Lokale besturen zoals gemeenten, OCMW's en eredienstendiensten, maar ook provincies beschikken vaak over heel wat patrimonium. Doch kunnen zij niet zonder meer daden van beheer of beschikking stellen aangaande dat patrimonium. Ze zijn immers gebonden aan diverse regels, beginselen en procedures. Deze werden nog net voor de regeringswisseling aangescherpt.
Vervreemding van onroerend goed en het Overheidsopdrachtenrecht
Lokale besturen gaan steeds vaker over tot de verkoop of verhuur van onroerende goederen of het verlenen van andere zakelijke rechten op deze goederen. Om dit te kunnen bewerkstelligen, dienen er overeenkomsten te worden gesloten. Deze overeenkomsten vallen in beginsel buiten het toepassingskader van de regelgeving inzake overheidsopdrachten. Het gaat immers niet over het verstrekken van diensten, het leveren van producten of het uitvoeren van werken.
Dit wil echter niet zeggen dat het bestuur bij de vervreemding (verkoop, verhuur, zakelijk recht) van een onroerend vrij spel heeft. Er dient sowieso rekening te worden gehouden met de beginselen van behoorlijk bestuur, maar er zijn nog andere, specifiekere beginselen voorhanden waar het bestuur niet omheen kan.
De meest fundamentele beginselen dienaangaande zijn het transparantie- en het mededingingsbeginsel waarop een transparante marktbevraging aansluit.
Daar is de regelgever weer met al zijn regeltjes, horen we u denken... Beginsel hier - beginsel daar, maar wat wil dat nu concreet zeggen en waar zijn deze regels terug te vinden?
Specifieke regelgeving
De regelgever erkent de frustraties bij (o.a) lokale besturen en haar partners, en kwam hier op 3 mei jl. aan tegemoet. Zo keurde de Vlaamse regering nog op de valreep een Omzendbrief KB/ABB 2019/3 goed aangaande transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten.
Deze aanscherping kwam er omdat het Decreet Lokaal Bestuur, in tegenstelling tot het Gemeentedecreet, een specifieke bepaling aangaande het vervreemde van onroerende goederen bevat.
Artikel 293 van het Decreet Lokaal Bestuur luidt immers als volgt:
“Onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.”
Het Decreet Lokaal Bestuur introduceert een duidelijke en uniforme regel voor zowel de gemeente en het autonome gemeentebedrijf, als het OCMW en de OCMW-verenigingen (lid 2).
Dit was een bewuste keuze zo blijkt uit de memorie van toelichting:
“Het artikel in dit ontwerp van decreet biedt nu een duidelijke rechtsgrond voor de wijze waarop de gemeente, de autonome gemeentebedrijven, het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn en de verenigingen opgericht overeenkomstig deel 3, titel 4, hoofdstuk 2 en 3 hun onroerende goederen kunnen vervreemden. Het vaardigt op algemene wijze procedureregels uit die, om de gelijkheid te respecteren, moeten worden nageleefd bij de vervreemding van een onroerend goed door de lokale besturen.
Een decretale verankering van het principe van mededinging en transparantie biedt duidelijkheid en ruimere mogelijkheden voor het bestuur. Zo kan het bestuur kiezen welke procedure het meest voordelig is en leidt tot het verkrijgen van de beste prijs met de minste kosten, met de blijvende verplichting om de nodige transparantie en mededinging te garanderen bij de vervreemding van een onroerend goed.
Zo kan het lokale bestuur kiezen voor een openbare verkoop of voor een onderhandse verkoop met inachtneming van de algemene principes zoals transparantie, gelijkheid, mededinging, publiciteit waarbij alle mogelijke geïnteresseerde kopers de kans krijgen om mee te dingen.”
Artikel 293 DLB creëert wel de mogelijkheid om af te wijken van de principes van mededinging en transparantie, mits uitdrukkelijke motivering. Op welke wijze deze motiveringsplicht moet worden ingevuld, zal verder moeten blijken uit de concrete toepassing van voormelde decretale bepaling. Alleszins is het opvallend dat de decreetgever er niet voor gekozen heeft om uitdrukkelijk te verwijzen naar de interpretatie van het Hof van Justitie (en later ook de Raad van State), waar de afwijking gekoppeld wordt aan 'dwingende redenen van algemeen belang'.
Vlaamse Omzendbrief KB/ABB 2019/3
Het artikel 293 van het DLB brengt al een zekere houvast voor lokale besturen. Doch was enige verfijning aangewezen. Deze kwam er op 3 mei jl. met de Omzendbrief KB/ABB 2019/3.
Deze omzendbrief bevat richtlijnen over de procedures die de lokale besturen dienen te volgen in het kader van het beheer van en de beschikking over de onroerende goederen die deel uitmaken van hun patrimonium.
Schattingsverslag
Een belangrijke verankering hierbij is dat het lokaal bestuur, in navolging van artikel 296 DLB, in bezit dient te zijn van een geldig én recent schattingsverslag, en dit voorafgaand aan de vervreemding van het onroerend goed. Het bestuur dient immers te beschikken over een objectieve waardebepaling.
Het schattingsverslag betreft evenwel een niet-bindend advies, waarvan het lokaal bestuur kan afwijken omwille van bijzondere objectieve redenen die gerelateerd zijn aan de beginselen van behoorlijk bestuur en het algemeen belang.
Er lijkt geen verplichting te bestaan om reeds bij de aanvang van de marktraadpleging een schattingsverslag voorhanden te hebben of bekend te maken. Dit geniet evenwel de voorkeur.
Verder wordt in de omzendbrief wel aangegeven dat het schattingsverslag niet ouder dan twee jaar mag zijn en de minimum- dan wel maximumprijs voor de onroerende transactie als het ware weerspiegelt.
Marktraadpleging
Verder legt de omzendbrief de nadruk op een objectieve marktraadpleging. Elke geïnteresseerde speler dient immers de kans te krijgen om mee te dingen in de procedure.
Deze procedure dient te verlopen met voldoende openbaarheid en transparantie.
Het bestuur moet zodoende voorzien in een voldoende en gepaste publiciteit zodat er zo veel mogelijk geïnteresseerden kunnen worden bereikt. Dat is, volgens de minister, de beste garantie om een goede prijs te verkrijgen en betreft de werkwijze die het best het algemeen belang zou dienen.
Onderhandse verkopen waaraan voldoende publiciteit, transparantie en mededinging wordt gegeven, kunnen ook beantwoorden aan voormelde criteria.
Enkel om redenen van algemeen belang zou kunnen worden aanvaard dat de transactie zonder concurrentie verloopt. Het bestuur moet deze keuze voldoende motiveren, hetgeen niet steeds een evidentie blijkt te zijn.
Waakhond
Tot slot wordt in de omzendbrief gewezen op het algemeen bestuurlijk toezicht in haar waakhondfunctie, waardoor de mogelijkheid erin bestaat dat de lokale besturen de gevolgde procedure dienen toe te lichten / te verantwoorden aan de toezichthoudende overheid.
Wat te onthouden
Laat uw onroerend goed tijdig schatten en ga op een transparante wijze de markt op!
Aangezien het proces soms complex kan zijn, kan ook een goede begeleiding vaak nuttig zijn.
Tessa Jordens
tessa.jordens@gdena-advocaten.be
