Airbnb en de Belgische wet: op welke regels moet je letten?

Airbnb en de Belgische wet: op welke regels moet je letten als je gastenkamers aanbiedt in België?

De laatste tijd was er nogal wat commotie rond juridische problemen in verband met het gebruik van de website Airbnb. Via deze website kan je gastenkamers online aanbieden aan toeristen die je stad of land bezoeken. Voor vele gebruikers is Airbnb een mooie gelegenheid om mensen uit andere windstreken te ontmoeten en tegelijk wat geld bij te verdienen.

Zowel in België als in het buitenland stoot Airbnb echter op tegenkanting en juridische problemen. In New York bijvoorbeeld werd een gebruiker van Airbnb in 2013 veroordeeld voor inbreuk op de hotelwetgeving.  In Nederland oordeelde het Gerechtshof van Amsterdam in 2013 dat de verhuur van een kamer via Air Bnb alleen kan als de gebruiker toestemming heeft verkregen van de Vereniging van Eigenaren (indien het appartement waar de kamer verhuurd wordt onderdeel uitmaakt van een VvE). Deze uitspraak kan geëxtrapoleerd worden naar de meeste appartementen in Amsterdam. Dit komt erop neer dat voor verhuur van een appartement voor korte termijn in Amsterdam, je bijna steeds de toestemming van de VvE nodig hebt.

Als er klachten ontstaan rond sites zoals Airbnb, dan gaat het meestal rond klachten van overlast en klachten van hotels, B&Bs en jeugdherbergen over oneerlijke concurrentie. Websites als Airbnb ontsnappen namelijk in de praktijk aan heel wat regels in verband met erkenningen.

Wat zijn nu de regels die op sites zoals Airbnb van toepassing zijn in België? Hieronder volgt een kort overzicht.

1. Vlaanderen:

Ben je verplicht om je gastenkamers officieel aan te melden of een vergunning aan te vragen?

In Vlaanderen heb je voor het verhuur van gastenkamers in principe geen vergunning nodig als het gaat om maximum 2 kamers en maximum 8 toeristen. Wel moet je een melding doen bij de Dienst Toeristische Vergunningen van de Vlaamse overheid. Als je meer dan 2 kamers verhuurt of aan meer dan 8 toeristen verhuurt, moet je wel steeds een vergunning aanvragen. Voor andere soorten van toeristische verblijven gelden andere regels (bijvoorbeeld voor hotels, vakantiewoningen, enz.).

Van zodra je je gastenkamer promoot of bekendmaakt aan de buitenwereld ben je verplicht om een officiële melding te doen (en een vergunning aan te vragen indien het gaat om meer dan 2 kamers of meer dan 8 toeristen).  Deze verplichting wordt vrij ruim geïnterpreteerd. Als je bijvoorbeeld via internet kamers of slaapplaatsen aanbiedt (bijvoorbeeld via Airbnb, Craigslist, Flatbook, enz.), val je onder de meldingsplicht(en mogelijks ook onder de vergunningsplicht).  Als je echter vrienden of familie te slapen legt of je appartement aan de kust verhuurt aan vrienden of familie, zonder dat aan de buitenwereld bekend te maken, hoef je geen melding te doen en geen vergunning aan te vragen.

