Dans le cadre d’un litige opposant deux candidats acquéreurs d’un même immeuble, la Cour de cassation vient de préciser les conditions dans lesquelles peut jouer la garantie d’éviction. Selon elle, il n’est pas requis que l’acquéreur évincé ait été dépossédé.
La mise en vente d’un bien immobilier peut déboucher sur une situation contentieuse lorsque plusieurs candidats se présentent et que le vendeur agit de manière confuse, voire incohérente. C’est ce qui s’est passé dans l’espèce suivante ayant donné récemment lieu à un arrêt de cassation intéressant.
Le 10 mai 2004, un agent immobilier, mandaté par un couple désireux de vendre une propriété, transmet le descriptif du bien à un premier candidat acquéreur. Le prix demandé est de 2.650.000 EUR. Le 12 mai suivant, ce candidat visite le bien avec l’agent immobilier et les vendeurs. Dès le lendemain, il exprime le souhait de se voir accorder une option sur l’immeuble pour une durée de deux mois. Les vendeurs, contactés par l’agent immobilier, refusent l’octroi d’une telle option, mais acceptent toutefois de lui donner un « droit » dont les contours ne sont pas clairement fixés, circonstance qui va être à l’origine du litige.
Le 14 mai 2004, l’agent immobilier écrit donc à ce premier candidat acquéreur qu’il a pu obtenir des vendeurs l’engagement de les tenir informés de toute offre ferme sur leur bien durant un délai de dix jours à dater du 13 mai 2004. Il lui sera en conséquence donné un délai de vingt-quatre heures pour s’aligner sur une offre précise. Le même jour, l’agent confirme la teneur de sa lettre aux vendeurs.
Le lendemain, soit le 15 mai 2004, un deuxième candidat acquéreur qui visite le bien pour la quatrième fois, fait offre à 2.650.000 EUR. L’agent immobilier informe immédiatement le premier candidat de cette offre. Ce dernier lui répond le lendemain par fax : « Déférant à votre lettre du 14 mai ainsi qu’à nos entretiens téléphoniques d’hier après-midi, j’ai l’honneur de vous faire part que j’accepte l’offre de vente de la propriété sise avenue … à … de monsieur et madame I. au prix de 2.650.000 euros. La vente est donc parfaite. Vous plairait-il de me faire connaître le nom du notaire des vendeurs afin que je puisse le communiquer au mien ».
L’agent immobilier transmet immédiatement l’information aux vendeurs. Ceux-ci contestent avoir donné un quelconque droit de préférence au premier candidat. En suite de quoi, ils signent un compromis de vente avec le deuxième candidat acquéreur le 17 mai 2004.
Le premier candidat porte alors l’affaire en justice.
Il revendique l’existence d’une vente et postule l’octroi des dommages et intérêts à charge des vendeurs.
Sa demande est fondée sur la « garantie d’éviction » prévue à l’article 1626 du Code civil. Suivant cette disposition, « le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».
L’essentiel des dommages et intérêts réclamés – 1.500.00 EUR – résultait de l’article 1633 du Code civil suivant lequel « si la chose se trouve avoir augmenté de prix à l’époque de l’éviction, indépendamment même du fait de l’acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu’elle vaut au-dessus du prix de la vente ».
Le décision rendue en premier degré de juridiction n’est pas connue, mais une des parties au litige fait appel.
La Cour d’appel de Bruxelles, dans un arrêt du 26 novembre 2009, estime qu’au regard des éléments de la cause, plus particulièrement les termes du droit de préférence accordé par les vendeurs par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une vente parfaite est bien intervenue entre les vendeurs et le premier candidat.
Elle décide pourtant de rejeter la demande de dommages et intérêts de ce dernier au titre de la garantie d’éviction, au motif que l’éviction, au sens des articles 1626 et suivants du Code civil, suppose nécessairement qu’il y ait dépossession et qu’en l’espèce le premier candidat acquéreur n’a pas été dépossédé du bien. En effet, bien qu’il en soit devenu l’acquéreur dès le jour où il a manifesté sa volonté de s’aligner sur les conditions de l’offre du deuxième candidat acquéreur, le transfert de propriété ne devait intervenir qu’au moment de la passation de l’acte authentique de vente, plusieurs mois plus tard. N’étant jamais devenu propriétaire, il n’a pas pu être dépossédé. Partant, la garantie n’est pas due, selon la Cour.
Le premier candidat acquéreur forme un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 octobre 2012, rejette le raisonnement suivi par la Cour d’appel. Selon elle, l’éviction ne suppose pas nécessairement la dépossession. Dès lors, la circonstance que le premier candidat acquéreur n’était jamais devenu propriétaire du bien, en raison du fait que le transfert de propriété du bien, et donc l’usage de celui-ci, étaient différés jusqu’à la passation de l’acte authentique, n’était pas relevant. Elle casse donc l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.
Cette décision n’est pas sans implication pratique. En effet, en cas de double vente, il est fréquent que le premier acquéreur voit ses prétentions sur le bien frustrées à la suite de la transcription de l’acte de vente passé avec le deuxième acquéreur, si du moins ce dernier est de bonne foi.
La position adoptée par la Cour d’appel venait encore ajouter à son inconfort puisque, dans ce type de contexte, il n’était, par la force des choses, pas entré en possession du bien. La position adoptée par la Cour de cassation vient remédier à cette situation injustifiée.
