Vorige week bereikte de Vlaamse Regering een langverwacht akkoord over twee belangrijke dossiers binnen het omgevingsrecht. Enerzijds het stikstofdossier, maar anderzijds kwam er ook een belangrijke doorbraak voor de bouwshift (de vroegere betonstop). Hieronder gaan wij kort in op de problematiek die aanleiding heeft gegeven tot de bouwshift, de krachtlijnen van de bouwshift en wat het zogenaamde Krokusakkoord daaraan heeft toegevoegd.
1 WAAROM IS DE BOUWSHIFT NOODZAKELIJK?
De open ruimte in Vlaanderen is een schaars goed. Elke dag verdwijnt er 5,1 hectare aan open ruimte. Dit heeft gevolgen voor de opvang, infiltratie en berging van water. Hierdoor ontstaat op sommige plaatsen droogte en op andere plaatsen net wateroverlast.
Daarnaast speelt open ruimte ook een belangrijke rol om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen en om bepaalde plant- en dierensoorten in stand te houden.
Om de open ruimte en de daaraan gekoppelde voordelen te behouden nam de Vlaamse Regering de voorbije jaren verschillende maatregelen om paal en perk te stellen aan de inname van de bestaande open ruimtegebieden.
De bouwshift is één van deze maatregelen. Hiermee beoogt de Vlaamse Regering de bijkomende ruimte-inname voor harde functies zoals wonen en industrie te doen afnemen naar 3 hectare per dag in 2025 en 0 hectare per dag tegen 2040.
2 DE KRACHTLIJNEN VAN DE BOUWSHIFT EN HET KROKUSAKKOORD
2.1 Van betonstop tot bouwshift
Om de schaarse open ruimte in Vlaanderen in stand te houden besloot de Vlaamse regering in 2018 om tegen 2040 een ‘betonstop’ in te voeren. Deze moest verhinderen dat de nog bestaande open ruimte verder zou worden ingenomen. De aankondiging van de betonstop leidde echter tot een forse stijging van de bouwaanvragen en had dus een volledig averechts effect.
In 2020 volgde om die reden een aanvullende beslissing van de Vlaamse Regering waarbij zij de ‘betonstop’ omdoopte tot de ‘bouwshift’. Belangrijker was de beslissing van de Vlaamse Regering om een spreekwoordelijke stolp te plaatsen over alle woonreservegebieden. De term ‘woonreservegebieden’ is een verzamelterm, die gebruikt wordt voor meerdere soorten gebieden die woonaanbod vormen naast het ‘gewone’ woongebied (bv. de woonuitbreidingsgebieden).
Deze mogen sinds de invoering van de bouwshift slechts in uitzonderlijke gevallen aangesneden worden voor bijkomende bebouwing.
Het Krokusakkoord is een politiek akkoord waarin de Vlaamse regeringspartijen tot een overeenkomst zijn gekomen over een complex dossier. Het akkoord brengt enkele langlopende wetgevende initiatieven nu in een stroomversnelling. Deze zullen wij hieronder kort toelichten.
2.2 Het Vrijgavedecreet
Het ontwerp van het Vrijgavedecreet voorziet momenteel in een aantal uitzonderingen waarbij de woonreservegebieden wel mogen worden aangesneden. De drie uitzonderingen lichten wij hieronder toe.
Maar opgelet. Wanneer de percelen in woonreservegebied aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied (WORG) kunnen zij in geen geval aangewend worden voor residentiële doeleinden, zelfs niet door sociale woonorganisaties.
2.2.1 Het vrijgavebesluit van de gemeenteraad
De Vlaamse Minister-President verwees in zijn toelichting voor Vlaams Parlement uitdrukkelijk naar de nieuwe mogelijkheid van de gemeenteraad om de ontwikkeling van woonreservegebieden toe te laten, mits het nemen van een vrijgavebesluit. Dit is een zuivere gemeentelijke bevoegdheid. Daarbij heeft de Vlaamse regering wel een beperkte schorsings- en vernietigingsbevoegdheid.
De invoering van het vrijgavebesluit laat toe dat het bestuursniveau dat het dichtst staat bij het te ontwikkelen open ruimtegebied oordeelt over de invulling ervan. Deze bevoegdheid van de gemeentelijke overheid, samen met haar mogelijkheid om de percelen in woonreservegebieden te herbestemmen laat toe om een gepast ruimtelijk beleid te voeren.
