Indien een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, kan de ontbinding van een pachtovereenkomst gevraagd worden.
In dit artikel gaan we na in hoeverre dit mogelijk is wanneer de pachter of de verpachter zich niet gedragen volgens de afspraken in de pachtovereenkomst.
Voor de ontbinding van een pachtovereenkomst om reden dat een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, moet, zowel volgens de Pachtwet als volgens het Pachtdecreet, naar de algemene regel van het burgerlijk wetboek, en meer bepaald naar artikel 1184 BW worden gekeken.
Dit komt omdat een pachtcontract een wederkerig contract is. Overeenkomstig artikel 1184 BW is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen in een wederkerig contract, dit voor het geval waarin één van de partijen haar verbintenis niet nakomt.
Wanneer een partij zijn plichten niet nakomt, heeft de andere partij de keuze om ofwel te vorderen dat de overeenkomst wordt uitgevoerd ofwel de ontbinding met schadevergoeding te eisen.
In het Pachtdecreet en de Pachtwet wordt een omschrijving gegeven van omstandigheden waarin wordt aangenomen dat de pachter en verpachter hun verplichtingen niet nakomen en de andere partij de ontbinding van de pachtovereenkomst kan vorderen voor de rechtbank.
Het Pachtdecreet voorziet enerzijds in een ontbindende voorwaarde wanneer de oppervlakte uit de overeenkomst niet overeenstemt met de werkelijkheid (verpachter):
“Als in een pachtovereenkomst aan het gepachte goed een kleinere of een grotere omvang wordt toegeschreven dan het werkelijk heeft, wordt de pachtprijs evenredig vermeerderd of verminderd, te rekenen vanaf de eerste vervaldag die volgt op de vordering. De pachter heeft ook het recht om ontbinding van de pachtovereenkomst te vorderen. De vordering tot vermindering of vermeerdering van de pachtprijs en de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst zijn alleen ontvankelijk als het verschil tussen de werkelijke omvang en de omvang die in de overeenkomst wordt vermeld, ten minste een twintigste bedraagt.”
Daarenboven neemt het Pachtdecreet de volgende ontbindende voorwaarde over in hoofde van de verpachter, die reeds voorkwam in de oude Pachtwet. De verpachter mag, naargelang de omstandigheden, de pachtovereenkomst doen ontbinden in het geval wanneer de pachter:
- het gepachte goed niet voorziet van de dieren en het gereedschap die nodig zijn voor het landbouwbedrijf;
- met de bebouwing ophoudt;
- bij de bebouwing niet als een voorzichtig en redelijk persoon handelt;
- het gepachte goed voor een ander doel aanwendt dan dat waarvoor het bestemd was, of
- in het algemeen, op ernstige wijze de bepalingen van de pachtovereenkomst schendt en er daardoor schade ontstaat voor de verpachter.
In geval van ontbinding door de schuld van de pachter, zal deze laatste gehouden zijn tot een schadevergoeding.
Opgelet! Een strafbeding en een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde blijven nietig.
Een ontbinding kan dus nooit van rechtswege gebeuren maar moet steeds in rechte gevorderd worden.
Charlotte Sterckx
Ulrike Beuselinck
