Een standpunt van VLABEL met betrekking tot erfpachtconstructies heeft in het verleden al heel wat stof doen opwaaien. In zijn standpunt nr. 15.114 van 10 augustus 2015 stelde VLABEL dat de wedersamenstelling van het recht van erfpacht en de tréfonds in hoofde van eenzelfde derde-koper steeds onderworpen is aan het verkooprecht. VLABEL ging hiermee in tegen het voor de belastingplichtige gunstiger standpunt van de federale administratie en de rulingcommissie. VLABEL stelt zijn standpunt nu bij, waardoor voortaan ook in Vlaanderen onroerende goederen die het voorwerp uitmaken van een bestaande erfpachtconstructie, op een fiscaal vriendelijke manier aangekocht kunnen worden.
Achtergrond
In het verleden werden professionele onroerende goederen massaal aangekocht via een zogenaamde split sale (zie Eubelius Spotlights maart 2015). Dit is een aankoopstructuur waarbij de verkoper eerst een recht van erfpacht vestigt, en vervolgens het met erfpacht bezwaarde onroerend goed ("tréfonds") verkoopt aan een andere (vaak met de erfpachter verbonden) partij. Vermits op die manier een groot deel van de waarde van de volle eigendom onderworpen was aan het registratierecht van 0,2% (later 2%) in plaats van aan het verkooprecht van 12,5% (Brussel of Wallonië) of 10% (Vlaanderen), liet de techniek van de split sale de koper(s) toe om een aanzienlijke besparing te realiseren met betrekking tot de registratierechten.
Waar de fiscus dergelijke structuren in het verleden aanvaardde, werd de split sale tussen verbonden partijen vanaf 2012 als "fiscaal misbruik" aangemerkt ingevolge de invoering van de algemene anti-misbruikbepaling. Bijgevolg worden dergelijke structuren principieel niet meer opgezet.
Aankoop van een gesplitst aangehouden onroerend goed
Dat neemt natuurlijk niet weg dat er nog talloze onroerende goederen "gesplitst" in erfpacht en tréfonds worden aangehouden. Wanneer een koper de volle eigendom van een dergelijk onroerend goed wenst te verwerven, zal hij enerzijds het erfpachtrecht moeten aankopen en anderzijds de tréfonds.
De federale belastingadministratie stelt in haar commentaren sinds jaar en dag dat in een dergelijk geval 2% registratierechten verschuldigd zijn op de prijs voor het erfpachtrecht, terwijl het hogere verkooprecht enkel verschuldigd is op de prijs voor de tréfonds. Dit standpunt, dat ook gevolgd wordt door de federale rulingcommissie, impliceert dat ook een derde-koper, die de volle eigendom van een dergelijk “gesplitst” aangehouden onroerend goed wenst te verwerven, een aanzienlijke besparing van registratierechten kan realiseren.
VLABEL draait bij
VLABEL was het daar initieel evenwel niet mee eens. In een standpunt van 13 augustus 2015 (nr. 15.114) stelde VLABEL immers dat in een dergelijk geval steeds het verkooprecht (10%) op de waarde van de volle eigendom verschuldigd was. Dit standpunt, waarvoor een duidelijke juridische grondslag ontbreekt, werd in de praktijk vaak bekritiseerd en leidde tot rechtsonzekerheid.
In een nieuw standpunt van 13 mei 2019 komt VLABEL hier nu op terug. Ook VLABEL aanvaardt voortaan de federale zienswijze. Dit impliceert dat ook in Vlaanderen "gesplitst" aangehouden onroerende goederen voortaan fiscaal vriendelijk kunnen worden aangekocht door een derde, wat veel onzekerheid wegneemt in de praktijk
Wouter Claes
Korneel Decroix
Bruno Vanden Berghe
