Depuis le 1er septembre 2021, le nouveau droit des biens est entré en vigueur et les relations de voisinage y occupent une place particulière.
Koen de Puydt et Ulrike Beuselinck ont enregistré, en collaboration avec LegalNews/LegalLearning, un webinaire concernant 15 questions pratiques relatives à l'impact de la législation sur les troubles de voisinage lors d'une construction ou d'une rénovation.
Avant que vous ne preniez tous un congé de construction bien mérité, nous vous présentons, au nom de Seeds of Law, quelques « le saviez-vous » essentiels auxquels vous pourriez être confrontés en tant que professionnel de la construction lors de l'exécution de travaux de construction. Nous n’avons pas du tout envie de vous effrayer, notre but est plutôt d’éveiller votre vigilance quant aux problèmes potentiels que vous pouvez ainsi éviter en les encadrant contractuellement. Chez Seeds of Law, nous pensons qu'il est important de vous informer de manière proactive afin que vous puissiez vous concentrer sur ce qui compte vraiment pour vous, à savoir votre activité et votre entreprise.
Toutefois, si vous avez encore des questions après avoir lu cet article, vous trouverez nos coordonnées ci-dessous. Vous pouvez également toujours regarder le prochain webinaire via le lien suivant : https://legallearning.be/product/verbouwen-en-de-impact-van-de-regelgeving-inzake-burenhinder-15-praktijkvragen/.
Nous vous renvoyons également à notre e-book sur le nouveau droit des biens intitulé : « En route à travers le nouveau droit des biens », que vous pouvez télécharger en cliquant sur ce lien.
N'hésitez donc pas à nous contacter pour voir comment nous pouvons vous aider. Après tout, « all the flowers of tomorrow are in the seeds of today ».
Le saviez-vous n° 1 : Saviez-vous que les troubles de voisinage peuvent survenir même si vous n'avez pas commis de faute ?
Si cela n'a pas toujours été le cas dans un passé lointain, les troubles de voisinage ont été qualifiées de « sans faute » au cours des 60 dernières années. Cela signifie qu'il n'est pas nécessaire de commettre une faute pour être poursuivi pour troubles de voisinage.
Le nouvel article de loi sur les troubles de voisinage part toujours du principe que les troubles de voisinage ne requièrent pas de faute, mais en le lisant attentivement, on constate qu'il semble contenir une norme de conduite :
« Les propriétaires voisins ont chacun droit à l'usage et à la jouissance de leur bien immeuble. Dans l'exercice de l'usage et de la jouissance, chacun d'eux respecte l'équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui lui est imputable. »
Si le trouble de voisinage n'exige pas de faute pour exister, il doit néanmoins résulter d'un acte, d'une omission ou d'un comportement. Par conséquent, pour qu'il y ait trouble de voisinage, il faut qu'il y ait un acte ou une omission qui vous soit imputable. Il ne suffit donc pas d'être propriétaire d'un bien (ou d'avoir un droit personnel ou réel) pour que les troubles de voisinage vous soient imputées.
Il faudra toutefois attendre de voir comment la jurisprudence et la doctrine étofferont ce point.
Le saviez-vous n° 2 : Saviez-vous que même si vous n'êtes pas propriétaire, vous pouvez être poursuivi pour troubles de voisinage ?
Même si vous n'êtes pas le propriétaire du bien qui cause la nuisance, vous pouvez être poursuivi pour troubles de voisinage.
Le simple fait que vous possédiez un droit personnel ou réel, et donc un « attribut du droit de propriété », suffit pour être considéré comme un voisin et donc responsable des troubles aux voisins.
On peut posséder un « attribut du droit de propriété » en tant que titulaire d'un droit réel (par exemple l'usufruitier) mais aussi en tant que titulaire d'un droit personnel (par exemple le locataire ou le concessionnaire). Ainsi, outre le propriétaire et les copropriétaires, les personnes suivantes peuvent éventuellement être considérées comme titulaires d'un attribut du droit de propriété et donc être responsables des troubles de voisinage : le locataire, le superficiaire, l'usufruitier, le preneur à bail, l'occupant par voie de mendicité, le concessionnaire, l'organisateur de festivals, la compagnie d'électricité qui installe des canalisations sur la voie publique, ...
Dans ce cas, le trouble doit provenir de l'exercice de votre partie de l'attribut du droit de propriété.
Par exemple, si les troubles sont causées par les travaux de démolition d'un bâtiment existant, mais que vous ne disposez que d'un droit de superficie - qui ne devient applicable qu'au début des travaux de construction - vous ne pourrez pas être considéré comme le « voisin causant des troubles ».
Inversement, il est également vrai que la personne qui invoque les troubles ne doit pas nécessairement être le propriétaire de l'immeuble qui cause les troubles. Là encore, le fait d'avoir un « attribut de propriété » suffit pour que cette personne (par exemple un locataire, un occupant mendiant, un concessionnaire) puisse se prévaloir de troubles de voisinage.
Le saviez-vous n° 3 : Saviez-vous qu'en tant qu'entrepreneur ou architecte, vous ne pouvez généralement pas être poursuivi pour troubles de voisinage ?
