Een opstalrecht is niet langer beperkt tot 50 jaar. Voortaan kan u een opstalrecht voor 99 jaar of zelfs eeuwigdurend vestigen. Dat opent nieuwe perspectieven.
In februari 2020 zag een ingrijpende hervorming van het goederenrecht het licht, die Eubelius-advocaat Vincent Sagaert samen met zijn Franstalige collega Prof. P. Lecocq voorbereidde. Een belangrijke innovatie is de verlenging van de maximale duur van het opstalrecht tot 99 jaar. In bepaalde gevallen kan het opstalrecht zelfs eeuwigdurend zijn.
Deze hervorming treedt pas op 1 september 2021 in werking, maar de overgangsbepalingen laten de vestiging van een opstalrecht met deze langere duur (of zonder bepaalde duur) nu al toe. Zo kan u een eeuwigdurende verticale eigendomssplitsing tot stand brengen zonder uw toevlucht te moeten nemen tot het regime van gedwongen mede-eigendom.
U kan een eeuwigdurend opstalrecht vestigen in twee gevallen:
- om een constructie op te richten die tot het openbaar domein behoort (bijvoorbeeld een ondergrondse openbare parking onder een appartementsgebouw).
- om een heterogeen onroerend complex te verdelen in verschillende volumes met verschillende bestemmingen, waartussen geen gemene delen bestaan, en die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer (bijvoorbeeld een ondergrondse parking onder een appartementsgebouw of een bovengronds winkelcentrum).
Let op voor een aantal valkuilen:
- Verbindt u verschillende volumes met erfdienstbaarheden, maak u dan niet schuldig aan wetsontduiking van de dwingende bepalingen van gedwongen mede-eigendom.
- Beantwoordt het opstalrecht niet aan één van de hoger vermelde gevallen, dan geldt een duurtijd van 99 jaar, tenzij de overeenkomst een kortere duur bepaalt.
- Zijn de voorwaarden van het eeuwigdurend opstalrecht niet langer vervuld (bijvoorbeeld omdat het goed niet langer een openbare bestemming heeft), dan moet de rechter de duurtijd ervan beperken tot 99 jaar vanaf het ogenblik dat de voorwaarden niet langer vervuld zijn.
- Is er 30 jaar geen gebruik van het opstalrecht gemaakt om de constructie op te trekken, dan gaat het recht van opstal verloren door bevrijdende verjaring.
- Bestaat het opstalrecht minstens 99 jaar, dan kan de rechter de opheffing ervan bevelen indien het opstalrecht ieder nut heeft verloren.