Er bestaat heel wat onduidelijkheid over de vraag of de meldingsplicht en de vergunningsplicht (en de andere bepalingen uit het Vlaamse Toeristische Logiesdecreet) van toepassing zijn wanneer je toeristen gratis via internet uitnodigt om bij jou de nacht door te brengen (bijvoorbeeld via Couchsurfing). Het decreet is nogal onduidelijk op dit punt. Enerzijds stelt het decreet dat de regels enkel van toepassing zijn op de “exploitant” van een toeristisch logies. Je kan dit interpreteren in die zin dat er bij gratis kamers geen sprake is van een “exploitatie”, en dat de regels dus niet van toepassing zijn. Anderzijds heeft de Vlaamse overheid (Departement Internationaal Vlaanderen en Dienst Toeristische Vergunningen) laten weten dat zij onder “exploiteren” ook verstaat het gratis aanbieden van logies (“Onder exploiteren wordt zowel de economische activiteit als het gratis aanbieden en ter beschikking stellen van logies verstaan”). Het is niet zeker of deze interpretatie van de Vlaamse overheid ook voor een rechtbank zal stand houden (deze interpretatie gaat immers in tegen de meest gangbare en dagdagelijkse interpretatie van het woord “exploitatie” – zie ook het recente artikel van mijn collega Tim Treunen over Couchsurfing en meldingsplicht). Toch moet je er wel degelijk rekening mee houden dat de Vlaamse overheid er van uitgaat dat je ook bij het gratis aanbieden van logies in principe een meldingsplicht hebt (en een vergunningsplicht vanaf 3 kamers of vanaf 9 toeristen). In Brussel lijkt men dit dan weer anders te interpreteren (zie hieronder voor meer details: de bevoegde Brusselse minister liet weten dat je geen registratie moet doen als je in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kamers aanbiedt via Couchsurfing).

Hieronder vindt je een schematisch overzicht van wanneer je in Vlaanderen een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen bij de Dienst Toeristische Vergunningen:

  Type logies   Meldingsplicht   Vergunningsplicht Gastenkamers en vakantielogies Als maximum 2 kamers en voor maximum 8 toeristen Vanaf 3 kamers of voor meer dan 8 toeristen Vakantiewoningen Ja, steeds verplicht Niet verplicht, wel aanbevolen Hotels Nee Ja, steeds verplicht Openlucht recreatieve terreinen (campings, vakantieparken, enz.) Als maximum 2 plaatsen voor openlucht recreatieve verblijven en voor maximum 8 toeristen Vanaf 3 plaatsen voor openlucht recreatieve verblijven of voor meer dan 8 toeristen

Hoe aanmelden of een vergunning aanvragen? Je kan je logies online bij de Dienst Toeristische Vergunningen aanmelden op de volgende website: https://vlis.vlaanderen.be. Je kan ook het aanmeldingsformulier downloaden op http://www.vlaanderen.be/int/logies en ingevuld bezorgen aan de dienst Toeristische Vergunningen.

Aan welke voorwaarden moet je voldoen i.v.m. veiligheid, comfort en hygiëne?

Het Vlaamse Toeristische Logiesdecreet legt enkele minimumeisen op i.v.m. brandveiligheid, comfort, hygiëne en onderhoud waaraan elke gastenkamer moet voldoen. Het Vlaams decreet legt bijvoorbeeld strikte normen voor brandveiligheid op, naargelang de categorie van toeristische verblijven  (o.a. in verband met brandblussers, rookmelders, nooduitgangen en signalisatie). Je hebt in principe ook een officieel brandveiligheidsattest nodig alvorens je kamers kan verhuren, zelfs al doe je dit slechts occasioneel (bijvoorbeeld ook als je kamers verhuurt via Airbnb).  Ook zijn er minimumvoorwaarden in verband met comfort en hygiëne (o.a. in verband met badgelegenheid en toiletten). Hou er bovendien rekening mee dat er aparte classificatienormen zijn voor comfort voor gastenkamers in de zogenaamde “kunststeden”.

Indien je vragen hebt in verband met de specifieke normen voor brandveiligheid, comfort, hygiëne en onderhoud, mag je me steeds contacteren voor een advies (zie email adres hieronder).

Bij aanmelding van je gastenkamer bij de dienst Toeristische Vergunningen, moet je verklaren dat je kamers aan alle basisvoorwaarden voldoen. De dienst Toeristische Vergunningen kan in principe op elk moment de nodige documenten, attesten en keuringsbewijzen opvragen.

Welke boetes kunnen opgelegd worden?

