Sinds 1 januari 2019 kunnen de verhuurder en de huurder er voor opteren om hun huurovereenkomst van onroerende goederen in een professionele context aan btw te onderwerpen.
Daarnaast voorziet de wetgever sinds 1 januari 2019 in een verplichte btw-heffing op huurovereenkomsten van niet langer dan 6 maanden. Hierop zijn tal van uitzonderingen van toepassing die zich voornamelijk buiten een professionele context afspelen.
In een circulaire van 21 maart 2019 (circulaire 2019/C/25) heeft de fiscus haar eerste toelichting over de nieuwe wetgeving in een FAQ-vorm gegoten.
Hieronder worden de algemene principes van het optioneel stelsel en de belangrijkste commentaren uit deze circulaire uitgelicht.
- Het optioneel stelsel geldt enkel voor gebouwen en gedeelten van gebouwen
Gebouwen
De administratie bevestigt dat het ieder bouwwerk betreft dat vast met de grond is verbonden (het uit onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen zoals beton, asfalt, buizen, etc.). Een geasfalteerd opslagterrein bestemd voor opslag van containers, beantwoordt aldus aan het begrip gebouw of gedeelte van een gebouw.
Een terrein zonder vasthechtend wegdek (een terrein voorzien van een steenlaag of een groene ruimte) daarentegen niet.
Echter, indien ook het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw horende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie zich eveneens uitstrekken tot dat bijhorende terrein.
Daarnaast vermeldt de FAQ expliciet dat bepaalde gebouwen die vroeger reeds verplicht belast waren (bijvoorbeeld parkings en vlieghavens) verplicht belast blijven en aldus buiten het toepassingsgebied van het optioneel stelsel blijven.
Gedeelten van gebouwen
Gedeelten van gebouwen moeten economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt en mogen niet voor andere doeleinden gebruikt worden dan voor een economische activiteit.
Concreet betekent dit dat men rechtstreeks toegang geeft tot het gebouw zonder zich eerst door ruimten te moeten begeven die slechts voor privédoeleinden (of andere dan economische doeleinden) moeten worden gebruikt. Dit is bijvoorbeeld het geval voor een kantoor in een bedrijvencentrum waar men toegang heeft via de gemeenschappelijke delen (gangen, liften ...).
De FAQ geeft als voorbeeld de verhuur van een gebouw aan een kapper die zowel gebruikt wordt als bewoning als voor de kapperszaak. De fiscus bevestigt dat de btw-optie mogelijk is voor het gedeelte m.b.t. de kapperszaak aangezien in het aangehaalde voorbeeld het gebouw kan worden opgesplitst in twee autonome gedeelten. Waar nog steeds onduidelijkheid over bestaat, is het geval waarbij een woning met kantoorruimte niet toegankelijk is via een afzonderlijke ingang van buitenaf, maar slechts via een gemeenschappelijke inkomhal. Ons inziens fungeert deze inkomhal in dat geval niet uitsluitend voor privédoeleinden en kan het kantoorgedeelte aldus in aanmerking komen voor het optioneel stelsel. Het blijft echter voorzichtig afwachten tot de fiscus hierover een definitief (en duidelijk) standpunt inneemt.
- De huurder gebruikt het onroerend goed uitsluitend in kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent
De optionele btw-heffing van de onroerende verhuur is niet beperkt tot handelshuren. Ook een verhuur aan vrije beroepers is mogelijk. Hierbij is het irrelevant of zij een (gedeeltelijk) recht op aftrek hebben. Het is uiteraard wel vereist dat zij het onroerend goed uitsluitend gebruiken in het kader van hun economische activiteit.
Verhuur voor privédoeleinden of, meer algemeen, niet-economische doeleinden zijn uitgesloten van het optioneel stelsel (bijvoorbeeld: woninghuur, verhuur aan zuivere holdings, verhuur aan overheden buiten enige economische activiteit, …).
- De huurder en verhuurder opteren uitdrukkelijk en gezamenlijk voor een btw-belaste verhuur
De administratie bevestigt in haar FAQ nogmaals dat een loutere pro fisco vermelding in de huurovereenkomst volstaat.
Zowel de verhuurder als de huurder moeten uitdrukkelijk opteren en de optie geldt dan voor de gehele duur van de overeenkomst. Bij verlenging of hernieuwing hebben partijen opnieuw de vrijheid om al dan niet te opteren.
- De btw op de materiële oprichtingswerken (van het gedeelte van het) gebouw is ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar geworden
Tijdstippen van opeisbaarheid
De btw wordt in principe opeisbaar op het tijdstip van (i) de ontvangst van een betaling vóór het belastbaar feit dat nog niet is gefactureerd (ii) de uitreiking van een factuur (iii) en, in elk geval, uiterlijk de 15de dag van de maand volgend op de maand waarin het belastbare feit heeft plaatsgevonden (bij werk in onroerende staat is dat het tijdstip van de voorlopige oplevering van de werken of bij tolerantie aan het einde van de derde maand die volgt op de maand waarin de aannemer de werken heeft stopgezet).
Materiële werken
Uitsluitend de kosten van de eigenlijke materiële bouwwerken in de strikte zin die betrekking hebben op het gebouw of het gedeelte van het gebouw moeten in rekening gebracht worden om met de datum van 1 oktober 2018 rekening te moeten houden.
