Aankoopakten van vastgoed bevatten vaak bijzondere voorwaarden die worden opgelegd aan de eigenaar of bezetter ervan. Men dient aandachtig te zijn voor deze eigendomsbeperkingen die immers verregaande gevolgen kunnen hebben.
Dergelijke bijzondere voorwaarden vinden meestal hun oorsprong in de Wet van 30 december 1970 op de economische expansie (“Expansiewet”). Omdat de betreffende gronden door de overheid aan goedkope voorwaarden ter beschikking werden gesteld aan bedrijven en ondernemers met het doel om de economie te stimuleren, zijn ze aan een aantal eigendomsbeperkingen onderworpen.
De meest gekende voorwaarden zijn het recht van terugkoop en het goedkeuringsrecht.
Als de koper de in de akte opgelegde activiteiten staakt of de andere gebruiksvoorwaarden niet naleeft, heeft de overheid het recht om de grond terug te kopen tegen de veelal gunstige prijs van de eerste verkoop door de overheid, aangepast met de consumptie index (een aparte regeling geldt voor infrastructuur en gebouwen).
Een eigenaar die zijn grond wenst verder te verkopen heeft hiervoor de voorafgaande goedkeuring van de betrokken overheid nodig. De overheid heeft echter geen absoluut vetorecht om dergelijke verkoop niet goed te keuren. Zij mag haar goedkeuring enkel onderwerpen aan voorwaarden die hun oorsprong vinden in de Expansiewet. De opgelegde voorwaarden moeten “redelijk” zijn en in verhouding tot het algemeen belang dat zij dienen. In geval van betwisting zal de Rechtbank oordelen over het al dan niet gegrond karakter van de opgelegde voorwaarden. In het arrest van 26 november 2010 oordeelde het Hof van Cassatie reeds dat de overheid haar goedkeuring niet mag onderwerpen aan het doorstorten door de verkoper van de gerealiseerde meerwaarde.
Over de juridische kwalificatie en interpretatie van deze eigendombeperkingen is niet iedereen het eens. Ondermeer bestaat er discussie over de geldigheidsduur van het terugkooprecht en het goedkeuringsrecht. Het Hof van Cassatie oordeelde reeds in 2004 dat, indien in de akte geen termijn is bepaald, het terugkooprecht van onbepaalde duur is, daar zij gebaseerd is op een bijzondere wet die het algemeen belang dient. Dit in tegenstelling tot het gemeenrechtelijke recht van wederinkoop (artikel 1659 e.v. B.W), dat verjaart na 5 jaar. Deze onbeperkte geldigheidsduur lijkt echter problematischer voor het goedkeuringsrecht dat volgens vaststaande rechtspraak en rechtsleer immers niet onbeperkt kan zijn in de tijd…
De Expansiewet werd met ingang van 1 januari 2004 vervangen door de artikels 73-78 van het Vlaams decreet van 19 december 2003 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2004.
Voor verkoopovereenkomsten die werden gesloten voor 1 januari 2004, zou de “oude regeling” blijven gelden.
