La Cour de cassation attire l’attention des parties sur la rédaction des clauses suspensives dans le cadre de leurs négociations immobilières.
Les négociations immobilières peuvent s’avérer parfois complexes et délicates. Serait-ce lié à la période de crise économique que nous traversons ? Souvent le financement de l’opération constitue le nœud même du dossier : l’acheteur ne souhaite pas s’engager de manière définitive sans avoir l’accord de la banque. Le vendeur, de son côté, ne souhaite pas rester engagé trop longtemps dans une opération dont l’issue reste incertaine puisque conditionnée par l’obtention d’un financement. Quant à la banque, elle refusera souvent de « bouger » si son client n’est pas lui-même « sorti du bois » d’une manière ou d’une autre. Dans ces conditions, il est courant que l’offre ou le compromis de vente contienne une condition suspensive dite « de financement ».
Un arrêt récent de la Cour de cassation (18 mai 2012) nous donne l’occasion d’attirer l’attention des parties sur les termes qu’elles utilisent dans leurs négociations. La juridiction suprême avait à examiner un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 9 décembre 2010, rejetant l’argumentation de l’offrant qui ne s’estimait pas lié par un contrat de vente, puisque son offre, disait-il, était elle-même soumise une condition suspensive de financement ; elle n’était donc pas définitive. La Cour d’appel de Bruxelles n’avait pas fait droit à cette argumentation et avait décidé que la convention, même contractée sous condition suspensive, existait tant que la condition était pendante, alors même que l’exécution de l’obligation était suspendue.
Or, rappelle la Cour de cassation, la condition suspensive dont question était insérée dans l’offre et non dans le compromis de vente. Dès lors, tant que cette condition suspensive n’était pas levée, l’offre ne pouvait être considérée comme effective. L’acceptation de l’offre par le vendeur, sans que la condition suspensive n’ait préalablement été levée, ne pouvait donc faire naître la vente.
Les conséquences de la rédaction trop vague d’une clause « condition suspensive : obtention d’un financement » peuvent donc se révéler très importantes en pratique : si la condition suspensive de financement concerne l’offre en tant que telle, il s’agit d’une offre conditionnelle à conclure un contrat de vente et l’offre ne peut dès lors être valablement acceptée par le vendeur tant que la condition suspensive de financement est pendante ; en revanche, si la condition suspensive concerne les conditions de vente, on se trouve en présence d’une offre définitive à conclure un contrat de vente sous condition suspensive de financement. Dans ce cas, l’offre peut être acceptée immédiatement par le vendeur mais la vente qui en résultera sera une vente intrinsèquement conditionnelle, puisque ses effets seront suspendus jusqu’à ce que le financement soit obtenu par l’acheteur.
Le choix de l’une ou de l’autre formule n’est pas sans implications pratiques : ainsi, dans le premier cas, le vendeur reste de libre de vendre l’immeuble à un tiers (puisqu’il n’y a juridiquement pas encore de vente), alors que dans le second cas, il est bien évidemment engagé vis-à-vis de l’acheteur et ne retrouvera sa liberté que si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai convenu.