De volgende werken mochten gerust vóór 1 oktober 2018 gefactureerd zijn:
- alle handelingen die intellectueel van aard zijn, of meer algemeen, immaterieel van aard zijn. Het gaat daarbij onder meer om de diensten van architecten en landmeters, diensten van veiligheidsexperts, voorstudies, de aankoop van materialen die worden ingelijfd in het gebouw of nog het huren van machines met het oog op de werkzaamheden;
- alle werken die betrekking hebben op de voorafgaandelijke afbraak van een gebouw met het oog op de heropbouw of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan en alle werken die betrekking hebben op de grond. Het gaat daarbij onder meer om sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken zoals slibwanden. Het feit dat de fiscus eveneens spreekt over afbraakwerken “met het oog op een ingrijpende of belangrijke renovatie” lijkt te impliceren dat gedeeltelijke afbraakwerken ook onder deze noemer zal vallen (daar waar oorspronkelijk gesproken werd over “volledige” afbraakwerken).
Facturen van onderaannemers
De belangrijkste toelichting uit de recente circulaire is zonder twijfel het feit dat de fiscus nu bevestigt dat enkel facturen die rechtstreeks aan de bouwheer gefactureerd worden, dus met uitsluiting van deze die door een onderaannemer aan een aannemer worden gefactureerd, in rekening moeten worden gebracht.
De wet verschafte hierover geen duidelijkheid. Indien een onderaannemer dus bijvoorbeeld een factuur stuurt voor ruwbouwwerken aan de (hoofd)aannemer (waarop btw opeisbaar is geworden) staat dit de toepassing van het optioneel stelsel niet in de weg voor zover aan de andere voorwaarden voldaan is.
Ingrijpende renovatie
Niet enkel voor nieuwbouw, maar ook voor reeds bestaande gebouwen die ingrijpende of belangrijke renovatiewerken hebben is het optioneel stelsel mogelijk. Hiermee worden bedoeld de werken in onroerende staat:
- waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker...) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging;
- die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie.
Opslagruimten
De voorwaarde dat de btw op de materiële oprichtingswerken (van het gedeelte van het) gebouw ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar mag geworden zijn geldt niet voor opslagruimten die (i) die door de huurder hoofdzakelijk gebruikt worden voor opslagdoeleinden, dat wil zeggen gebruikt voor dat doel voor meer dan 50 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume en (ii) niet voor meer dan 10 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume, aangewend als verkoopruimte. In dit verband merkt de fiscus op dat een opslagruimte waar zeer occasioneel een verkoop plaatsvindt (zoals bijvoorbeeld een fabrieksverkoop die een keer per jaar plaatsvindt) om die enkele reden niet als verkoopruimte wordt aangemerkt.
De fiscus stapt hierbij dus af van de oude (strenge) administratieve tolerantie waarbij slechts 10% voor andere doeleinden dan opslag mocht gebruikt worden.
Dit betekent dus dat de verhuur van de bovenvermelde opslagruimtes eveneens onder het optioneel stelsel vallen voor zover de huurder het onroerend goed uitsluitend gebruikt in kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent. Met andere woorden, sinds 1 januari 2019 moet ook voor deze overeenkomsten uitdrukkelijk voor een met btw belaste verhuur geopteerd worden. In andere gevallen (in een niet-economische context) blijft de verhuur van bovenvermelde opslagruimtes verplicht met btw belast.
Er bestaat eveneens een “opt-in” mogelijkheid voor lopende overeenkomsten (gesloten vóór 1 januari 2019) die niet onder de oude definitie (90 % opslag of meer) van opslagruimten vallen maar wel onder de nieuwe definitie (50 % opslag of meer).
- Er geldt een minimum maatstaf van heffing voor bepaalde verbonden partijen
De btw wordt in principe berekend over de gevraagde huurvergoeding, desgevallend verhoogd met de kosten die ten laste van de huurder worden gelegd.
De marktprijs voor een verhuur in gelijkaardige omstandigheden, zal echter als minimum maatstaf van heffing gehanteerd worden indien (i) de tegenprestatie is lager dan de normale waarde, (ii) de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw en (iii) de huurder is met de verhuurder verbonden op basis van een limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden (bijvoorbeeld een bestuurder en zijn vennootschap).
- De herzieningstermijn wordt opgetrokken van 15 naar 25 jaar
In dit verband verduidelijkt de FAQ nogmaals dat de verhuurder niet moet overgaan tot herziening van zijn oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw voor de periode waarin het gebouw of het gedeelte van het gebouw is blijven leegstaan alvorens een eerste aan de btw onderworpen verhuurcontract werd afgesloten of tussen twee verhuurperiodes met btw voor zover de verhuurder te goeder trouw is en op een redelijke manier aantoont dat hij altijd de bedoeling heeft gehad om zijn goed met toepassing van de btw te verhuren en hij hiervoor de nodige stappen heeft ondernomen, maar dat het goed desondanks door omstandigheden buiten zijn wil is blijven leegstaan.
Ook de leegstand ten gevolge van omstandigheden die een belemmering vormen voor de normale uitoefening van de economische activiteit van de huurder of een toekomstige huurder die een onderbreking of schorsing van het huurcontract tot gevolg hebben geven geen aanleiding tot herziening. Hier worden met name bedoeld gevallen van overmacht zoals rampen of branden en verbouwings- of renovatiewerken van het gebouw.
