Un an et demi après la publication du Livre 3 du nouveau Code civil, la partie consacrée au droit des biens est entrée en vigueur le 1er septembre 2021. Ce volet de la modernisation du droit civil est ainsi achevé, même si des discussions subsistent encore concernant le contenu concret de certaines de ces nouveautés, comme en témoigne l'attention médiatique (pas toujours très nuancée) de ces dernières semaines.
Plus important encore pour la pratique immobilière on notera un changement de dernière minute apporté par le législateur concernant la possibilité d'hypothéquer les bâtiments érigés par un concessionnaire sur des terrains concédés.
Avant le nouveau livre 3, le concessionnaire pouvait, sur la base de son contrat de concession, ériger des bâtiments dont il demeurait propriétaire pendant la durée de sa concession et sur lesquels il pouvait établir des droits réels. Le concessionnaire recevait à cette fin un droit de superficie-conséquence. Ce qui est confirmé dans le nouveau code (art. 3.182 du Code civil).
Ce qui était moins clair (avec l'ancien droit), était de savoir si les bâtiments appartenant au concessionnaire pouvaient ou non être hypothéqués. Le nouveau Code a répondu – initialement par la négative – à cette question: l'article 3.182, deuxième alinéa stipule que le concessionnaire peut “uniquement hypothéquer” ces biens dont il est propriétaire “en hypothéquant simultanément, partiellement ou totalement le droit de superficie dont il est titulaire”.
Ce qui signifie concrètement que le concessionnaire est tenu d'hypothéquer à la fois les bâtiments et son droit de concession sous-jacent. Or le droit de concession est considéré comme un droit mobilier et par conséquent non hypothécable. Ce qui a eu pour conséquence – probablement bien involontaire – que les bâtiments érigés (ou à ériger) par le concessionnaire n'étaient pas susceptibles d'être affectés en hypothèque.
L'article 3.182 du Code civil a été complété récemment d'un nouvel alinéa :
L'alinéa 2 ne s'applique pas en ce qui concerne la saisie et l'hypothèque lorsque le droit de superficie-conséquence découle d'un droit d'usage administratif.
Cet ajout signifie que les bâtiments érigés (ou à ériger) par le concessionnaire (dans le cadre de son droit de concession) peuvent malgré tout être affectés en hypothèque. Le contrat de concession prévoira néanmoins généralement l'accord préalable nécessaire du concédant.
Ce changement de dernière minute permet au législateur de pérenniser la capacité de financement des bâtiments concédés également en vertu des nouvelles règles.
Pour davantage d'informations à ce sujet et concernant le nouveau code des biens en général, n'hésitez pas à contacter l'ateur, Ewoud Willaert.
