Vous savez sans doute qu'un bail d'habitation peut être indexé chaque année à la date anniversaire du contrat selon la formule suivante :
Loyer de base x nouvel indice
indice de départ
Pour la Flandre, l’ « indice de départ » désigne l’indice du mois précédant celui de l'entrée en vigueur du bail (ou de la révision du loyer).
Pour Bruxelles, il s'agit du mois précédant la signature du contrat de bail.
En automne 2022, lors de la hausse des prix de l’énergie, des dispositions légales urgentes ont été adoptées à Bruxelles et en Flandre concernant l’indexation des loyers en matière de résidence principale.
En effet, il s’agissait de protéger les locataires occupant des logements mal isolés puisqu’ils étaient doublement victimes de l'indexation élevée des loyers et de la hausse des prix de l'énergie.
1. Quelles restrictions à l’indexation des loyers ont été imposées ?
Tant en Flandre qu'à Bruxelles, il était concrètement interdit d’indexer entièrement les loyers d’habitations les plus mal isolées sur le plan énergétique.
En Flandre, la limite était une indexation de 50 % du loyer pour un PEB D et aucune indexation n'était possible à partir d'un PEB E (ou lorsqu'il n'existait pas d’attestation PEB).
À Bruxelles, la limite était une indexation de 50 % du loyer pour un PEB E et aucune indexation n'était possible à partir d'un PEB F ou si aucune attestation PEB n’avait été établie. Une autre condition importante pour pouvoir indexer le loyer à Bruxelles était (et demeure) que le bail se devait d’avoir été enregistré.
Pour plus d'explications sur les mesures d'urgence, nous vous invitons à consulter notre article précédent.
2. L'indexation complète du loyer est-elle à nouveau possible aujourd'hui en Flandre et à Bruxelles ?
2.1 La Flandre
En Flandre, rien n'a changé pour les habitations qui avaient déjà un bon score PEB, c’est-à-dire tout PEB supérieur à D.
Pour les habitations ayant un « mauvais » score, l'indexation des loyers peut à nouveau avoir lieu depuis le 1er octobre 2023, mais un facteur de correction doit être appliqué.
Il est important de noter que l'application de ce facteur de correction n'est pas limité dans le temps et trouve à s’appliquer tant que le bail est en vigueur. Les baux conclus après le 1er octobre 2023 ne sont quant à eux, pas concernés par cette réglementation.
La seule façon de s'affranchir de cette limitation et de pouvoir répercuter pleinement l'indexation est donc d'obtenir un meilleur certificat PEB.
Pour savoir quel facteur de correction s’applique, il faut distinguer d’une part, la date d’anniversaire des baux à savoir les contrats qui ont été signés entre le 1er janvier et le 30 septembre et ceux qui ont été signés entre le 1er octobre et le 31 décembre.
D’autre part, le certificat PEB selon que le logement est PEB D ou E, voir l’absence de certificat PEB.
Selon le cas dans lequel se trouve votre contrat, vous devez tenir compte du facteur de correction (simplifié) suivant :
Date d’anniversaire entre le 01/01 et le 30/09:
- PEB D: 50% x (indice 2022 + indice 2023) / (indice 2023)
- PEB E ou pas de PEB: Indice 2022/indice 2023
Date d’anniversaire entre le 01/10 et le 31/12:
- PEB D: 50% x [ (indice 2021 + indice 2022) / (indice 2022)
- PEB E ou pas de PEB: Indice 2021/indice 2022
Il convient ensuite de multiplier ce facteur de correction par le montant que vous auriez pu obtenir avec une indexation normale.
2.2 Bruxelles
A Bruxelles, une proposition d'ordonnance modifiant le Code bruxellois du logement vise à introduire également des facteurs de correction puisque rien n’a été prévu lors des mesures d'urgence.
Il est à noter que l’ordonnance n’est pas rentrée en vigueur au moment de la rédaction de cet article et pourra éventuellement subir des modifications.
En tout état de cause, la proposition d’ordonnance vise à empêcher les propriétaires de procéder à une « double » indexation et propose donc d’appliquer dès le 14 octobre 2023 des facteurs de correction différents pour le calcul de l'indexation des loyers concernant les baux conclus avant le 14 octobre 2023 et disposant d'un certificat PEB E, F ou G.
A Bruxelles également, la date de signature du contrat aura une incidence sur le facteur de correction. Les facteurs de correction suivants sont inclus dans la proposition d’ordonnance :
Anniversaire entre le 01/01 et le 13/10:
- Certificat PEB E: 50% x (indice 2022 + indice 2023) / (indice 2023 )
- Certificat PEB F: Indice 2022/indice 2023
Anniversaire entre le 14/10 et le 31/12
- Certificat PEB E: 50% x (indice 2021 + indice 2022) / (indice 2022 )
- Certificat PEB F: Indice 2021/indice 2022
Il convient ensuite de multiplier ce facteur de correction par le montant que vous auriez pu obtenir avec une indexation normale.
Attention, il sera dans tous les cas impossible de procéder à une indexation du loyer à Bruxelles dans l’éventualité où aucun certificat PEB n’aurait été établi ou que le contrat n'aurait pas été enregistré.
3. Conclusion
Pour résumer, les propriétaires (et les administrateurs de biens) doivent désormais effectuer quelques calculs supplémentaires.
Pour vous faciliter la tâche, nous vous proposons les étapes de calcul suivantes :
- Calculez l'indexation normale sans aucune limitation (cela peut toujours être fait via le calculateur de loyer) ;
- Utilisez ensuite le tableau ci-dessus pour calculer le facteur de correction à Bruxelles. En Flandre, utilisez l'outil du gouvernement flamand ;
- Multipliez les deux chiffres et vous obtiendrez le nouveau montant du loyer indexé.
Notez qu’il est toujours possible de réduire l’indexation mais pas de l’augmenter (voir notre article publié précédemment).
Ulrike Beuselinck
