In een vorige blog werd reeds meegedeeld dat de Vlaamse Regering op 20 december 2019 het zogenaamde Instrumentendecreet goedgekeurd had. In dat decreet werd dan o.m. een vergoeding bepaald voor eigenaars die de waarde van hun grond zien dalen ten gevolge van de bouwshift.
De teksen van dit Instrumentendecreet zijn nu eindelijk gepubliceerd. Het ontwerp vindt u hier. Ook de bijhorende memorie werd gepubliceerd.
Het ontwerp van decreet herleidt de bestaande compenserende vergoedingen tot een eigenaarsvergoeding (voor kapitaalsverlies) en een gebruikersvergoeding (voor inkomstenverlies). De procedurele harmonisatie impliceert voor de planschadevergoeding een belangrijke overschakeling van een gerechtelijke naar een administratieve afhandelingsprocedure met een belangrijke rol voor de landcommissie. De berekening van de eigenaarsvergoeding wordt in zijn geheel gezet op 100% van het waardeverlies en niet meer op 80%. Zo zal wie planschade lijdt bij bv. de omzetting van bouwgrond naar natuur, 100% van het waardeverlies vergoed worden i.p.v. 80%. Een andere belangrijke aanpassing is dat bij alle compenserende vergoedingen, het recht onmiddellijk ontstaat na de inwerkingtreding van het betreffende ruimtelijk uitvoeringsplan (bij de planschadevergoeding) of de beschermingsmaatregel. Gelijktijdig wordt het maximale heffingspercentage voor planbaten opgetrokken van 30% naar 50%.
Het instrumentendecreet beoogt eveneens de harmonisatie van verschillende sectorale koopplichten die al in de eigen regelgeving voorwaarden bevatten. Het gaat daarbij over de invulling van twee criteria, met name de ernstige waardevermindering van het onroerend goed en het ernstig in het gedrang komen van de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering.
Nieuwe instrumenten
-
Introductie van activiteitencontracten en –convenanten
Hiermee wordt een oplossing beoogd voor tijdelijke kleinschalige en zonevreemde economische activiteiten en meergezinswoningen die ruimtelijk aanvaardbaar zijn in bestaande en niet-verkrotte gebouwen in agrarische en parkgebieden. Dit systeem leunt aan bij een burgerrechtelijke benadering met een convenant (beleidsovereenkomst tussen de Vlaamse Regering en een gemeente) en een individueel activiteitencontract (tussen de gemeente en de burger) in plaats van de klassieke vergunningverlening. Met dit nieuw instrument wordt ingezet op het reconversievraagstuk van vrijgekomen gebouwen in agrarisch gebied waar momenteel geen gebruikswaarde voor landbouw aanwezig is. -
Verhandelen van ontwikkelingsrechten
Daarbij worden beperkingen van ontwikkelingsmogelijkheden vergoed uit meerwaarden van winstgevende ontwikkelingen elders. Het voorontwerp van decreet biedt de decretale basis voor een regionale toepassing van overdraagbare ontwikkelingsrechten. De instrumenten die hier aan zet zijn, zijn het convenant, het ontwikkelingsrechtenplan en het RUP. -
Billijke schadevergoeding
Dit is een schadevergoeding die de overheid uitzonderlijk betaalt aan eigenaars wanneer een vergunning om te bouwen of te verkavelen onuitvoerbaar wordt door een overheidsmaatregel. De overheidsmaatregel is van die aard dat ze tot een volledig bouwverbod zal leiden. -
Optimalisatie van bestaande instrumenten
Het ontwerp van decreet voorziet in verbeteringen van bestaande instrumenten. Zo wordt de afstemming tussen natuurinrichting en landinrichting, door de inzet van de instrumenten uit het decreet landinrichting mogelijk gemaakt ter uitvoering van een natuurinrichtingsproject. Daarnaast worden in onbruik geraakte erfdienstbaarheden tot openbaar nut, opgeheven. Ook moet het decreet instrumenten aanpassen zodat overheden over bijkomende middelen beschikken om hun ruimtelijk beleid te realiseren. Het gaat om de lasten bij omgevingsvergunningen en de planbaten. De optimalisatie van de lasten is vooral gericht op de last als financiële bijdrage en een betere afdwingbaarheid. De planbatenregeling wordt bijgesteld door een aangepaste berekeningswijze, grondslag en afwijking op de betaalbaarheid.
Na goedkeuring door het Vlaams Parlement, zullen voor de operationalisering van het instrumentendecreet één of meerdere uitvoeringsbesluiten nodig zijn.
Merlijn De Rechter
