Le nouveau décret flamand sur les baux à ferme est entré en vigueur le 1er novembre 2023. Ce nouveau décret intègre à la fois les dispositions à ce sujet inscrites dans la loi sur les baux à ferme et celles de la loi du 4 novembre 1969 limitant les prix des baux à ferme.
Il contient également de nombreuses innovations visant à donner plus de flexibilité aux propriétaires et à garantir les droits des preneurs. Le nouveau décret devrait également donner plus d'opportunités aux jeunes preneurs.
Nous développons ci-dessous les principaux changements que nous apporte le nouveau décret sur les baux à ferme.
1. Un bail écrit est obligatoire
Cette obligation existait déjà en 1969, cependant aucune sanction n'était prévue, ce qui explique qu’à ce jour, de nombreux baux sont encore conclus verbalement.
La nouvelle loi développe davantage l'obligation de rédiger un bail écrit. Cela se fait, d'une part, en intégrant dans le décret les mentions obligatoires à inclure dans le bail et, d'autre part, en permettant d'imposer l'établissement d'un bail écrit par voie judiciaire, tant pour les baux en cours que pour les nouveaux baux.
Le décret prévoit également une possibilité de sanction pour la partie récalcitrante. Si le preneur ne coopère pas, le tribunal peut résilier le bail. Si le preneur coopère, le juge peut renouveler le bail en sa faveur.
La description du lieu n'est plus facultative et devient une partie obligatoire du bail.
La possibilité de payer le bail en nature ou en services est explicitement exclue.
2. Durée du bail
Le nouveau décret sur les baux à ferme prévoit toujours une durée de 9 ans.
Désormais, les baux plus longs y sont rendus plus attrayants dès lors que le contrat de bail peut prévoir par écrit qu'après un bail de 18 ans, le propriétaire peut vendre le terrain en franchise de loyer et ce, pour chaque période de neuf ans suivante.
Dans l'ancien loi sur les baux à ferme, cette possibilité n'existait qu'une seule fois, à la fin du premier bail de 27 ans. En l'absence de préavis, le bail est reconduit tacitement pour neuf ans.
Le droit de préemption du preneur reste intact dans le nouveau décret.
3. Le loyer
La loi du 4 novembre 1969 relative à la limitation du prix des loyers, qui détermine les prix maximaux autorisés pour la location de terres et de bâtiments agricoles reste d'application mais sera intégrée dans le nouveau décret sur les baux à ferme afin qu'il n'y ait qu'un unique décret. Le prix du loyer reste lié à la rentabilité agricole et sera dissocié de la valeur spéculative parfois attribuée aux terres agricoles.
Le prix de location maximum correspond au revenu cadastral non indexé du bien loué, multiplié par le coefficient du prix de location déterminé tous les trois ans par province et par région agricole par la commission flamande du prix de location.
Dorénavant, les commissions du prix des loyers seront composées conformément aux dispositions du décret sur les baux à ferme.
L'observatoire flamand des loyers est une nouvelle plate-forme destinée à faciliter la concertation entre les organisations de propriétaires et de preneurs en ce qui concerne la fixation du prix des loyers. Il a également pour mission de préparer les décisions de la Commission des loyers, de suivre l'évolution des prix des terrains et de discuter de l'application de la législation sur les baux à ferme.
4. L'acheteur sûr
Le nouveau décret sur les baux à ferme introduit la figure juridique de « l'acheteur sûr ». Cette notion a été créée pour donner aux propriétaires plus de contrôle sur leurs terres.
Dans l'ancien loi sur les baux à ferme, le preneur pouvait exercer son droit de préemption, mais aussi transférer ce droit à un tiers, sans que le bailleur ne puisse s'y opposer.
Avec la nouvelle figure de « l'acheteur sûr », le décret sur les baux à ferme prévoit une exception à cette règle, à savoir dans le cas où le bailleur dispose d'un acheteur potentiel qui déclare par écrit au preneur que :
- le preneur peut continuer à louer aux mêmes conditions et ;
- que lui-même ne revendiquera pas le droit de bail pendant au moins 18 ans.
