“Rechter jaagt schok door immosector : Huis kopen via e-mail gaat niet”. “Rechter oordeelt dat verkoop van huis via mail niet geldig is”. Dit zijn enkele van de krantenkoppen die dit voorjaar verschenen naar aanleiding van een uitspraak van het Hof van Beroep van Antwerpen van 19 december 2016. Meteen barstte de discussie in de media rond de rechtsgeldigheid van elektronische middelen bij het kopen van onroerend goed los. Dat met dit arrest de koop-verkoop van een onroerend goed een revolutionaire gedaanteverwisseling onderging, bleef onder de radar. Daarom wordt het hier voor u uitgelicht.
Consensuele overeenkomst versus plechtig contract
Volgens het burgelijk recht is koop-verkoop het type voorbeeld van een overeenkomst die tot stand komt door de wilsovereenstemming van partijen over voorwerp en prijs. De overeenkomst is aan geen enkele bijkomende voorwaarde onderworpen en kan ook mondeling tot stand komen.
Het tegenovergestelde van dergelijke consensuele overeenkomst is een plechtig contract. Een plechtig contract vereist voor het tot stand komen van een overeenkomst de naleving van bepaalde formaliteiten. Met andere woorden, de overeenkomst is niet vormvrij. U sluit vaker een plechtig contract dan u vermoedt. Een verzekeringspolis of een kredietovereenkomst bijvoorbeeld komt pas tot stand bij ondertekening. Zelfs als partijen het eens zijn over de inhoud, zolang de overeenkomst niet getekend is, bestaat zij niet.
Koop-verkoop van onroerend goed vanaf nu een plechtige overeenkomst?
Het arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen stelt onomwonden dat : “Voor de geldige totstandkoming van overeenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten”
Het Hof verwijst hiervoor naar artikel 101 van het Bodemdecreet dat bepaalt :“§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.”
Ook andere wetgeving, bijvoorbeeld de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, voorziet in informatieverplichtingen die de verkoper moet verschaffen. Wanneer deze inlichtingen niet (tijdig en in de juiste vorm) worden meegedeeld kan de overeenkomst nietig verklaard worden.
Dit doet het Hof als volgt besluiten : “Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.”
In een arrest dd. 03.04.2017 heeft het Hof van Beroep in nagenoeg identieke bewoordingen dit standpunt bevestigd.
Gevolgen
Bijgevolg kan, volgens deze opvatting van het Hof van Beroep van Antwerpen de koop-verkoop van een onroerend goed niet langer mondeling tot stand komen, Meer nog, volgens deze rechtspraak zal zelfs een onderhandse akte moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden. Met andere woorden, een eenvoudig geschrift, laat staan een e-mail, volstaat volgens deze uitspraak niet meer om om de koop-verkoop van een onroerend goed af te sluiten.
Het staat in de sterren geschreven dat ons hoogste rechtscollege zich over deze rechtspraak zal moeten buigen nu één van de fundamentele principes van het Belgisch Burgerlijk recht door het Hof van Beroep van Antwerpen aan de kant werd geschoven.
De koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed is volgens het Hof door recente wetgeving gewijzigd van een consensuele overeenkomst naar een plechtig contract. En dát is pas nieuws.
Mark Fransen, Lawyer, mark.fransen@monardlaw.be
