Een kort overzicht van het juridisch regime en de regels die niet vergeten moeten worden inzake verjaring
Algemene beginselen
De indexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud. De huuraanpassing is mogelijk indien het door de partijen werd overeengekomen in hun huurovereenkomst.
Conform de bepalingen van artikel 1728bis B.W, mag de huuraanpassing slechts eenmaal per jaar geschieden en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst.
De volgende indexatieformule moet toegepast worden om de geïndexeerde huurprijs te kennen :
BASISHUURPRIJS x NIEUW INDEXCIJFER
AANVANGSINDEXCIJFER
De basishuurprijs is de huurprijs die de huurder en verhuurder overeengekomen zijn bij het sluiten van de overeenkomst. De kosten en lasten die de huurder maandelijks verschuldigd is, maken daar geen deel van uit.
De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand die “voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst ondertekend is” en dus niet de maand die voorafgaat waarin de overeenkomst in werking treed.
Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand die aan de verjaardag van de huurovereenkomst voorafgaat, en dus niet de verjaardag van de ondertekening van de huurovereenkomst tenzij beide data gelijk zijn.
De partijen mogen van artikel 1728bis B.W. afwijken. Niettemin zullen de contractuele bepalingen welker uitvoering strenger is dan bovenvermelde regels, tot de aanpassing vermeldt in artikel 1728bis B.W ingekort worden (art. 1728bis §2 B.W.). De partijen mogen bijgevolg overeenkomen dat de indexatie, bv, om de twee jaar zal geschieden maar geen, bv, een halfjaarlijkse indexatie toepassen.
Verjaring van de vordering van de verhuurder
Conform artikel 2273, al. 1 B.W., verjaart de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurindexering door verloop van één jaar. Dit geldt tevens voor de vordering tot aanpassing van een reeds gevorderde indexatie (indien, bv, de indexatie niet nauwkeurig werd berekend).
Het startpunt van deze korte verjaring is de datum van opeisbaarheid van de indexatie.
Indien de partijen overeenkomen dat de huuraanpassing zal gebeuren na een schriftelijk verzoek van de verhuurder, is de datum van dit verzoek de startdatum van de verjaringstermijn.
De partijen kunnen niettemin bepalen dat de huurgelden automatisch geïndexeerd worden. In dergelijk geval, zal de startdatum van de verjaring de datum zijn van verjaardag van de inwerkingtreding van huurovereenkomst.
Bovendien dient herinnert worden dat de verjaring van een vordering enkel gestuit kan worden door een bevel van betaling of een dagvaarding betekend door deurwaarder (artikel 2244 B.W.). De verjaring wordt tevens gestuit door erkenning, door de huurder, van de aanspraak die het voorwerp is van de verjaring, ook al is deze erkenning slechts gedeeltelijk of onder voorbehoud (art. 2248 B.W.).
De verjaring wordt bijgevolg niet gestuit door bv. onderhandelingen tussen partijen, noch ingebrekestellingen of aangetekende brieven (die slechts gewone “sommaties” zijn, zonder een bevel van betaling).
Gelet op de korte verjaringtermijn van toepassing op de vorderingen mbt de huuraanpassing, zal de verhuurder aandachtig moeten om deze termijn niet te laten verstrijken en aldus de nodige stappen ondernemen voor het verloop van één jaar.
Verjaring van de vordering van de huurder
In toepassing van artikel 1728quater B.W., heeft de huurder het recht, indien hij meer indexatie heeft betaald dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is, om de terugbetaling ervan te vorderen aan de verhuurder. Uit hoofde van dit artikel kan een huurder een verzoek tot terugbetaling indienen voor de te veel betaalde sommen, voor een periode van 5 jaar die dit verzoek voorafgaan.
Deze vordering tot teruggave van de huurder verjaart door verloop van een termijn van één jaar te berekenen vanaf de datum van het verzoek tot betaling van de huurder, zoals bepaald in artikel 2273 B.W..
Handelshuur en woninghuur
De regels die hierboven uiteen worden gezet zijn echter van toepassing op de huurovereenkomsten van gemeen recht.
Aangezien de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur stilzwijgend is m.b.t. de indexatie van de huurgelden, zijn de regels van gemeen recht van toepassing. De partijen mogen aldus overeenkomen dat de huuraanpassing van toepassing is, maar in dergelijk geval zullen de partijen geen strengere regels mogen bepalen dan dewelke vermeld in artikel 1728bis B.W..
De woninghuurwet van 20 februari 1991 bevat, in artikel 6, bepalingen die van het gemeen recht afwijken.