L'entrepreneur ou l'architecte qui exécute des travaux pour le compte du propriétaire et qui cause des troubles à la propriété voisine est fondamentalement étranger aux liens juridiques qui découlent du voisinage.
L'architecte ou l'entrepreneur ne peut être poursuivi que sur la base d'une responsabilité extracontractuelle ou civile.
En revanche, c’est le maître d'ouvrage qui doit être responsable des troubles causées par l'architecte ou l'entrepreneur.
Le cas échéant, le maître d'ouvrage et l'entrepreneur peuvent être condamnés in solidum.
Toutefois, le maître d'ouvrage et l'entrepreneur peuvent s'entendre sur ce point dans le cadre de leurs relations mutuelles. Par exemple, l'architecte et l'entrepreneur peuvent convenir avec le maître d'ouvrage que ce dernier les indemnisera intégralement, même si l'entrepreneur ou l'architecte n'ont pas commis de faute. Si l'entrepreneur ou l'architecte a commis une faute, le propriétaire (ou le titulaire de l'attribut du droit de propriété) peut également le dégager de toute responsabilité sans clause d'indemnisation, dans la mesure où cette faute a entraîné ou augmenté les troubles pour le voisin.
Le saviez-vous n° 4 : Saviez-vous que vous pouvez faire l'objet d'une action préventive (telle qu'une action d’interdiction du trouble) même s'il n'y a pas encore de troubles ou de dommages ?
Les troubles de voisinage peuvent être invoqués s’ils sont déjà effectifs. Pendant longtemps, on a supposé qu'un simple trouble potentiel n'était pas suffisant.
La nouvelle loi autorise désormais expressément, dans des conditions strictes, une action préventive, à savoir : « Si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l'égard d'un bien immeuble voisin, rompant ainsi l'équilibre entre les biens immeubles, le propriétaire ou l'occupant de ce bien immeuble voisin peut demander en justice que des mesures préventives soient prises afin d'empêcher que le risque se réalise. »
Pour intenter une action préventive, il faut qu'il y ait :
- Des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution ;
- A l'égard d'un bien voisin ;
- Rompant ainsi équilibre entre les biens immeubles.
Si ces conditions sont remplies, le propriétaire ou l'utilisateur du bien voisin peut exiger que des mesures préventives soient prises pour éviter que le risque ne se concrétise.
Par conséquent, les voisins ont le droit de faire arrêter vos travaux et/ou d'imposer des mesures avant même que vos travaux de construction n'aient causé des troubles ou des dommages.
Comme cela peut avoir un impact sérieux sur vos obligations envers les (sous-)entrepreneurs et les acheteurs (pensez aux amendes de retard que vous devrez payer), il est conseillé d’en tenir compte lors de la rédaction de vos contrats. Sachez que vous pouvez également conclure des accords avec vos voisins à ce sujet.
Le saviez-vous n° 5 : Saviez-vous que vous pouvez également être poursuivi par des personnes situées bien au-delà de la propriété voisine ?
Le voisinage n'exige pas que les propriétés soient adjacentes, mais seulement qu'elles soient suffisamment proches pour que l'événement survenu sur une propriété puisse avoir un impact sur l'autre propriété.
Ainsi, même une parcelle située à des centaines de mètres et qui prétend être affectée par vos travaux peut prétendre être un « voisin ».
Il faut également que les propriétés soient séparées et distinctes. Cela ne signifie pas qu'il doit y avoir deux propriétés faisant l'objet de droits de propriété distincts. Une action en trouble de voisinage est possible entre les titulaires d'un attribut d'un même droit de propriété, à condition que le droit de l'un porte sur une partie du bien distincte de la partie du bien sur laquelle porte le droit de l'autre, de sorte qu'ils possèdent chacun un bien immobilier séparé et distinct.
Cela signifie que si le terrain sur lequel les travaux ont lieu, appartient à un seul et même propriétaire, même ceux qui n'ont qu'une simple créance réelle ou personnelle (par exemple le titulaire d'un droit de superficie) peuvent se poursuivre mutuellement pour troubles de voisinage. La condition est qu'une distinction claire puisse être faite entre les parties de la propriété sur lesquelles ils exercent leurs droits et la manière dont chaque partie a causé des nuisances à l'autre.
Le saviez-vous n° 6 : Saviez-vous que même si vous disposez d'un permis de construire, le tribunal peut arrêter ou interdire vos travaux ?
Le fait que l'activité causant des troubles soit autorisée par un permis, n'exclut pas les troubles de voisinage. En effet, les troubles de voisinage sont irréprochables.
Un permis d'environnement est toujours octroyé sous réserve des droits subjectifs des tiers et ne constitue donc pas une autorisation de causer un trouble anormal de voisinage. Par conséquent, un juge peut toujours ordonner l'arrêt des travaux et/ou imposer des mesures (par exemple, l’obligation de n'effectuer les travaux qu'à certaines heures, modifier les travaux, etc.).
S'il n'y a pas de permis requis pour l'activité, une faute extra-contractuelle est en principe également établie et une interdiction totale et permanente d'exécuter les travaux peut être prononcée, au moins jusqu'à l'obtention d'un permis.
Nous espérons ainsi vous avoir alerté de manière proactive sur l'impact que vos travaux peuvent avoir sur les voisins. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, n'hésitez pas à visionner le webinaire.