Bij overtredingen van het Toeristische Logiesdecreet kunnen administratieve geldboetes opgelegd worden van250 euro tot 25.000 euro voor:

• Het niet aanmelden van een toeristisch logies (o.a. gastenkamers)
• Het niet hebben van een vergunning voor een toeristisch logies als een vergunning verplicht is
• Het niet voldoen aan de minimum uitbatingsvoorwaarden
• Het gebruiken van onjuiste sterren- of comfortclassificaties
• Het gebruiken van beschermde benamingen (bijvoorbeeld: gastenkamer, B&B, camping, hotel, enz.) zonder aangemeld of vergund te zijn.

Kom ik in aanmerking voor subsidies voor de kamers dat ik aan toeristen verhuur?

Je kan inderdaad subsidies aanvragen voor het moderniseren en het uitbreiden van een bestaand toeristisch logies en voor het bouwen of het aanleggen van een nieuw toeristisch logies. Neem gerust contact met me op indien je wil nagaan of je in aanmerking komt voor een subsidie en hoe die kan worden aangevraagd (email adres hieronder).

2. Brussel:

Het Brussels Hoofdstedelijk gewest nam onlangs (op 26 april 2014) een nieuwe regeling (“ordonnantie”) aan in verband met toeristische verblijven in Brussel. Deze nieuwe regeling lijkt in grote mate gebaseerd op de bestaande regeling voor Vlaanderen. Ook hier wordt een onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten van toeristische logies (bijvoorbeeld: hotels, gastenkamers of “chambres d’hôtes”, “appart-hôtels”, campings, enz.). Het fenomeen van de zogenaamde  “appart-hôtels” lijkt dan weer een eerder typisch Brussels fenomeen, dat nu met de nieuwe ordonnantie ook gereguleerd wordt (tot grote vreugde van de hotel-sector).

Voor de uitbating van een toeristisch logies in Brussel moet je in principe steeds een aanmelding doen bij de bevoegde overheidsdiensten (“une déclaration préalable”). Je moet de nodige documenten bij je aanvraag toevoegen, zodat de ambtenaren kunnen nagaan of je aan alle voorwaarden voldoet (bijvoorbeeld in verband met brandveiligheid). Je krijgt dan een registratienummer toegekend. Hou er in ieder geval rekening mee dat je in principe binnen de 12 maanden na registratie een controlebezoek zal krijgen van de bevoegde ambtenaren die zullen nakijken of je werkelijk aan alle voorwaarden voldoet. De controleambtenaren kunnen boetes opleggen als je niet voldoet aan de minimumvoorwaarden of als je geen melding hebt gedaan (boetes variëren – net als in Vlaanderen – van 250 euro tot 25.000 euro).

Hoewel de ordonnantie reeds op 26 april 2014 gestemd werd, is de officiële tekst nog niet beschikbaar (de tekst is nog niet verschenen in het Belgisch Staatsblad en is nog niet beschikbaar op de website van het Brussels Parlement). Dit zal ongetwijfeld in de loop van de komende dagen (of weken?) veranderen. Naar verluidt is een van de voorwaarden in de nieuwe Brusselse ordonnantie dat je aparte sanitaire voorzieningen moet hebben voor de toeristen die je in huis neemt (dus geen badkamer delen!). Dit zal ongetwijfeld voor veel aanbieders van gastenkamers (zowel B&Bs als aanbiedingen via Air Bnb) een probleem vormen.

Tijdens de parlementaire bespreking van de nieuwe ordonnantie werd trouwens door de bevoegde minister uitdrukkelijk bevestigt dat Couchsurfing niet onder de ordonnantie valt. Met andere woorden, in Brussel is het vrij duidelijk dat je je niet moet registeren vooraleer je online gratis kamers aanbiedt: “Le « couch surfing » (…) n’est pas une prestation économique. Il échappe donc à l’application de l’ordonnance.”[1]

3. Conclusie:

Airbnb en andere “sharing” sites halen de gevestigde orde in de toeristische sector ferm overhoop. Dat is niet alleen zo in België, maar in alle landen waar dergelijke sites succes kennen. Deze sites bieden in ieder gevalvele voordelen voor gebruikers. Als toerist kom je rechtstreeks in contact met lokale mensen. Als verhuurder krijg je contact met mensen uit andere delen van de wereld, en kan je bovendien een centje bijverdienen (wat in crisistijden voor veel mensen welkom is!). Ook zorgen sites als Airbnb ervoor dat toeristen bepaalde stadsdelen leren kennen die ze in andere omstandigheden zouden vermijden. Bovendien is onze toeristische sector ook gebaat bij nieuwe vormen van toerismebeleving (“disruptive technologies”).

