'effectue pas d'actes au nom de l'acheteur potentiel n'est pas non plus pertinent.
L’agent immobilier-courtier est la personne qui "pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce". Nul ne peut exercer la profession d’agent immobilier-courtier à titre indépendant ou porter ce titre sans être inscrit au tableau ou à la liste des stagiaires (Loi du 11 février 2013).
Monsieur X, avec sa société de gestion, a agi comme ce qu'il appelle lui-même un "coach immobilier", fournissant des orientations et des conseils sur l'immobilier - par le biais de deux sites web. L’Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI) a accusé le "coach immobilier" d'exercer des activités de d’agent immobilier intermédiaire sans disposer de l'enregistrement requis, ce qui constitue une pratique commerciale déloyale. Le coach immobilier a contesté la qualification d’agent immobilier, affirmant qu'il n'agissait qu'en son nom propre et qu'il n'était jamais intermédiaire.
Le juge des cessations a donné raison à l'IPI. Selon le juge, le fait que le "coach immobilier" n'agisse pas au nom de l'acheteur potentiel n'est pas pertinent. En effet, pour être qualifié d'agent immobilier, il n'est pas nécessaire de disposer d'un mandat ou d'une autre forme de représentation, mais seulement d'une "assistance déterminante" en vue de la conclusion de contrats immobiliers.1
Selon le juge, cette assistance a bien été fournie, car le "coach immobilier" a activement proposé des biens immobiliers et organisé des visites de sites pour des tiers. En informant activement les acheteurs potentiels de l'existence des offres, le coach immobilier a agi en tant qu'intermédiaire entre le candidat et l'offrant. Selon le juge, il importe peu que l'acheteur potentiel ait également pu prendre connaissance de l'offre par lui-même en voyant une annonce sur un site web.
Le "coach immobilier" réclamait également une commission (similaire à celle des agents immobiliers) en cas de vente. Par conséquent, le juge a estimé que la distinction avec un agent immobilier était purement fictive et que le "coach immobilier" agissait en tant qu'agent immobilier sans l'enregistrement requis, et a ordonné la cessation de ces activités.
Peter Wytinck
Nathalie De Weerdt
