Suite à l’adoption de nouvelles règles applicables aux copropriétés, les associations de copropriétaires sont obligées par la loi d’adapter leur acte de base dans un certain délai. Désormais, les copropriétés ont également la possibilité de créer des sous-copropriétés dénommées « associations partielles ».
Pourquoi des nouvelles règles ?
Plus de 15 années se sont écoulées depuis l’adoption de la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété. Le législateur a donc entendu identifier les problèmes pratiques qui se posent dans le monde de la copropriété et y apporter des solutions concrètes. Cette réflexion abouti à l’adoption de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion. Selon les travaux préparatoires de la loi, ces modifications ont essentiellement un triple objectif: rendre les différentes relations au sein de la copropriété plus transparentes, moderniser la copropriété et mettre fin aux controverses doctrinales et jurisprudentielles existantes.
Transposition des nouvelles règles
Répondant à des problèmes pratiques (à tout le moins dans l’esprit du législateur), les nouvelles règles applicables aux copropriétés sont variées et de diverses espèces. Ces règles visent notamment une rationalisation et une meilleure imbrication des pouvoirs respectifs du syndic, des copropriétaires, de l’assemblée des copropriétaires et, le cas échéant, du conseil de gérance, ce dernier étant désormais appelé « conseil de copropriété ».
Le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur, adaptés à la nouvelle législation, et ce dans les trente-six mois qui suivent l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, soit pour le 31 août 2013 au plus tard. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Sous-copropriétés ou copropriétés partielles
La création de sous-copropriétés peut être justifiée par diverses raisons. Dans une copropriété incluant plusieurs immeubles ou plusieurs blocs ou parties d’un immeuble objectivement différentes et séparables, une gestion propre et individuelle de chaque immeuble ou partie d’immeuble peut s’avérer beaucoup plus efficace.
Désormais, dans toute copropriété comprenant 20 lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création de sous-copropriétés dénommées par la loi « associations partielles », soit par immeuble dans un groupe d’immeubles, soit par partie d’immeuble si cet immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts.
Il est cependant regrettable que le législateur n’ait pas envisagé certaines hypothèses pourtant très actuelles, notamment en excluant implicitement les complexes immobiliers qui, bien que n’ayant pas 20 lots et parfois même un seul propriétaire, pourraient pleinement profiter des objectifs d’efficacité d’une sous-copropriété. En pleine mode des projets immobiliers mixtes, il aurait pourtant été fort utile de pouvoir créer, par exemple, une sous-copropriété « bureaux », un autre « logements » et une autre « commerces ».
Les sous-copropriétés ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que la copropriété principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.
Les sous-copropriétés ont la personnalité juridique et sont pour le surplus régies par les mêmes règles que celles applicables aux copropriétés principales (à savoir les articles 577-3 et suivants du Code civil).
Enfin, les copropriétés peuvent désormais également créer des sous-copropriétés dépourvues de la personnalité légale, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à une majorité de 80%. Ces sous-copropriétés « de fait » peuvent uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision qui l’a créée. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale la plus prochaine de la copropriété principale.