2.2.2 De bijzondere regeling voor sociale woonorganisaties
Voor sociale woonorganisaties werd de bestaande, soepelere regelgeving grotendeels behouden. Het nieuwe decreet beperkt het toepassingsgebied van de uitzonderingregeling wel tot deze percelen die op 31 maart 2021 in eigendom waren van de sociale woonorganisatie.
2.2.3 De bijzondere regeling voor woonreservegebieden die reeds volledig of gedeeltelijk ontwikkeld zijn
Bestaande, niet-vervallen vergunningen in woonreservegebied behouden hun geldigheid. De gronden in kwestie worden in het voorstel geacht in woongebied te liggen. Hetzelfde geldt voor gronden waarop een hoofdzakelijk vergunde woning gevestigd is, met de beperking dat hier zonder vrijgavebesluit geen vergunningsplichtige functiewijzigingen mogelijk zijn.
Wanneer een woonreservegebied al voor minimaal 90% geordend is dan kunnen de overige percelen ontwikkeld worden. Hierbij geldt de beperking dat de aanvrager enkel vergunningen kan bekomen voor de realisatie van één woning of een duplexwoning.
2.3 HET INSTRUMENTENDECREET
Het Instrumentendecreet dat momenteel in opmaak is, voorziet in de onderlinge afstemming van verschillende compenserende vergoedingen. In het kader van de bouwshift is voornamelijk de planschadevergoeding van belang. Een belangrijke nieuwigheid is dat de schade voor 100% en niet langer voor slechts 80% vergoed zal worden.
De planschadevergoeding is van toepassing op de schade die volgt uit planologische beleidsbeslissingen die een gebruiksbeperking opleggen. Wanneer de overheid een perceel een nieuwe bestemming geeft, bijvoorbeeld van woongebied naar bosgebied, brengt dit beperkingen met zich mee waaronder een bouwverbod. Dergelijk bouwverbod vermindert vanzelfsprekend de waarde van het perceel. Voor deze waardevermindering kan de gedupeerde eigenaar een planschadevergoeding verkrijgen.
De overheid die overgaat tot herbestemming begroot de schade die dit toebrengt aan de eigenaar van het perceel. Voor de woonreservegebieden zijn dit tot 2040 de gemeentelijke overheden.
2.4 DE VERDELING VAN DE KOSTEN
De planschadevergoeding bepaalt de kostprijs van een herbestemming. Schattingen van de totale kostprijs in het kader van de bouwshift lopen van 12 miljard euro tot 31 miljard euro. Dit lijkt in schril contrast te staan met de beloofde financiering van de Vlaamse Regering. Deze heeft zich geëngageerd om ieder jaar tot 2040 (slechts) 100 miljoen euro storten in een bouwshiftfonds.
In de regel betaalt de overheid die overgaat tot herbestemming de volledige planschadevergoeding. Dit zou voor veel gemeenten een zware last zijn op hun begroting. Daarom voorziet het Krokusakkoord in een verdeling van de planschadevergoeding tussen de gemeentes die de herbestemming doorvoeren en de Vlaamse Overheid. Deze regeling lijkt voorlopig beperkt te zijn tot de omzetting van percelen gelegen in woonreservegebieden.
3 CONCLUSIE: WORDT VERVOLGD…
Met het Krokusakkoord heeft de Vlaamse Regering zich tot doel gesteld om de lang aanslepende bouwshift in een stroomversnelling te brengen. Zij richt zich daarbij in eerste instantie voornamelijk op de woonreservegebieden. Verschillende wetgevende initiatieven die lopende waren, zouden op korte termijn in werking moeten treden. Deze voorzien in enkele nieuwe mogelijkheden voor de ontwikkeling van woonreservegebieden onder controle van de lokale besturen. Door de oprichting van het bouwshiftfonds wil de Vlaamse Regering daarnaast de gemeenten motiveren om nu al gebruik te maken van hun mogelijkheden om percelen in woonreservegebied te herbestemmen tot open ruimtegebied. Het effect van deze maatregelen zal op korte termijn zichtbaar moeten worden, wil de Vlaamse Regering de doelstellingen halen die zij zichzelf heeft opgelegd.
Sarah Jacobs - Senior Associate
Bram Cuypers - Lawyer