Toch kan je je wel degelijk enkele vragen stellen bij fenomenen als Airbnb en Couchsurfing. Zo is het niet altijd duidelijk wie achter bepaalde annonces zit, en welke garanties op kwaliteit je krijgt. Uitbaters van hotels en B&Bs klagen bovendien over oneerlijke concurrentie (omdat kamers die via Airbnb en Couchsurfing worden aangeboden aan bepaalde rechtsregels ontsnappen en verhuurders vaak geen belastingen en verzekeringen betalen). Die klachten lijken bij politici niet in dovemansoren te vallen. Toch lijkt het van belang dat de “sharing-industrie” niet door overdreven regulering wordt doodgeknepen. Er moet dan ook een correct evenwichtgevonden worden tussen consumentenbescherming (noodzakelijke garanties voor brandveiligheid, hygiëne e.d.) enerzijds en voldoende ruimte voor innovatie en vrije (eerlijke) concurrentie anderzijds.

Specifiek voor België is dat er verschillende wetgevingen van toepassing zijn op het gebruik van sites zoals Airbnb. Zo is er bijvoorbeeld een andere wet van toepassing naar gelang de kamer verhuurd wordt inVlaanderen, Brussel of Wallonië. Het is daarbij van belang om ervoor te zorgen dat je steeds de juiste wetgeving correct naleeft. Vraag eventueel advies aan een expert of aan de bevoegde overheidsinstanties. Belangrijk om te onthouden is dat wie tegen betaling een kamer aanbiedt via Airbnb in principe vooraf een melding moet doen bij de bevoegde overheidsinstanties (en een boete riskeert indien hij of zij dit niet doet). Voor gratis kamers (bijvoorbeeld via Couchsurfing) moet je in Brussel geen aanmelding doen. In Vlaanderen bestaat hier juridisch onduidelijkheid over (maar de Vlaamse overheid gaat er van uit dat ook voor gratis kamers een meldingsplicht bestaat).

Zorg er in ieder geval ook voor dat je goede afspraken maakt met je medebewoners (en eventueel de eigenaren van je woning of de mede-eigenaren van je wooncomplex).  Probeer overlast zo veel mogelijk te beperken door zelf goed te checken wie je in huis haalt. Zorg er tenslotte voor dat je de verschuldigde belastingen tijdig betaalt (federale inkomstenbelastingen en – afhankelijk van de stad of gemeente – ook gemeentebelastingen).

Tenslotte lijkt het er sterk op dat de verantwoordelijkheid voor naleving van de regels in eerste instantie bij de verhuurders van de gastenkamers zelf ligt. Met andere woorden, als er zich problemen voordoen, zal het moeilijk zijn om internetsites als Airbnb of Couch Surfing aan te spreken. Dit lijkt ons in de meeste gevallen ook een correcte situatie. De websites bieden immers de kamers niet zelf aan, maar zijn enkel een platform waarop mensen hun kamers of andere toeristische logies kunnen posten. Indien er zich problemen voordoen in verband met brandveiligheid, hygiëne, malafide aanbieders, enz. zou het wel mogelijk moeten zijn om de aanbieders van de gastenkamers zo goed mogelijk te identificeren. De verplichte meldingsplicht of registratieplicht helpt hierbij (Vlaamse en Brusselse wetgeving). Ook is het goed dat sites als Airbnb en Couchsurfing zelf voldoende security inbouwen zodat problemen kunnen vermeden worden en personen die misbruik maken van deze diensten voldoende kunnen geïdentificeerd worden.