Dans ce cas, le preneur bénéficie d'un renouvellement de bail. Le droit de préemption du preneur reste donc intact.
5. Autres possibilités de résiliation
Le décret flamand sur les baux à ferme prévoit des possibilités supplémentaires de résiliation du bail, c'est-à-dire pour le boisement et la mise en valeur de la nature et pour les preneurs qui atteignent l'âge légal de la retraite.
5.1 Résiliation pour boisement et mise en valeur de la nature
Le nouveau décret sur les baux à ferme élargit les possibilités de résiliation pour le boisement de zones vertes. Les particuliers et les pouvoirs publics ont la possibilité de résilier le bail « à tout moment » dans les zones vertes et les zones couvertes par la directive sur l'habitat afin de créer des forêts ou des espaces naturels. Les gouvernements disposaient déjà de cette possibilité dans le cadre de l'ancien droit des baux à ferme, sur la base de l'option de résiliation existante pour des raisons d'intérêt public, bien que « à l'expiration de chaque période de bail ». En outre, les municipalités disposeront d'une option de résiliation supplémentaire « à tout moment » pour la création de forêts et d'espaces naturels.
En compensation, le « test de viabilité » sera introduit, protégeant ainsi le preneur. En effet, le juge devra refuser la validation de la résiliation si la viabilité de l'entreprise existante du preneur est sérieusement perturbée.
5.2 Le preneur atteint l'âge légal de la retraite
Sous l'ancienne loi sur les baux à ferme, le bail pouvait également être résilié par un preneur retraité lorsqu'il n'avait pas de successeur. Cette résiliation peut avoir lieu en vue d'une exploitation propre ou dans l'intention de louer à nouveau ou de vendre à une entreprise agricole viable. Une condition supplémentaire est que le preneur n'atteigne pas seulement l'âge de la retraite, mais qu'il reçoive effectivement une pension de retraite.
Avec le nouveau décret sur les baux à ferme, il existe une présomption réfragable concernant la perception d'une pension. Le preneur « réputé retraité » dispose alors d'un délai de 60 jours pour prouver qu'il est toujours en activité, qu'il ne perçoit pas de pension ou qu'il a désigné un membre privilégié de sa famille comme successeur. S'il ne peut apporter cette preuve, il est réputé bénéficier d'une pension et cette résilation est possible. Dans cette situation, le preneur perd également son droit de préemption.
6. Transparence pour les propriétaires
Le nouveau décret crée un guichet en ligne à travers lequel les propriétaires pourront à l'avenir savoir qui a déclaré leur propriété dans l'application collective, la déclaration annuelle de parcelles au département de l'agriculture et de la pêche.
Jusqu'à aujourd'hui, les propriétaires ne savaient pas toujours qui exploitait leurs terres car, dans certaines conditions, des sous-locations ou des baux saisonniers étaient conclus.
7. Décès du bailleur
L'entrée en vigueur du nouveau décret sur les baux à ferme introduit également l'obligation d'informer le preneur du décès du bailleur.
Cela peut paraître évident mais dans la pratique, il est souvent arrivé que le preneur ne soit pas informé du décès du bailleur et qu'il continue à payer le loyer à un bailleur décédé, ou qu'il se trouve dans une situation où le loyer ne peut plus être payé.
8. Modernisations
Selon le nouveau décret, les preneurs peuvent exploiter leurs terres par l'intermédiaire de leur propre société. En outre, les couples mariés et les cohabitants sont mis sur un pied d'égalité et le texte a été rendu neutre du point de vue du genre.
Le décret entre en vigueur le 1er novembre 2023 et s'applique tant aux baux conclus avant la date d'entrée en vigueur du décret qu'aux nouveaux baux.
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Charlotte Sterckx
Ulrike Beuselinck
